Nhiều chính sách đột phá về cải tạo chung cư cũ

Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội đã ban hành Kế hoạch số 172/KH-UBND về nghiên cứu lập Quy hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố. Điểm khác biệt của kế hoạch lần này là tầm nhìn, định hướng tiếp cận, phương thức triển khai; rõ trách nhiệm, rõ trọng tâm, rõ tiến độ.

Kế hoạch nhằm triển khai các đồ án quy hoạch đã được phê duyệt, thống nhất với định hướng Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm đã được thành phố phê duyệt nhiệm vụ, đồng thời để thực hiện chủ trương, định hướng của Nghị quyết số 02-NQ/TW của Bộ Chính trị về xây dựng và phát triển Thủ đô Hà Nội trong kỷ nguyên mới và các quy định của Luật Thủ đô (sửa đổi) mới được Quốc hội khóa XVI thông qua.

Với tầm nhìn dài hạn, những định hướng lớn đã được xác định, thay vì cách tiếp cận manh mún, dự án lẻ tẻ trước đây, kế hoạch mới mang tính bao quát với tiến độ được cụ thể hóa. Đối tượng thực hiện là toàn bộ nhà chung cư theo Danh mục được Ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt tại Quyết định số 5456/QĐ-UBND ngày 5/11/2025 tại 48 phường, xã nơi có nhà chung cư cũ.

Trên cơ sở Danh mục nhà chung cư kèm Đề án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội đã được chấp thuận và Kế hoạch kiểm định, đánh giá chất lượng các chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội, Ủy ban nhân dân các phường, xã, nơi có nhà chung cư cũ, xây dựng kế hoạch lập quy hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tại phường, xã.

Các nội dung chính mà phường, xã triển khai gồm: Lên danh sách khu chung cư cũ cần tổ chức lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500; các nhà chung cư cũ (độc lập, đơn lẻ) cần nghiên cứu lập quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500. Đặc biệt, thành phố yêu cầu chính quyền địa phương tập hợp các nhà chung cư cũ (độc lập, đơn lẻ - không đủ điều kiện về quy mô diện tích xây dựng lại phục vụ tái định cư) để nghiên cứu lập Đề án quy gom trên địa bàn phường, xã.

Kế hoạch lần này được thành phố xác định với tiến độ rốt ráo; việc triển khai lập quy hoạch tại phường, xã, phải xong trong quý II. Đề án quy gom các nhà chung cư đơn lẻ, độc lập hoàn thành trong quý III. Ưu tiên triển khai ngay công tác lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 đối với các khu chung cư, nhà chung cư có kết quả kiểm định, đánh giá chất lượng thuộc đối tượng phải phá dỡ theo quy định.

Các khu vực đã được phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết, tiến độ yêu cầu là xong quy hoạch trong quý II/2026. Đối với những khu vực đang nghiên cứu triển khai, chưa được phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch, bảo đảm 50% số lượng khu chung cư cũ hoàn thành công tác lập quy hoạch trong năm 2026; kết thúc công tác lập quy hoạch 100% các khu chung cư cũ trên địa bàn trong quý II/2027.

Kiến trúc sư Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam nhận định, trong bối cảnh hiện nay, vai trò của cấp phường rất quan trọng. Chính quyền phường, xã có vai trò là “nhạc trưởng” tổ chức đối thoại công khai; cung cấp thông tin, làm rõ về phương án cải tạo, tiến độ tái định cư, mức đền bù, hỗ trợ... Tác động của Luật Thủ đô (sửa đổi) đến sự phát triển của Hà Nội là rất lớn, nhất là đối với quá trình tái thiết đô thị. Luật đã trao cho Hà Nội quyền chủ động điều chỉnh quy hoạch, chỉ tiêu quy hoạch, hệ số sử dụng đất, tầng cao phù hợp với thực tiễn tái thiết đô thị. Đặc biệt, Khoản 3 Điều 29 quy định, trường hợp không lựa chọn được chủ đầu tư theo pháp luật về nhà ở, sau khi có từ 2/3 số chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất trong phạm vi ranh giới dự án trở lên đồng thuận, Ủy ban nhân dân thành phố quyết định thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất. Luật Thủ đô (sửa đổi) cũng cho phép linh hoạt chuyển đổi chức năng giữa nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà tái định cư trong các dự án cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị, giúp tối ưu nguồn lực và tăng sức hấp dẫn với nhà đầu tư. Những quy định này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ những nút thắt khiến cho lộ trình cải tạo chung cư cũ chậm trễ trong gần 20 năm qua.

Tiến sĩ, kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, chúng ta phải coi mỗi khu chung cư là một tiểu đô thị với đầy đủ chức năng sống. Mỗi dự án cải tạo cần được nhìn trong tổng thể quy hoạch đô thị của khu vực.

Nhiệm vụ Quy hoạch Tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm cũng xác định việc cải tạo, chỉnh trang, tái thiết các khu chung cư cũ, tập thể cũ phải đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật - xã hội, tăng không gian xanh, giảm mật độ xây dựng ở một số khu vực nội đô, hướng tới Thủ đô “Văn hiến - Văn minh - Hiện đại - Hạnh phúc”.

Với nền tảng có được từ những chủ trương, định hướng lớn, những thay đổi căn cơ của chính sách và tầm nhìn quy hoạch, Hà Nội đang đứng trước cơ hội để hiện thực hóa bước đột phá về cải tạo chung cư cũ.

Những sai lầm có thể khiến người dân “mất quyền” được cấp sổ đỏ

Luật sư Hoàng Anh Sơn – Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh cho biết: Khoản 1, Khoản 2 Điều 151 Luật Đất đai 2024 quy định rõ các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất như:

Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích, Đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, phù hợp với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; Đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện;

Đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự; quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật;

Tài sản gắn liền với đất đã có thông báo hoặc quyết định giải tỏa hoặc đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có các thông báo, quyết định này mà không thực hiện…

Theo luật sư sơn, từ quy định này, nhiều sai lầm phổ biến của người dân đã “rơi” đúng vào nhóm không đủ điều kiện:

Thứ nhất

Mua bán đất bằng giấy viết tay, vi bằng. Không ít người tin rằng lập vi bằng là “an toàn pháp lý”. Tuy nhiên, vi bằng không thay thế hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực theo quy định. Khi phát sinh tranh chấp hoặc làm thủ tục cấp sổ, giao dịch này không được công nhận hợp lệ.

Thứ hai

Sử dụng đất sai mục đích, xây dựng không phép, trái phép, chiếm đất.. Điều 5 Luật Đất đai 2024; yêu cầu việc sử dụng đất phải đúng mục đích, đúng quy hoạch. Việc tự ý chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, xây dựng không phép, trái phép … có thể khiến thửa đất không đủ điều kiện được cấp sổ đỏ.

Thứ ba

Mua đất thuộc diện quy hoạch, đã có kế hoạch, quyết định thu hồi. Thực tế, không phải mọi trường hợp đất nằm trong quy hoạch đều không được cấp sổ. Tuy nhiên, nếu đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm hoặc quyết định thu hồi, thì tài sản trên đất có thể không được công nhận, dẫn đến không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.

Sổ đỏ không chỉ là thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà là căn cứ pháp lý quan trọng bảo vệ quyền tài sản của người dân.

Luật sư Hoàng Anh Sơn cho hay, Điều 137 Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất bao gồm phải có giấy tờ quy định tại Điều này, việc sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp và có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền…

Nhiều người lại “vướng” ở chính thủ tục pháp lý cơ bản

Không đăng ký đất đai, không làm sổ lần đầu; Không ít hộ gia đình sử dụng đất từ lâu nhưng không kê khai, đăng ký. Khi cần cấp sổ, việc chứng minh nguồn gốc, thời điểm sử dụng gặp khó khăn, thậm chí không được công nhận quyền sử dụng hợp pháp.

Không đăng ký biến động (không sang tên sau mua bán, thừa kế). Điều 133 Luật Đất đai 2024 quy định rõ các trường hợp phải đăng ký biến động đất đai khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế… Nếu không thực hiện, về cơ bản giấy tờ pháp lý quyền sử dụng đất vẫn đứng tên người cũ, người mua sẽ không thực hiện được đầy đủ quyền của người sử dụng đất.

Đừng để “mất quyền” chỉ vì chủ quan

Theo luật sư Sơn, sổ đỏ không chỉ là thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà là căn cứ pháp lý quan trọng bảo vệ quyền tài sản của người dân.

Trong bối cảnh pháp luật đất đai ngày càng siết chặt điều kiện và minh bạch hóa quản lý, những sai sót tưởng chừng nhỏ lại có thể dẫn đến hệ quả lớn.

Để tránh rủi ro, người dân cần lưu ý:

- Thực hiện giao dịch đất đai đúng quy định, có công chứng, chứng thực;

- Kiểm tra kỹ quy hoạch, nguồn gốc đất trước khi mua;

- Sử dụng đất đúng mục đích, không tự ý xây dựng trái phép;

- Đăng ký đất đai, biến động sang tên ngay khi phát sinh giao dịch.

- Hiểu đúng luật, làm đúng ngay từ đầu không chỉ giúp người dân tránh tranh chấp, mà còn bảo đảm quyền được cấp sổ đỏ, quyền lợi cốt lõi gắn với mỗi thửa đất.

Có 2 con ruột trở lên được hưởng chính sách nhà ở xã hội?

Có phải người có 2 con ruột trở lên thì được mua nhà ở xã hội không?

Tôi nghe nói người có 2 con ruột trở lên sẽ được hưởng chính sách nhà ở xã hội. Tuy nhiên tìm các quy định pháp luật về nhà ở xã hội không thấy quy định này. Vậy xin hỏi thông tin này có đúng không? (Chị Lê Hà Như, tỉnh Tây Ninh hỏi).

Luật gia Phạm Văn Chung (Sở Tư pháp tỉnh Quảng Ngãi) trả lời:

- Theo quy định tại điều 76 Luật Nhà ở năm 2023 thì các đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở xã hội (gồm 12 loại đối tượng) như sau:

1. Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ thuộc trường hợp được hỗ trợ cải thiện nhà ở theo quy định của Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng.

2. Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn.

3. Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu.

4. Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.

5. Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.

6. Công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp.

7. Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân công an, công chức, công nhân và viên chức quốc phòng đang phục vụ tại ngũ; người làm công tác cơ yếu, người làm công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước đang công tác.

8. Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.

9. Đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 4 điều 125 của Luật Nhà ở năm 2023, trừ trường hợp bị thu hồi nhà ở công vụ do vi phạm quy định của luật này.

10. Hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

11. Học sinh, sinh viên đại học, học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt theo quy định của pháp luật; học sinh trường dân tộc nội trú công lập.

12. Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.

Tuy nhiên ngày 10-12-2025, Quốc hội đã thông qua Luật Dân số năm 2025, có hiệu lực từ ngày 1-7-2026; theo đó bổ sung thêm khoản 13 vào sau khoản 12 điều 76 Luật Nhà ở 2023 như sau: "13. Người có từ 2 con đẻ trở lên".

Như vậy từ ngày 1-7-2026 có thêm đối tượng là người có 2 con ruột trở lên cũng được hưởng chính sách nhà ở xã hội.

Lưu ý, nội dung này không được quy định trong Luật Nhà ở năm 2023, mà được bổ sung theo quy định tại Luật Dân số năm 2025.

Nguồn: Nhân Dân; Dân Trí; Tuổi Trẻ