TẮC NGHẼN ĐỊNH GIÁ ĐẤT: NGUYÊN NHÂN VÀ GIẢI PHÁP TỪ CHÍNH SÁCH

Khó khăn trong công tác định giá đất đang khiến hàng loạt dự án bất động sản đình trệ. Việc thiếu tính rõ ràng trong quy trình pháp lý và sự thay đổi liên tục của các nghị định gây nên tình trạng này.

Từ khó khăn trong quy trình đến hệ lụy lớn cho thị trường

Định giá đất là một trong những bước quan trọng nhưng phức tạp nhất trong quá trình triển khai các dự án bất động sản. Quy trình này, dù là một khâu cần thiết, lại đang trở thành “nút thắt” lớn đối với nhiều dự án, khiến cho không ít doanh nghiệp phải đối mặt với tình trạng trì trệ trong triển khai. Khó khăn này không chỉ ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án mà còn tạo ra hàng loạt hệ lụy kinh tế, xã hội nghiêm trọng, bao gồm sự thất thu ngân sách, mất cơ hội kinh doanh và tác động xấu đến quyền lợi của người dân.

Theo các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, việc xác định giá đất hiện nay tại Việt Nam vẫn đang gặp nhiều khó khăn. Dù Luật Đất đai 2024 có quy định rõ ràng về các phương pháp và nguyên tắc xác định giá đất, nhưng thực tế, nhiều văn bản hướng dẫn và phương pháp lại thiếu rõ ràng, dễ gây hiểu lầm và tạo ra nhiều cách hiểu khác nhau. Thêm vào đó, việc sử dụng từ ngữ như “ước tính” trong các tính toán làm cho việc xác định giá đất thực tế trở nên mơ hồ và phức tạp hơn.

Một trong những lý do chính dẫn đến tình trạng này là sự thay đổi liên tục trong các nghị định và thông tư hướng dẫn. Chỉ trong năm 2024, Chính phủ đã ban hành liên tiếp hai nghị định liên quan đến giá đất (Nghị định số 12/2024/NĐ-CP và Nghị định số 71/2024/NĐ-CP), với những điều chỉnh về phương pháp và cách thức xác định giá. Điều này khiến các cơ quan thẩm quyền và doanh nghiệp đều khó có thể nắm bắt và áp dụng kịp thời, làm gián đoạn tiến độ của nhiều dự án lớn.

Hệ quả của việc định giá đất không rõ ràng là cực kỳ nghiêm trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến ba bên: doanh nghiệp, Nhà nước và người dân.

Đầu tiên, các chủ đầu tư đang phải đối mặt với tình trạng đình trệ dự án. Thường xuyên phải vay ngân hàng để duy trì hoạt động, nhưng không thể triển khai dự án, doanh nghiệp phải gánh chịu khoản lãi vay lớn, đẩy chi phí phát sinh tăng cao. Trong nhiều trường hợp, nếu việc định giá đất kéo dài quá lâu, doanh nghiệp có thể rơi vào tình trạng phá sản, gây thiệt hại nghiêm trọng cho nền kinh tế và hệ thống ngân hàng.

Thứ hai, việc hàng trăm dự án bị ách tắc dẫn đến việc thất thu thuế và các khoản tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Nếu tình trạng này tiếp tục, sẽ ảnh hưởng đến khả năng thực hiện các chương trình phát triển cơ sở hạ tầng của Nhà nước. Theo tính toán của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.Hồ Chí Minh, chỉ cần tháo gỡ vướng mắc ở khâu thẩm định giá đất cho một số dự án, thành phố có thể thu về hàng chục nghìn tỷ đồng tiền thuế.

Cuối cùng, việc chậm trễ trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng) là vấn đề nghiêm trọng. Người dân không thể thực hiện các giao dịch mua bán đất đai khi không có sổ đỏ, ảnh hưởng đến quyền lợi cá nhân. Hơn nữa, giá nhà bị đẩy lên do chi phí phát sinh từ việc định giá đất kéo dài, khiến cho những người có thu nhập thấp, đặc biệt là người lao động và công chức, khó có thể tiếp cận nhà ở.

Giải pháp tháo gỡ nút thắt cho thị trường

Để tháo gỡ nút thắt này, các chuyên gia cho rằng cần phải có sự cải cách rõ ràng trong các quy trình hành chính liên quan đến đất đai, đặc biệt là công tác định giá đất. Đầu tiên, các cơ quan chức năng cần phải xây dựng một cơ chế rõ ràng, minh bạch về phương pháp định giá đất. Cần có một cơ sở dữ liệu đồng bộ, công khai về giá đất thực tế tại các khu vực, giúp các đơn vị tư vấn định giá đất có thể thực hiện công việc của mình một cách chính xác và hiệu quả hơn.

Thứ hai, cần đẩy mạnh công tác đào tạo và tập huấn cho các cơ quan quản lý địa phương về quy trình xác định giá đất. Việc thiếu sót về kiến thức và phương pháp trong quá trình thực hiện có thể dẫn đến các sai sót trong việc xác định giá đất, kéo dài tiến độ dự án và tạo ra những phản ứng tiêu cực từ dư luận.

Bên cạnh đó, cần nâng cao tính ổn định của hệ thống pháp luật. Các cơ quan chức năng cần hạn chế thay đổi quá nhiều các quy định liên quan đến giá đất trong thời gian ngắn để tránh gây xáo trộn và khó khăn cho các doanh nghiệp. Việc xây dựng các quy định cần được tiến hành một cách thận trọng, tính toán kỹ lưỡng và đồng bộ với thực tế phát triển kinh tế, thị trường bất động sản và nhu cầu của người dân.

Mới đây, tại các phiên họp của Quốc hội, vấn đề tắc nghẽn trong việc định giá đất đã được các đại biểu nhấn mạnh. Các cơ quan chức năng cần có sự kiên trì trong việc thực hiện các cải cách, đảm bảo tính minh bạch và ổn định của hệ thống pháp lý.

Trong đó, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Quốc Hội Vũ Hồng Thanh cho biết, tình trạng chậm định giá đất diễn ra ở nhiều địa phương, là vướng mắc chính dẫn đến nhiều dự án bất động sản bị đình trệ. Thực tế này đã khiến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất gặp nhiều vướng mắc, đặc biệt đối với sản phẩm bất động sản mới.

Theo TS. Thái Quỳnh Như, để tránh tình trạng “điệp khúc” ách tắc không có hồi kết, các cơ quan cần phối hợp chặt chẽ, đồng bộ trong việc thực hiện và áp dụng các quy định pháp lý. Các địa phương cần làm rõ và hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật về giá đất, đồng thời đẩy mạnh công tác tuyên truyền và phổ biến các quy định này để tạo sự đồng thuận cao trong xã hội.

Ngoài ra, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh, tạo ra môi trường pháp lý ổn định và an toàn sẽ giúp các doanh nghiệp yên tâm đầu tư vào thị trường bất động sản. Đồng thời, các đơn vị tư vấn giá đất cần được hỗ trợ về pháp lý và có sự đảm bảo về mặt pháp lý trong quá trình thực hiện công việc của mình.

CƠ CHẾ MỚI LÀM ĐƯỜNG SẮT TỐC ĐỘ CAO BẮC-NAM: NHÀ ĐẦU TƯ NỘI CÓ CƠ HỘI?

Dự án đường sắt tốc độ cao Bắc-Nam cần ưu tiên sử dụng các nhà thầu Việt Nam nhằm đảm bảo tạo nguồn công việc trong nước, tăng tính chủ động, tính tự chủ, khách quan, kiểm soát chi phí phù hợp với điều kiện trong nước.

Khẳng định Dự án đường sắt tốc độ cao Bắc-Nam là cơ hội lớn nhưng cũng là những thách thức đầy khó khăn cho các nhà thầu xây dựng Việt Nam, do đó, Hiệp hội các Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC) vừa có kiến nghị hàng loạt các cơ chế, chính sách đặc thù nhằm triển khai hiệu quả dự án.

Xây dựng quy mô gói thầu không quá 1,5 tỷ USD

Xác định dự án đường sắt tốc độ cao Bắc-Nam với giá trị xây dựng cơ bản khoảng 33 tỷ USD là cơ hội lớn cho doanh nghiệp, nhà thầu Việt, ngày 18/12/2024, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu xây dựng Việt Nam đã ký văn bản kiến nghị Thủ tướng xem xét loạt cơ chế đặc thù cho dự án ĐSTĐC Bắc - Nam.

"Dự án đường sắt tốc độ cao Bắc-Nam với tổng mức đầu tư hơn 67 tỷ USD, trong đó, phần xây dựng cơ bản chiếm khoảng 33 tỷ USD là cơ hội, cũng là thách thức lớn đối với các doanh nghiệp, nhà thầu Việt Nam, 7 cơ chế đặc thù đã được VACC đề xuất Thủ tướng Chính phủ xem xét", ông Hiệp cho biết.

Ông Hiệp đề xuất, về phân chia các hợp phần dự án và quy mô gói thầu, VACC đề nghị Thủ tướng cho phân tách riêng hợp phần xây dựng kết cấu hạ tầng với các hợp phần chuyên ngành khác (thông tin, tín hiệu; cấp điện; phương tiện đoàn tàu)

Quy mô các gói thầu trong hợp phần xây dựng nên giữ trong khoảng từ 1 tỷ tới 1,5 tỷ USD, đảm bảo năng lực tài chính của các nhà thầu tham gia đấu thầu; Nghiên cứu cho phép áp dụng hình thức chỉ định thầu trong dự án và áp dụng giảm giá 5%.

Về lựa chọn nhà thầu, theo VACC, đây là dự án đặc biệt lớn, sử dụng nguồn vốn trong nước, cần ưu tiên sử dụng các nhà thầu Việt Nam. Việc này đảm bảo tạo nguồn công việc trong nước, tăng tính chủ động, tính tự chủ, là cách tốt nhất để đào tạo nguồn nhân lực chất lượng cao trong nước để có thể thực hiện các dự án tương tự hoặc có thể tham gia đấu thầu các dự án quốc tế sau này.

Trên cơ sở đó, VACC kiến nghị tiêu chí lựa chọn năng lực kinh nghiệm nhà thầu trong nước là các nhà thầu có năng lực và kinh nghiệm; từng tham gia các dự án, công trình giao thông có cấp hạng (theo phân cấp công trình xây dựng quy định tại Thông tư 06/2021/TT-BXD) tương đương với cấp hạng tuyến đường sắt tốc độ cao hoặc có cấp hạng được quy đổi từ tối thiểu 3 công trình ở cấp thấp hơn liền kề.

Mô hình nhà thầu cần khuyến khích liên danh giữa các nhà thầu trong nước hoặc trong và ngoài nước nhưng nhà thầu trong nước đóng vai trò là đứng đầu liên danh; Khuyến khích cộng điểm cho liên danh nhà thầu sử dụng nhà thầu trong nước với tỷ lệ công việc lớn hơn.

"Trường hợp các nhà thầu nước ngoài muốn tham gia thì phải liên danh với nhà thầu Việt Nam trong đó các nhà thầu Việt Nam phải đảm nhận ít nhất 50% khối lượng công việc. Quy định sử dụng lao động Việt Nam, ưu tiên lao động tại địa phương (tối thiểu 70%) cũng cần được xem xét", Chủ tịch VACC đề xuất.

Đối với tiêu chí tài chính, tạo thuận lợi cho nhà thầu trong nước, VACC kiến nghị xem xét, cho phép cộng năng lực tài chính của tất cả các nhà thầu trong liên danh và có thể giảm bớt yêu cầu về năng lực tài chính.

Riêng với nhà thầu tư vấn, theo VACC, dự án sử dụng quy trình thiết kế FEED và đấu thầu nhà thầu EPC. Song, các nhà thầu Việt Nam thường có sự tách bạch thành nhà thầu tư vấn thiết kế và nhà thầu xây dựng. Trong đấu thầu cần có sự liên danh liên kết giữa 2 nhóm nhà thầu này, bao gồm cả nhà thầu nước ngoài.

"Do lực lượng nhà thầu tư vấn ở nước ta còn mỏng, cấp có thẩm quyền cần cho phép các nhà thầu tư vấn tham gia các bước nghiên cứu khả thi, thiết kế FEED vẫn được tham gia trong liên danh tổng thầu EPC để đấu thầu nếu chứng minh được sự độc lập về pháp lý và tài chính với các thành viên nhà thầu xây lắp trong tổ hợp tổng thầu EPC hoặc cho phép nhà thầu EPC được lựa chọn tư vấn thiết kế sau khi trúng thầu", văn bản kiến nghị nêu.

Về tư vấn giám sát và các tiêu chuẩn kỹ thuật, đánh giá dự án có yêu cầu kỹ thuật cao, đặc biệt đòi hỏi độ chính xác lớn, hạn chế dung sai, VACC kiến nghị cần tăng cường công tác tư vấn giám sát. Mô hình tư vấn giám sát theo hình thức tư vấn nước ngoài liên danh với tư vấn trong nước để thực hiện dự án.

Trong quá trình thi công, giám sát thi công có yêu cầu phía nước ngoài chuyển giao công nghệ thi công cho nhà thầu Việt Nam.

Phụ thuộc vào đối tác nước ngoài rất tốn kém

Tại phiên thảo luận ở Quốc hội về chủ trương đầu tư dự án đường sắt tốc độ cao trên trục Bắc – Nam, ông Nguyễn Văn Thắng lúc còn là Bộ trưởng Bộ GTVT (nay là Bộ trưởng Bộ Tài chính) thẳng thắn nêu thực tế trước đây, một số tuyến metro gặp phải tình trạng chậm tiến độ và đội vốn.

"Khi nghiên cứu đường sắt tốc độ cao, chúng tôi đã làm rất kỹ. Cá nhân tôi cũng quan tâm làm rõ các nguyên nhân gây chậm tiến độ", ông Thắng cho hay.

Nguyên Bộ trưởng GTVT chỉ rõ 3 nguyên nhân chính dẫn đến thực trạng này là công tác chuẩn bị đầu tư, giải phóng mặt bằng và lựa chọn đối tác. Ông cho rằng, các dự án metro trước đây khi làm đều chưa có kinh nghiệm, chưa hình dung được triển khai ra sao, cộng thêm cơ chế vay vốn ODA phải ràng buộc về chọn đối tác cho vay, rất bất lợi.

Với đường sắt tốc độ cao, khi lựa chọn đối tác phải theo hướng tìm được nhà thầu có chất lượng tốt, giá cả hợp lý và buộc phải chuyển giao công nghệ, không phụ thuộc vào vốn vay nước ngoài. Nếu có vay cũng không quá 30% tổng mức đầu tư, chia theo năm khoảng 46.000 tỷ đồng (1,85 tỷ USD/năm). Dự án chủ yếu sẽ sử dụng nguồn vốn trong nước, nếu có vay vốn nước ngoài, phải rẻ hơn trong nước và cơ chế không ràng buộc, để khi thi công không bị phụ thuộc và ràng buộc vào công nghệ.

Cũng theo ông Thắng, trước đây có nhiều ý kiến phải yêu cầu đối tác nước ngoài chuyển giao công nghệ. Song Chính phủ, Bộ GTVT thống nhất lựa chọn một số doanh nghiệp lớn thuộc Bộ Quốc phòng và một số doanh nghiệp tư nhân, chỉ định đây là các doanh nghiệp quốc gia nhận chuyển giao công nghệ và tham gia dự án.

Ông cho rằng, ta chỉ có 1 tuyến đường sắt cao tốc, nếu chỉ tập trung nhận chuyển giao và nghiên cứu công nghệ lõi không cần thiết. Tuy nhiên, công nghệ bảo trì sửa chữa nâng cấp thì phải làm được, vì lĩnh vực này tốn rất nhiều chi phí và kinh phí.

“Nếu phụ thuộc vào đối tác nước ngoài rất tốn kém. Dứt khoát doanh nghiệp Việt Nam phải đảm đương và làm chủ”, ông Thắng khẳng định.

Doanh nghiệp giao thông lớn bắt đầu hợp tác đào tạo kỹ sư đường sắt tốc độ cao

Mới đây, Tổng công ty cổ phần Xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex) và Trường Đại học Xây dựng Hà Nội tổ chức lễ khai giảng lớp đào tạo kỹ sư ngành kỹ thuật xây dựng công trình giao thông, chuyên ngành đường sắt tốc độ cao và đường sắt đô thị.

Đây là bước đi chiến lược của hai bên nhằm đáp ứng nhu cầu nguồn nhân lực chất lượng cao, chuẩn bị cho các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm quốc gia, đặc biệt là tuyến đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam.

Theo  PGS.TS Hoàng Tùng, Hiệu trưởng Trường Đại học Xây dựng Hà Nội, với lịch sử hơn 65 năm hình thành và phát triển, đội ngũ giảng viên có trình độ chuyên môn cao và giàu kinh nghiệm thực tiễn, trường Đại học Xây dựng Hà Nội đã cung cấp cho đất nước hàng trăm nghìn kỹ sư, chuyên gia trong các lĩnh vực xây dựng, giao thông, hạ tầng kỹ thuật và nhiều lĩnh vực khác.

Đối với khóa học này, trường đã thiết kế giáo trình và hiện đại, tích hợp chặt chẽ giữa lý thuyết và thực hành, đảm bảo học viên không chỉ nắm vững kiến thức chuyên môn mà còn được trang bị kỹ năng cần thiết để tham gia vào các dự án thực tế ngay sau khi tốt nghiệp.

Phó Tổng giám đốc Vinaconex Nguyễn Khắc Hải khẳng định: Trong bối cảnh đất nước đang ở kỷ nguyên vươn mình, đặc biệt ngành GTVT đang có nhiều bước tiến mạnh mẽ, Vinaconex nhận thức sâu sắc phải không ngừng đổi mới, sáng tạo, đặc biệt chú trọng phát triển nguồn nhân lực, hướng đến phát triển bền vững.

Vinaconex đã thành lập Trung tâm đào tạo, phối hợp với Trường Đại học Xây dựng Hà Nội triển khai chương trình đào tạo dành riêng cho cán bộ kỹ sư về chuyên ngành đường sắt cao tốc và đường sắt đô thị.

Đơn vị cũng đã chủ động nghiên cứu, tìm hiểu những công nghệ, phương pháp hiện đại nhất ở trong và ngoài nước, chuẩn bị về tài chính, trang thiết bị máy móc để đón đầu cơ hội từ các dự án hạ tầng giao thông lớn. Đây là minh chứng cho sự chuẩn bị nghiêm túc, chuyên nghiệp và cam kết của Vinaconex về việc sử dụng những nguồn lực tốt nhất, tối ưu nhất tham gia kiến tạo các công trình giao thông trọng điểm của đất nước", ông Hải nói.

Được biết, tại lớp học mới khai giảng, Vinaconex đã đưa ra tiêu chí cụ thể, lựa chọn các cán bộ kỹ sư tốt nghiệp đại học các ngành: Kỹ thuật xây dựng công trình giao thông, Xây dựng Cầu - Đường, Kỹ thuật xây dựng Cầu đường bộ, Công nghệ kỹ thuật xây dựng cầu đường bộ…có kinh nghiệm thi công các dự án giao thông lớn.

Sau khi hoàn thành chương trình đào tạo, các học viên sẽ được cấp bằng Đại học chính quy ngành Kỹ thuật Xây dựng công trình giao thông - chuyên ngành đường sắt tốc độ cao và đường sắt đô thị.

HÀ NỘI ÁP DỤNG BẢNG GIÁ ĐẤT MỚI, GIÁ NHÀ ĐƯỢC DỰ ĐOÁN TIẾP TỤC TĂNG

Theo các chuyên gia, việc Hà Nội áp dụng bảng giá đất mới cao gấp 2 - 6 lần so với trước có thể khiến giá nhà ở tiếp tục tăng trong thời gian tới.

Giá nhà có thể tăng 10 - 25%

Ông Nguyễn Quang Huy - CEO Khoa Tài chính Ngân hàng, Đại học Nguyễn Trãi - nhận định, bảng giá đất mới khiến chi phí sử dụng đất trong các dự án bất động sản tăng đáng kể, đặc biệt ở khu vực trung tâm. Điều này làm giá bán nhà ở và giá thuê văn phòng có thể tăng 15-25% trong ngắn hạn.

Cụ thể trong ngắn hạn (6-12 tháng), giá nhà ở trung tâm như Hoàn Kiếm, Ba Đình, Tây Hồ sẽ tăng mạnh 15-25%, phản ánh chi phí đầu tư gia tăng. Trong khi đó, đất nền vùng ven và các khu vực có hạ tầng tốt như Đông Anh, Gia Lâm sẽ là “điểm nóng” với mức tăng giá dự đoán 10 - 20%.

Tuy nhiên, về dài hạn (2-5 năm), khu vực trung tâm sẽ ổn định ở mức giá cao, trong khi các vùng ven sẽ tiếp tục phát triển nếu hạ tầng giao thông và các tiện ích xã hội được đầu tư đồng bộ.

Ông Nguyễn Thanh Tuấn, chuyên gia bất động sản cũng cho rằng, bảng giá đất của Hà Nội tăng mạnh so với trước có thể tác động tới giá nhà ở tại Thủ đô. Tuy nhiên, đối với nhà ở trong khu dân cư, nhất là các khu đất vàng gần hồ Hoàn Kiếm sẽ không ảnh hưởng quá nhiều.

“ Bởi, khi giao dịch mua - bán nhà ở thông thường sẽ không ai tính dựa trên bảng giá đất, thay vào đó là tính theo giá thị trường. Ví dụ, nhà ở mặt đường tại Hàng Ngang, Hàng Đào hay Đinh Tiên Hoàng sát với hồ Hoàn Kiếm theo giá thị trường là 900 - 1,1 tỷ đồng/m2, trong khi bảng giá đất mới là gần 700 triệu đồng/m2 ”, ông Tuấn nói.

Đối với các dự án, sẽ có 2 trường hợp xảy ra. Trường hợp thứ nhất, đất dự án đã được đền bù, đã giải phóng mặt bằng, việc Hà Nội công bố bảng giá đất mới sẽ không ảnh hưởng quá nhiều. Dù vậy, ông Tuấn lo ngại trường hợp có chủ đầu tư mượn lý do này để tính lại giá căn hộ sau khi mở bán.

Trường hợp thứ 2 là đất đang trong quá trình đền bù, việc Hà Nội công bố bảng giá đất mới có thể khiến giá căn hộ tăng trong thời gian tới. Dù vậy, đa phần các trường hợp này ở khu vực ngoại thành, khá xa trung tâm thành phố.

Một báo cáo của Bộ Xây dựng cũng khẳng định, vệc áp dụng bảng giá đất theo quy định mới sẽ có tác động dây chuyền, kích hoạt mặt bằng giá bất động sản, nhà ở tăng lên 15 - 20% so với trước. Theo Bộ Xây dựng, các chi phí cấu thành chính ảnh hưởng đến giá nhà ở, bất động sản bao gồm 7 khoản chi phí, trong đó có: tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng; chi phí xây dựng dự án (nhà ở, bất động sản); thuế, phí liên quan…

Chính vì vậy, bảng giá đất mới sát giá thị trường sẽ làm tăng chi phí liên quan đến đất đai như giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất... trong khi chi phí liên quan đến tiền sử dụng đất thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí của dự án nhà ở, dao động 7-20% với dự án chung cư cao tầng và 25-50% với dự án biệt thự, liền kề.

Mức giá giữa các dự án có sự khác nhau do phụ thuộc vị trí, điều kiện thuận lợi của hạ tầng kỹ thuật. Còn chi phí bồi thường tài sản trên đất thường chiếm tỷ trọng không đáng kể, khoảng 2%, trong chi phí đầu tư xây dựng.

Cần có lộ trình

Việc giá nhà tăng cao, theo ông Nguyễn Quang Huy Giá sẽ làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở, đặc biệt với phân khúc thu nhập trung bình và thấp. Đây là lời nhắc nhở để chính quyền đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, giải quyết bài toán an cư cho người dân. Các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải đối mặt với bài toán tối ưu hóa chi phí đầu tư và nâng cao năng lực cạnh tranh. Đây cũng là cơ hội để họ định vị lại phân khúc sản phẩm, tập trung vào các dự án chất lượng cao hơn.

Chính vì vậy, ông Huy cho rằng, Hà Nội cần cân nhắc lộ trình điều chỉnh bảng giá đất hợp lý, tránh tăng giá đột biến trong thời gian ngắn, gây “sốc” cho thị trường.

Đồng thời, cần đẩy mạnh đầu tư giao thông, tiện ích công cộng tại vùng ven để giảm áp lực cho khu vực trung tâm và tăng khả năng tiếp cận của người dân. Bên cạnh đó, tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển các dự án nhà ở xã hội, khu đô thị xanh và các ngành công nghiệp giá trị cao để thúc đẩy tăng trưởng toàn diện.

Trước đó, giải thích lý do áp bảng giá đất mới, theo Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, việc điều chỉnh bảng giá đất tăng dần tiệm cận với giá thị trường là yêu cầu phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

Bảng giá mới đáp ứng nhu cầu thực tiễn, giảm bớt chênh lệch, đưa giá đất ở Thủ đô dần tiếp cận với thị trường. Điều này giúp thiết lập chính sách đồng bộ trong quản lý đất và hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng và người có nhu cầu sử dụng đất thực hiện dự án. Nhờ đó, thu ngân sách tăng qua thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất của người dân, doanh nghiệp.

Trường hợp thuế, phí về đất đai cao không phù hợp với thu nhập của người dân, cơ quan quản lý cho rằng thì cần nghiên cứu giảm tỷ suất tính thuế, phí, chứ không giảm giá đất.

Bảng giá đất cũng là cơ sở tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao, cho thuê đất. Vì thế, việc điều chỉnh bảng giá là cấp thiết, nhằm đảm bảo nguồn thu từ đấu giá đất.

TP.HCM CẦN THÊM 64,9 TRIỆU M2 NHÀ Ở

Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM vừa có báo cáo gửi UBND TP.HCM về kết quả thực hiện nhiệm vụ điều tra nhu cầu về nhà ở của người dân giai đoạn 2026-2030. Theo đó TP.HCM cần thêm khoảng 64,9 triệu m2 nhà ở.

Nhu cầu sửa chữa, cải tạo nhà ở là lớn nhất

Theo đó, phạm vi khảo sát của cuộc điều tra có quy mô trên toàn thành phố, với 53 khu vực khảo sát, tương ứng với 53 khu phố, thuộc 53 phường/xã tại TP.HCM. Kết quả thống kê về nhu cầu về nhà ở cho thấy, nhu cầu về sửa chữa, cải tạo, nâng cấp nhà ở là nhu cầu có tỷ lệ lớn nhất so với các nhu cầu còn lại như mua hoặc thuê.

Trong đó, nhu cầu cải tạo nhà ở, gồm nhu cầu sửa chữa, cải tạo nhà ở (không tăng thêm về diện tích sàn xây dựng) và nhu cầu cơi nới, mở rộng nhà ở (có tăng thêm về diện tích sàn xây dựng) là nhu cầu lớn nhất so với các nhu cầu còn lại là nhu cầu mua và thuê. Điều đó cho thấy rằng, việc nâng cấp nhà ở và không gian sống luôn là nhu cầu được người dân quan tâm và mong muốn để cải thiện đời sống. Ước tính trong giai đoạn 2026-2030, thành phố có thêm 21,40 triệu m2 diện tích sàn nhà ở riêng lẻ do dân tự xây từ các hoạt động sửa chữa, cơi nới, mở rộng nhà ở.

Đối với nhu cầu mua nhà ở, gồm nhu cầu chuyển đổi nhà ở hiện hữu và nhu cầu mua thêm bất động sản mới cho thấy có 7,1% các hộ gia đình tham gia khảo sát có nhu cầu chuyển đổi nhà ở hiện hữu. Trong khi đó, tỷ lệ hộ gia đình có nhu cầu mua thêm bất động sản mới là 11,3%.

Trong đó, tại cả hai nhu cầu gồm nhu cầu chuyển đổi nhà ở hiện hữu và nhu cầu mua thêm bất động sản mới đều ghi nhận loại hình nhà ở riêng lẻ là loại hình được lựa chọn mua nhiều nhất, tiếp đến là loại hình đất nền và cuối cùng là loại hình căn hộ chung cư.

Đa số các hộ gia đình có nhu cầu mua đất nền đều lựa chọn mua tại TP.HCM, số ít các hộ có dự định mua đất nền tại các tỉnh thành lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu hoặc các tỉnh thành là quê hương của họ. Giá trị dự kiến cũng có những dao động nhất định, từ 1-10 tỉ đồng và mức giá trị trung bình đạt khoảng 1,74 tỉ đồng.

Đối với loại hình nhà ở riêng lẻ, hộ gia đình có nhu cầu dự định mua khoảng 1-3 căn nhà, với diện tích trung bình khoảng 66 m2 và số tầng xây dựng dự kiến khoảng 1-2 tầng. TP.HCM vẫn là khu vực được lựa chọn hàng đầu, với 96,9% các hộ gia đình lựa chọn. Các khu dân cư hiện hữu được ưu tiên lựa chọn (chiếm 83%) so với các khu dân cư mới xây do các yếu tố về sự hoàn thiện của cơ sở hạ tầng, tiện ích, an ninh khu vực và sự hình thành hoàn thiện của các cộng đồng dân cư. Giá trị dự kiến của nhà ở riêng lẻ dự định mua trung bình là 2,76-15 tỉ đồng. Vốn mua nhà đến từ nguồn vốn tự có, vay vốn từ ngân hàng với tỷ lệ vay trung bình khoảng 51% giá trị căn nhà và vay từ người thân.

Đối với loại hình căn hộ chung cư, nhu cầu mua chủ yếu chỉ 1 căn hộ, chỉ có số ít hộ gia đình có nhu cầu mua 2 căn hộ. Diện tích trung bình của căn hộ theo nhu cầu là 65,8 m2 cho căn hộ 2 phòng ngủ. Tương tự như nhu cầu mua đối với loại hình nhà ở riêng lẻ, nhu cầu mua căn hộ chung cư cũng chủ yếu được mong muốn mua trên địa bàn TP.HCM (chiếm 99,3%) nhằm tiếp tục sinh sống và làm việc tại thành phố. Đồng thời, các khu dân cư hiện hữu cũng là lựa chọn của đa số các hộ gia đình khi có nhu cầu mua căn hộ thay vì các khu dân cư mới hình thành, chưa đảm bảo hoàn thiện về cơ sở hạ tầng và yếu tố cộng đồng xung quanh khu vực sinh sống. Nguồn vốn còn lại được các hộ gia đình củng cố thêm thông qua các hình thức như tích góp thêm vốn tự có, vay ngân hàng với tỷ lệ vay xung quanh mức 50% giá trị căn hộ, vay mượn của người thân.

Dựa trên số liệu được ước tính từ kết quả của cuộc khảo sát, tổng diện tích sàn nhà ở tăng thêm theo nhu cầu của người dân giai đoạn 2026-2030 là 64,9 triệu m2. Trong đó, có 21,4 triệu m2 sàn nhà ở tăng thêm do các hoạt động sửa chữa, mở rộng, cơi nới nhà ở và 43,5 triệu m2 sàn nhà ở tăng thêm do nhu cầu mua mới nhà ở.

Mong muốn đơn giản thủ tục hành chính

Thông qua kết quả khảo sát, các hộ gia đình cũng cho rằng chính quyền thành phố cần bình ổn giá nhà và thị trường bất động sản, là cơ hội để người dân có thể tiếp cận được với nhà ở theo đúng giá trị mang lại. Đặc biệt, một số chính sách về tài chính cũng được kiến nghị nhằm hỗ trợ nguồn lực để tiếp cận nhà ở. Trong đó, hỗ trợ vay vốn với lãi suất thấp khi mua và tạo lập nhà ở mới. Từ kết quả khảo sát, có thể thấy nhu cầu cải tạo, mở rộng nhà ở hiện là loại nhu cầu có tỷ trọng lớn nhất. Việc cải tạo nhà ở không những góp phần nâng cấp không gian sống cho hộ gia đình mà còn giúp thay đổi diện mạo và mỹ quan đô thị.

Chính vì vậy, các hộ gia đình đề xuất xây dựng các chính sách mở rộng và hỗ trợ vay vốn để cải tạo và nâng cấp nhà ở. Ngoài các đề xuất trên, khảo sát cũng nhận được các đề xuất khác như: xây dựng nhà ở thương mại với giá bình dân, nhà ở xã hội; kiểm soát chất lượng nhà ở; xây dựng nhà ở thân thiện với môi trường; phát triển nhà ở chung cư. Một số kiến nghị khác mong muốn được giải quyết các thủ tục về pháp lý đất đai và pháp lý nhà ở như cấp sổ đỏ, xem xét cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép sửa chữa, mở rộng đối với các khu vực nhà ở thuộc quy hoạch treo, đơn giản các thủ tục về cấp phép xây dựng... Những kiến nghị này cần được quan tâm, chú trọng nhiều hơn trong việc xây dựng các chính sách nhà trong thời gian tới.

Thông qua kết quả từ khảo sát, Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM nhận thấy rằng nhu cầu về nhà ở của người dân vẫn luôn là một trong những nhu cầu cấp thiết, cần được quan tâm, chú trọng và tập trung phát triển, nhằm đảm bảo an toàn, tiện nghi về nơi cư trú. Đồng thời cũng góp phần tạo nên hình ảnh đô thị hiện đại, văn minh.

Nguồn: Doanh nghiệp & Hội nhập; Soha; CafeF; Thanh Niên