'Siết' thuế với nhà đất kê khai hai giá

Bộ Tài chính vừa trình Chính phủ dự thảo nghị định quy định chi tiết một số điều và biện pháp để tổ chức, hướng dẫn thi hành luật Thuế thu nhập cá nhân. Trong đó nội dung đáng chú ý là đề xuất tính thuế lại đối với những trường hợp kê khai giá thấp bất thường.

Cần bắt buộc giao dịch qua ngân hàng

Theo dự thảo này, giá tính thuế chuyển nhượng bất động sản (BĐS) căn cứ theo giá hợp đồng. Cụ thể, thuế thu nhập cá nhân (TNCN) khi chuyển nhượng BĐS được tính bằng 2% giá chuyển nhượng. Thời điểm xác định thu nhập tính thuế là lúc hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực hoặc thời điểm đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu BĐS.

Dự thảo nghị định quy định cụ thể giá chuyển nhượng BĐS là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng thấp hơn theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) thì giá chuyển nhượng đất sẽ theo bảng giá đất, hệ số K (nếu có) áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp chuyển nhượng cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất như nhà ở, công trình xây dựng, nếu hợp đồng không ghi giá đất hoặc giá thấp hơn bảng giá đất thì phần giá trị quyền sử dụng đất sẽ tính theo bảng giá đất và hệ số K của địa phương. Nếu giá trị nhà, công trình trên hợp đồng thấp hơn mức tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định thì cơ quan thuế sẽ căn cứ theo mức giá do địa phương ban hành.

Ông Nguyễn Văn Hòa, Chủ tịch Hội Công chứng viên TP.HCM, đánh giá đề xuất này là phù hợp và cần thiết bởi tình trạng kê khai "hai giá" trong chuyển nhượng BĐS đã tồn tại nhiều năm, gây thất thu thuế và làm méo mó sự minh bạch của thị trường. Tuy nhiên, nếu chỉ lấy bảng giá đất nhân hệ số K hoặc giá do địa phương ban hành làm căn cứ tối thiểu thì mới xử lý được một phần. Muốn kiểm soát hiệu quả, cần thêm các giải pháp đồng bộ là bắt buộc thanh toán qua ngân hàng đối với giao dịch BĐS. Đồng thời cần phải liên thông dữ liệu giữa công chứng, thuế, đất đai và ngân hàng; xây dựng cơ sở dữ liệu giá giao dịch thực tế; đặc biệt phải tăng trách nhiệm kê khai trung thực của các bên.

"Tôi cho rằng không nên đặt trách nhiệm định giá lên công chứng viên. Công chứng viên không phải là cơ quan thẩm định giá hay cơ quan thuế. Vai trò phù hợp của công chứng viên là giải thích, cảnh báo nghĩa vụ pháp lý cho các bên và phối hợp cung cấp dữ liệu giao dịch theo quy định pháp luật. Nếu làm đồng bộ các giải pháp này, chính sách sẽ góp phần giảm giao dịch "hai giá", chống thất thu ngân sách và tăng tính minh bạch, an toàn pháp lý cho thị trường BĐS", ông Nguyễn Văn Hòa kiến nghị.

Lo sợ tăng thêm gánh nặng cho người dân

Theo chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang, giá tính thuế đối với các hợp đồng mua bán nhà đất "đáng ngờ" như đề xuất của Bộ Tài chính chỉ hợp lý một phần. Trước đây, các địa phương cũng như các chuyên gia đều kiến nghị nên áp dụng bảng giá đất nhân 2% để tính thuế. Đây là cách chính xác nhất, vừa đảm bảo không bị thất thu ngân sách, vừa dễ tính và cũng cơ bản gần sát với giá thị trường. Bởi bảng giá đất tại các tỉnh, ví dụ như ở TP.HCM sau nhiều năm điều chỉnh đã bằng khoảng 80% giá trên thị trường. Nếu nhân thêm hệ số K sẽ làm cho tiền thuế tăng cao, thêm gánh nặng cho người dân.

"Sắp tới, từ ngày 1.7 các địa phương tiếp tục ban hành hệ số K, được áp dụng để tính tiền sử dụng đất. Hiện nay tiền sử dụng đất đang quá cao, vượt quá khả năng của đại đa số người dân khiến họ lo lắng. Nay tính thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS nhân thêm hệ số K, có thể khiến mức giá tăng cao hơn so với giá thị trường, từ đó đẩy tiền thuế của người dân phải nộp tăng cao hơn so với hiện nay", ông Trần Khánh Quang bày tỏ lo ngại.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, nói rằng trước đây để biết trường hợp nào khai giá thấp, trường hợp nào khai giá cao, các tỉnh sẽ ban hành bảng giá sàn là giá trung bình của từng địa phương. Khi phát hiện trường hợp khai giá thấp, ngành thuế sẽ tính lại bằng cách lấy bảng giá đất nhân 2%. Hiện nay với đề xuất của Bộ Tài chính, trường hợp nghi vấn giá thấp hơn giá thị trường thì lấy bảng giá đất nhân hệ số K và nhân 2%. Cách tính này về nguyên tắc có thể áp dụng được nhưng thực tế sẽ phát sinh hai trường hợp.

Trường hợp thứ nhất như đề xuất của Bộ Tài chính thì sẽ không cần ban hành bảng giá sàn địa phương. Bởi áp dụng như thế luật pháp sẽ rất công bằng, nhà nước dễ tính, không "mệt đầu", từ đó dự toán được nguồn thu từ nhà đất. Cách tính này nhà nước không thất thu cũng không tận thu, công bằng. Người dân cũng sẽ căn cứ theo cách này để kê khai, từ đó không sợ thấp cũng như không sợ cao. "Tuy nhiên, khi đã áp dụng cách tính này cần xem xét lại mức 2% vì mức thuế sẽ cao hơn so với hiện nay. Do đó có thể xem xét lại con số này nhỏ hơn 2%, còn nhỏ hơn bao nhiêu, Bộ Tài chính cần phải khảo sát, tính toán lại", ông Lê Hoàng Châu góp ý.

Trường hợp thứ hai, nếu không giảm 2% thì cần phải có bảng giá sàn của các địa phương để kiểm soát. Khi có bảng giá sàn thì nhà nước có thể xác định được ai kê khai đúng giá, ai kê khai thấp và không cần phải "nghi ngờ" như hiện nay. Người dân khi giao dịch có thể căn cứ vào giá sàn này để kê khai giá mua bán, tính thuế.

"Về bản chất, đề xuất của Bộ Tài chính có mục tiêu đúng là chống thất thu thuế và minh bạch thị trường. Nhưng để khả thi và công bằng, điều quan trọng nhất là bảng giá đất phải thật sự sát thị trường, hệ số K phải phù hợp và cơ chế áp dụng phải linh hoạt, tránh biến thuế thành gánh nặng cho các giao dịch hợp pháp", ông Lê Hoàng Châu kiến nghị. 

Cục Thuế thông tin các trường hợp bị tạm hoãn xuất cảnh do nợ thuế

Biện pháp tạm hoãn xuất cảnh không áp dụng với các khoản nợ thuế thu nhập cá nhân từ tiền lương, tiền công, trừ trường hợp xuất cảnh để định cư ở nước ngoài.

Cục Thuế (Bộ Tài chính) vừa có tài liệu thông tin về quy định và nguyên tắc triển khai tạm hoãn xuất cảnh đối với người nộp thuế chưa hoàn thành nghĩa vụ thuế.

Cơ quan thuế cho biết, quy định về tạm hoãn xuất cảnh đối với người nộp thuế đã được quy định trong nhiều văn bản pháp luật như Luật Xuất cảnh, nhập cảnh của công dân Việt Nam; Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam; Luật Quản lý thuế và các nghị định hướng dẫn.

Theo Điều 3 Nghị định 49/2025/NĐ-CP, các trường hợp áp dụng ngưỡng tiền thuế nợ và thời gian nợ để tạm hoãn xuất cảnh gồm:

Cá nhân kinh doanh, chủ hộ kinh doanh thuộc trường hợp bị cưỡng chế thi hành quyết định hành chính về quản lý thuế có số tiền thuế nợ từ 50 triệu đồng trở lên và số tiền thuế nợ đã quá thời hạn nộp theo quy định trên 120 ngày;

Cá nhân là người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã thuộc trường hợp bị cưỡng chế thi hành quyết định hành chính về quản lý thuế có số tiền thuế nợ từ 500 triệu đồng trở lên và số tiền thuế nợ đã quá thời hạn nộp theo quy định trên 120 ngày;

Cá nhân kinh doanh, chủ hộ kinh doanh, cá nhân là người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã không còn hoạt động tại địa chỉ đã đăng ký có số tiền thuế nợ quá thời hạn nộp theo quy định và sau thời gian 30 ngày kể từ ngày cơ quan quản lý thuế thông báo về việc sẽ áp dụng biện pháp tạm hoãn xuất cảnh mà chưa hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế.

Người Việt Nam xuất cảnh để định cư ở nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài trước khi xuất cảnh từ Việt Nam nếu chưa hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế cũng thuộc diện áp dụng theo quy định.

Theo tài liệu của Bộ Tài chính, đối với các trường hợp bị cưỡng chế thi hành quyết định hành chính về quản lý thuế, cơ quan quản lý thuế sẽ thông báo trước về việc áp dụng biện pháp tạm hoãn xuất cảnh.

Sau 30 ngày kể từ ngày gửi thông báo cho người nộp thuế về việc sẽ áp dụng biện pháp tạm hoãn xuất cảnh bằng phương thức điện tử hoặc thông báo trên trang thông tin điện tử của cơ quan quản lý thuế mà người nộp thuế chưa hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế, cơ quan thuế mới ban hành văn bản về việc tạm hoãn xuất cảnh gửi cơ quan quản lý xuất nhập cảnh để thực hiện.

Cục Thuế cũng cho biết, theo quy định hiện hành của Luật Quản lý thuế, biện pháp tạm hoãn xuất cảnh đối với cá nhân là công dân Việt Nam chỉ được áp dụng trong trường hợp cá nhân có nghĩa vụ thuế liên quan đến doanh nghiệp, hộ kinh doanh; không áp dụng đối với các khoản nợ thuế thu nhập cá nhân phát sinh từ tiền lương, tiền công của cá nhân, trừ trường hợp cá nhân xuất cảnh để định cư ở nước ngoài.

Theo số liệu cơ quan thuế quản lý trên hệ thống, đến nay cơ quan thuế đã ban hành thông báo tạm hoãn xuất cảnh đối với khoảng 105.000 người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp, chủ hộ kinh doanh với số tiền thuế nợ gần 61.000 tỉ đồng.

Trong đó, đã thông báo tạm hoãn xuất cảnh đối với khoảng 65.000 người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp, chủ hộ kinh doanh không còn hoạt động tại địa chỉ đăng ký nhưng không thông báo đến cơ quan thuế, với số tiền thuế nợ trên 6.900 tỉ đồng.

'Sửa Luật đất đai không phát sinh khó khăn cho người dân, doanh nghiệp'

Tại cuộc họp về hướng sửa đổi Luật Đất đai ngày 26/5, Phó thủ tướng Hồ Quốc Dũng cho rằng luật này liên quan trực tiếp tới kinh tế, an ninh quốc gia, trật tự an toàn xã hội và là nguồn lực quan trọng với phát triển đất nước.

Theo Phó thủ tướng, việc sửa Luật Đất đai lần này phải hướng tới mục tiêu phát triển bền vững, bảo vệ môi trường và giải quyết vướng mắc thực tế. Ồng yêu cầu phải đơn giản hóa thủ tục hành chính, không làm phát sinh thêm khó khăn cho người dân và doanh nghiệp. Thời gian giải quyết thủ tục về đất đai cần được rút ngắn theo hướng nhanh, gọn và hiệu quả hơn.

Cùng với đó, các chính sách về tài chính đất đai, quy hoạch và sử dụng đất cần được tối ưu để phục vụ phát triển. Việc này nhằm phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai - tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý.

Về quy trình, Phó thủ tướng yêu cầu Bộ Nông nghiệp và Môi trường sớm hoàn thiện dự thảo luật, nghị định và thông tư hướng dẫn để có thể triển khai ngay khi luật có hiệu lực.

Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, song sau gần 2 năm triển khai đã phát sinh nhiều bất cập cần điều chỉnh. Một trong số đó là từ ngày 1/7/2025, cả nước thực hiện mô hình chính quyền địa phương hai cấp, gồm cấp tỉnh và xã/phường, trong khi Luật Đất đai hiện hành vẫn quy định hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo 3 cấp quốc gia, tỉnh và huyện.

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, mô hình quy hoạch 3 cấp này không còn phù hợp, gây chồng chéo và thiếu đồng bộ với các lĩnh vực khác sau khi bỏ cấp huyện.

Theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang được Bộ Nông nghiệp và Môi trường lấy ý kiến, dự kiến 65 điều của luật năm 2024 sẽ được điều chỉnh. Trong đó, Bộ đề xuất cấp sổ đỏ cho đất mua bán bằng giấy viết tay giai đoạn 2014-2024, siết giao dịch đất trong thời gian chờ thu hồi và tăng phân cấp, phân quyền để phù hợp mô hình chính quyền địa phương hai cấp.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết thời gian tới, cơ quan này sẽ tiếp tục phối hợp với các cơ quan liên quan để trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội hồ sơ đề nghị bổ sung dự án Luật Đất đai (sửa đổi) vào chương trình lập pháp năm 2026.

Làm cách nào kiểm tra nợ thuế trước khi xuất cảnh?

Hai tuần nữa tôi phải ra nước ngoài công tác dài hạn và muốn biết có cách nào kiểm tra và đảm bảo chắc chắn rằng mình không còn nợ thuế trước khi xuất cảnh không?

Độc giả Ngọc Trân

Thạc sĩ luật Nguyễn Trúc Anh tư vấn:

Chào bạn, rất đồng cảm về những vấn đề bạn đang lo lắng trước khi có kế hoạch xuất cảnh dài hạn. Điều 3 Nghị định 49/2025/NĐ-CP quy định về ngưỡng áp dụng tạm hoãn xuất cảnh được áp dụng trong các trường hợp sau:

Trường hợp 1: Cá nhân kinh doanh, chủ hộ kinh doanh bị cưỡng chế thi hành Quyết định hành chính về quản lý thuế, có số tiền nợ thuế từ 50 triệu đồng trở lên và đã quá hạn nộp trên 120 ngày.

Trường hợp 2: Cá nhân là người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã bị cưỡng chế thi hành Quyết định hành chính về quản lý thuế, có số tiền nợ thuế từ 500 triệu đồng trở lên và đã quá hạn nộp trên 120 ngày.

Trường hợp 3: Cá nhân kinh doanh, chủ hộ kinh doanh, cá nhân là người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã không còn hoạt động tại địa chỉ đã đăng ký, có số tiền nợ thuế quá hạn nộp theo quy định và sau 30 ngày kể từ ngày cơ quan quản lý thuế thông báo về việc sẽ áp dụng biện pháp tạm hoãn xuất cảnh mà chưa hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế.

Trường hợp 4: Người Việt Nam xuất cảnh để định cư nước ngoài, người Việt Nam định cư nước ngoài, người nước ngoài trước khi xuất cảnh từ Việt Nam có số tiền nợ thuế quá hạn nộp theo quy định mà chưa hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế.

Đặc biệt lưu ý, trường hợp 3 và 4 không có ngưỡng nợ thuế cụ thể mà chỉ áp dụng tạm hoãn xuất cảnh khi quá thời hạn nộp theo quy định.

Để kiểm tra nợ thuế trước khi xuất cảnh, bạn có thể làm theo hướng dẫn một trong hai cách sau đây:

Cách 1: Kiểm tra nợ thuế trên ứng dụng eTax Mobile.

Bước 1: Bạn đăng nhập tài khoản eTax Mobile trên điện thoại di động. Tại đây, bạn có thể chọn đăng nhập thông qua tài khoản VNeID hoặc đăng nhập trực tiếp. Trong đó, mã số thuế là mã số căn cước công dân và mật khẩu được đặt trước đó.

Bước 2: Sau khi đăng nhập vào tài khoản eTax Mobile, bạn chọn mục Tra cứu nghĩa vụ thuế.

Bước 3: Bạn chọn Thông tin nghĩa vụ thuế và Tra cứu.

Bước 4: Hệ thống sẽ hiển thị ra kết quả Thông báo chưa phát sinh nghĩa vụ thuế tại thời điểm tra cứu trong trường hợp không nợ thuế hoặc hiển thị chi tiết các hạng mục, số tiền nợ thuế và thời điểm phát sinh nợ trong trường hợp bạn nợ thuế.

Cách 2: Kiểm tra nợ thuế trên trang Dịch vụ công của Cục Thuế.

Bước 1: Bạn truy cập https://dichvucong.gdt.gov.vn/tthc/homelogin và chọn Đăng nhập. Tại đây, bạn chọn đăng nhập bằng tài khoản Thuế điện tử. Ngoài ra, bạn cũng có thể chọn đăng nhập bằng tài khoản Định danh điện tử.

Bước 2: Lúc này, hệ thống hiển thị lựa chọn đối tượng đăng nhập, bạn chọn Cá nhân.

Bước 3: Bạn nhập thông tin mã số thuế (là mã số căn cước công dân), mật khẩu và mã captcha rồi tiến hành đăng nhập.

Bước 4: Sau khi đăng nhập thành công, bạn chọn mục Dịch vụ khác và Tra cứu. Tiếp theo, bạn chọn Tra cứu nghĩa vụ thuế.

Bước 5: Bạn nhấp vào nút Tra cứu. Lúc này, hệ thống sẽ hiển thị kết quả Người nộp thuế chưa phát sinh nghĩa vụ thuế tại thời điểm tra cứu (trong trường hợp bạn không nợ thuế) hoặc bảng kê chi tiết từng hạng mục, số tiền nợ thuế và thời điểm phát sinh khoản nợ (trong trường hợp bạn nợ thuế).

Trường hợp phát sinh những khoản nợ thuế không phải của mình, bạn cần sớm thông báo với cơ quan thuế để được xử lý.

Nguồn: Thanh Niên; Lao Động; Vnexpress