GIÁ VÀNG DIỄN BIẾN KHÓ LƯỜNG

Giá vàng tăng thẳng đứng rồi bỗng dưng quay đầu lao dốc khiến người mua lỗ lớn. Đó là chưa kể việc chạy theo cơn sốt giá vàng tiềm ẩn nhiều rủi ro khi giao dịch khó khăn.

Vàng tăng, lãi suất giảm, vốn chảy đi đâu?

Giá vàng hôm qua (21.3) bất ngờ trượt dốc không phanh. Các đơn vị kinh doanh vàng điều chỉnh giá trong ngày hơn 10 lần theo xu hướng giảm. Giá mua vàng miếng SJC cuối ngày xuống còn 94,7 triệu đồng, bán ra 97,7 triệu đồng. Như vậy chỉ sau một ngày lập đỉnh ở mức bán ra 100,4 triệu đồng/lượng, mỗi lượng vàng miếng SJC đã giảm 3,9 triệu đồng chiều mua vào và giảm 2,7 triệu đồng chiều bán ra. Tương tự, giá vàng nhẫn cũng bị "thổi bay" từ 1,8 - 2,6 triệu đồng mỗi lượng. Mức giá cao nhất của vàng nhẫn 4 số 9 hiện nay thuộc về Công ty Bảo Tín Minh Châu bán ra 98,6 triệu đồng, mua vào 96 triệu đồng; Công ty SJC mua vào 94,6 triệu đồng, bán ra 97,4 triệu đồng… Giá vàng trong nước hiện cao hơn thế giới khoảng 3,5 - 3,7 triệu đồng/lượng.

Đáng nói, trong khi giá vàng tại VN lao dốc thì giá trên thị trường thế giới chỉ mới "rung lắc", giảm 25 USD/ounce (tương đương 530.000 đồng/lượng) từ mức đỉnh, xuống còn 3.030 USD/ounce. Tại Công ty SJC, nhiều khách hàng đến bán vàng miếng nhiều hơn mua vào. Có người bán ra vài chục lượng, còn người mua vào nhiều lắm vài lượng. Chính vì vậy, khách đến mua cần bao nhiêu lượng thì bán bấy nhiêu, không còn hạn chế số lượng như những ngày trước đó. Trong khi đó, vàng nhẫn vẫn bán hạn chế 5 chỉ/người thay vì 1 lượng như trước.

Dù giảm mạnh nhưng so với đầu năm, giá vàng hiện nay vẫn ghi nhận mức tăng 13,5 triệu đồng/lượng, tương đương 16%. Trong khi đó, lãi suất tiết kiệm lại liên tục giảm trong 3 tuần. Tính từ cuối tháng 2 đến nay, đã có 23 ngân hàng (NH) giảm lãi suất huy động tiền đồng từ 0,05 - 0,25%/năm tùy kỳ hạn. Lãi suất huy động kỳ hạn 3 tháng của các NH hiện dao động quanh mức 4%/năm; kỳ hạn 6 tháng khoảng 4 - 5%/năm; 12 tháng ở mức 4,9 - 6%/năm… Trong làn sóng giảm lãi suất lần này, các NH lớn như Vietcombank, BIDV, Agribank cũng điều chỉnh giảm nhẹ ở các kỳ hạn, xuống còn 1,6 - 3%/năm ở các kỳ hạn từ 1 - 6 tháng.

Bối cảnh này đặt ra câu hỏi liệu vốn từ các nhà băng có chảy sang vàng hay không? Chuyên gia tài chính, TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng sự chuyển dịch dòng tiền từ tiết kiệm sang vàng cũng không có gì đáng ngạc nhiên. Nhiều người quen khoe với ông rằng đã mua vàng trước đó và nay thu được lợi nhuận lớn. Tuy nhiên, ông Nguyễn Trí Hiếu lưu ý gửi tiết kiệm dù lãi thấp nhưng không lỗ, còn mua vàng thì tùy lúc. Nếu mua vàng 1 - 2 ngày gần đây, khi giá vàng vượt mức 100 triệu đồng/lượng thì nay chắc chắn đang ôm lỗ. Chính vì đặc thù của thị trường vàng như vậy nên lượng tiền chuyển dịch từ tiết kiệm sang vàng hiện không quá lớn. Những người đổ tiền vào vàng thường là lượng tiền lớn đang chờ cơ hội kinh doanh nên tạm trú ẩn vào đây.

Tương tự, PGS-TS Nguyễn Hữu Huân (ĐH Kinh tế TP.HCM) cho rằng khẩu vị rủi ro của nhiều người khác nhau. Lãi suất tiết kiệm gửi NH có thấp nhưng an toàn, lãi ít nhưng chắc chắn có. Trong khi đó, giá vàng hiện nay đang đứng ở mức cao kỷ lục, ngoài sức tưởng tượng không chỉ của người dân mà cả giới chuyên gia. Khi giá tăng cao gặp hoạt động bán chốt lời khiến giá lại sập mạnh 2 - 5 triệu đồng/lượng. Điều này đã được dự báo và thỉnh thoảng xảy ra khi giá tăng cao. Đồng thời, khi thị trường rủi ro, "nhà cái" cũng như các tiệm vàng điều chỉnh chênh lệch giá mua - bán tăng lên, chẳng hạn hôm 20.3 chỉ chênh nhau 1,5 triệu đồng/lượng nhưng hôm qua lên 3 triệu đồng/lượng. Tuy nhiên khi giá giảm, thị trường có khi lại xuất hiện lực mua.

Vào năm 2024, giá vàng sau khi lập đỉnh 92,4 triệu đồng/lượng đã giảm sâu xuống 73 - 74 triệu đồng/lượng trong vài tháng. Đó là khi NH Nhà nước (NHNN) thực hiện bán vàng ra can thiệp thị trường. Còn mấy tháng nay, khách hàng cố đăng nhập vào 4 NH thương mại cổ phần nhà nước để đăng ký mua vàng nhưng đều không được. Như vậy, việc bán tháo vàng lần này của nhà đầu tư sẽ làm tăng lượng vàng trên thị trường nhưng trở lại câu chuyện không có hàng khi lực mua xuất hiện, lúc này giá vàng sẽ tăng trở lại. "Mức lãi suất tiết kiệm hiện nay khá thấp nhằm hỗ trợ khách hàng tiếp cận nguồn vốn vay giá rẻ. Tuy nhiên lãi suất duy trì ở mức thấp cũng dễ xảy ra khả năng dòng tiền chuyển dịch từ tiết kiệm sang vàng và bất động sản để kiếm lời", ông Nguyễn Hữu Huân cho hay.

Có nên nhập khẩu vàng?

Tai một cuộc hội thảo ngày 20.3, ông Lê Trí Thông, Tổng giám đốc Công ty Vàng bạc Đá quý Phú Nhuận (PNJ), kiến nghị cần có sự phân tách rõ ràng giữa vàng trang sức và vàng miếng - dù cùng là vàng nguyên liệu nhưng tính chất và mục đích sử dụng khác nhau. Nếu coi vàng trang sức là sản phẩm tiêu dùng thông thường thì cần cho phép doanh nghiệp (DN) nhập khẩu vàng nguyên liệu để sản xuất vàng trang sức. Số ngoại tệ để bỏ ra nhập khẩu vàng nguyên liệu để sản xuất vàng trang sức chỉ khoảng 1 - 2 tỉ USD/năm, so với số ngoại tệ để nhập khẩu mỹ phẩm, điện thoại, túi hiệu… thì không đáng bao nhiêu.

Thực tế, kiến nghị cho phép DN nhập khẩu vàng đã được các chuyên gia đưa ra thời gian qua. Hiện nay, theo Nghị định 24/2012 về quản lý hoạt động kinh doanh vàng, nhà nước độc quyền sản xuất vàng miếng, xuất khẩu vàng nguyên liệu và nhập khẩu vàng nguyên liệu để sản xuất vàng miếng. Căn cứ vào mục tiêu chính sách tiền tệ và cung - cầu vàng trong từng thời kỳ, NHNN tổ chức thực hiện xuất và nhập khẩu vàng nguyên liệu để sản xuất vàng miếng, cấp giấy phép nhập khẩu vàng nguyên liệu cho DN theo quy định.

Chuyên gia kinh tế, TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng trên thực tế thời gian qua hầu như NHNN không nhập khẩu vàng nguyên liệu hay cấp phép cho DN nhập khẩu. Điều này khiến nguồn cung trong nước ngày càng khan hiếm và hầu như phụ thuộc nguồn nhập lậu. Trên cán cân thanh toán quốc tế của VN, mỗi năm vẫn có lượng ngoại tệ chảy ra nước ngoài mà không biết đi đâu. Đây chính là ngoại tệ bị xuất ra để nhập hàng lậu, trong đó có vàng. Theo tính toán của Hội đồng Vàng thế giới, nhu cầu tại thị trường VN nếu cho nhập khẩu mỗi năm chỉ khoảng 2 - 3 tỉ USD, thấp hơn giá trị nhập khẩu mỹ phẩm hay rượu và thuốc lá… Trong khi đó, vàng là mặt hàng để dành, tiết kiệm của người dân là nhu cầu thông thường và không cần hạn chế như rượu bia, thuốc lá.

TS Lê Xuân Nghĩa nêu Trung Quốc cho phép khoảng 13 đơn vị, bao gồm các DN kinh doanh vàng bạc lớn và các NH thương mại nhà nước tham gia nhập khẩu vàng nguyên liệu. Sau đó các đơn vị này sẽ bán sỉ lại cho các công ty nhỏ trong nước để họ chế tác thành vàng miếng, vàng trang sức phục vụ nhu cầu của người dân. VN có thể nghiên cứu mô hình này, trong đó cho phép 4 NH thương mại nhà nước cùng 4 - 5 công ty kinh doanh vàng bạc lớn nhập khẩu vàng nguyên liệu và phân phối lại trong nước. Đồng thời, cũng nên bỏ quy định nhà nước độc quyền sản xuất vàng miếng.

"Nhu cầu của người dân phần lớn là để tích lũy, tiết kiệm. Đây cũng là dự trữ quốc gia, phần nào tương tự dự trữ tập trung tại NH trung ương. Vàng chỉ là hàng hóa bình thường và nhu cầu nhập khẩu mỗi năm cũng không lớn bằng các hàng hóa khác nên không phải là nguyên nhân gây ra biến động tỷ giá hối đoái. Giữa lúc Chính phủ khuyến khích tiết kiệm, chống lãng phí cũng như phát triển kinh tế tư nhân thì tôi cho rằng nên gỡ hết các rào cản. Nên để thị trường vàng trở lại giao dịch thông thường, để người dân có nhu cầu mua bán bình thường. Về nguyên tắc, người dân có thể tiết kiệm, tích lũy tài sản bằng nhiều hàng hóa, tài sản khác như gửi tiền ở NH, mua vàng, bất động sản vì không ai gom hết vào một giỏ", TS Lê Xuân Nghĩa chia sẻ.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển cho rằng thị trường vàng trở nên không bình thường khi thời gian qua người dân mua bán đều khó khăn. Do vậy, cần phải đánh giá lại chính sách quản lý thị trường vàng và sửa đổi để phù hợp hơn. Nhìn khách quan thì vàng là một loại tài sản đầu tư như nhiều tài sản khác. Trước đây Chính phủ vẫn quản lý theo hướng cho phép nhiều DN kinh doanh vàng bạc đá quý nhập khẩu vàng cũng như thị trường có nhiều thương hiệu vàng miếng khác nhau. Chính phủ cân đối theo tình hình kinh tế - xã hội, thương mại hay tỷ giá hối đoái hằng năm để có thể cấp giấy phép nhập khẩu với số lượng phù hợp cung - cầu trên thị trường nói chung.

Do vậy, TS Đinh Thế Hiển đề xuất cho phép một số DN, NH thương mại quốc doanh nhập khẩu vàng và bỏ độc quyền vàng miếng. Các DN sẽ có nhiều thương hiệu vàng riêng như trước năm 2012 và từ đó có sự cạnh tranh, đảm bảo thị trường giao dịch thông thường và mức chênh lệch giá với thế giới cũng sẽ không còn quá cao như vừa qua.

Rủi ro lao vào vàng

Thời gian qua, khi giá vàng liên tục tăng, nhiều người chạy theo mua vào, dẫn đến thua lỗ, "mua đỉnh bán đáy"… Việc giá vàng lập đỉnh mới trên 100 triệu đồng rồi chỉ sau một ngày lại giảm tới gần 4 triệu đồng càng cho thấy rủi ro này. Điều đáng nói, nếu như những ngày trước đó chênh lệch giữa giá mua và bán vàng miếng hay vàng nhẫn SJC chỉ dao động khoảng 1,5 triệu đồng/lượng thì đến hôm qua đã kéo giãn gấp đôi, lên 3 triệu đồng/lượng. Vì thế, dù giá vàng chỉ giảm gần 3 triệu đồng ở chiều bán ra từ mức đỉnh nhưng người mua đã lỗ đến gần 6 triệu đồng/lượng sau một ngày, tương đương mất gần 6%.

TS Nguyễn Trí Hiếu nhìn nhận chính vì biến động giá vàng rất lớn nên người mua giá cao sẽ thiệt hại nhanh khi giá sập mạnh. Các công ty kinh doanh vàng đang đẩy mức chênh lệch giữa mua và bán lên 3 triệu đồng/lượng, đồng nghĩa vừa mua vàng xong đã lỗ ngay 3 triệu đồng. Thêm vào đó, khi cơn sốt vàng hình thành, thị trường sôi động, nhiều người mua vàng ở các cửa hàng chính thống không được, lại ra mua ở thị trường online, trôi nổi thì càng không thể nào kiểm định được chất lượng và trọng lượng. Kẻ gian lợi dụng bán vàng rẻ hơn công ty một chút để bán sản phẩm kém chất lượng, vàng giả mà người mua không thể nào biết được cho đến khi mang vàng đi bán.

TS Đinh Thế Hiển nhấn mạnh: Không có tài sản nào mà tăng mãi mãi. Giá vàng phụ thuộc vào nhiều yếu tố, nhất là biến động địa chính trị trên thế giới hiện nay nên rất khó dự báo. Thông thường, khi hàng hóa nào tăng quá cao sẽ có một đợt bán ra chốt lời. Giá vàng cũng đang trong tình trạng tương tự. Vì vậy việc chạy theo mua vàng bất chấp giá đã tăng mạnh dễ gặp nhiều rủi ro hơn. Đó là chưa kể chênh lệch giá mua bán trong nước thường dễ bị các công ty đẩy lên quá cao khi thị trường tăng nóng.

Còn theo chuyên gia tài chính Phan Dũng Khánh, trong ngắn hạn vẫn còn những yếu tố hỗ trợ vàng tăng giá. Đó là căng thẳng địa chính trị thế giới, giá USD giảm, nhiều NH trung ương vẫn thực hiện mua vàng. Tuy nhiên trong dài hạn, những yếu tố này có thể quay đầu và vàng sẽ giảm giá. Cụ thể, hiện Mỹ, Nga và Ukraine đã đồng ý ngồi lại bàn bạc tìm giải pháp chấm dứt xung đột và có thể trong tương lai, căng thẳng địa chính trị này sẽ chấm dứt. Bên cạnh đó, Cục Dự trữ liên bang Mỹ (Fed) đã công bố giữ nguyên lãi suất và dự kiến sẽ có 2 đợt giảm lãi suất trong năm nay. Tuy nhiên có thể Fed sẽ không giảm như dự báo hoặc nếu có thì khả năng USD vẫn được hỗ trợ hồi phục trong dài hạn. Hay việc các NH trung ương mua vàng nhưng số lượng ít hơn nhiều so với khi giá vàng dưới 2.000 USD/ounce nên động thái chốt lời luôn có thể diễn ra. Ngoài ra, các kênh đầu tư khác như chứng khoán, bất động sản đã tăng trở lại nên khả năng dòng tiền không tham gia nhiều ở kênh vàng như trước.

LOẠT DỰ ÁN NGHÌN TỶ ĐUA NHAU RA MẮT: DÒNG TIỀN CỦA GIỚI ĐẦU CƠ BẮT ĐẦU "NGỌ NGUẬY" VÀ "SẮP QUẬY"?

Thị trường bất động sản đang chứng kiến hàng loạt dự án ra mắt với nguồn cung "khủng" trải dài từ Bắc vào Nam. Đây được xem là giai đoạn sôi động nhất của thị trường kể từ sau dịch Covid-19.

Nhiều dự án nghìn tỷ ra mắt, khởi công

Tại phía Tây Hà Nội, một trong những "ông lớn" tung giỏ hàng gần đây là Vingroup (bao gồm Vinhomes và các đơn vị thành viên). Cùng với tốc độ triển khai xây dựng và bán hàng tại Vinhomes Royal Island (Vũ Yên, Hải Phòng), Vinhomes Global Gate (Cổ Loa, Đông Anh, Hà Nội), Vinhomes Ocean Park 2 - 3 (Văn Giang, Hưng Yên), ngày 10/3/2025, Vingroup đã ra mắt Vinhomes Wonder City (Đan Phượng, Hà Nội).

Dự án Vinhomes Wonder City có quy mô 133,4 ha, tổng mức đầu tư 18.400 tỷ đồng, khi hoàn thành sẽ cung cấp trên 2.000 căn biệt thự - liền kề và một số lượng lớn chung cư. Đây được xem là khu đô thị lớn nhất phía Tây Hà Nội được triển khai trong năm 2025.

Tại khu Nam Hà Nội, sự kiện thu hút nhất là sự trở lại của Tân Hoàng Minh trên thị trường, khi khởi công dự án Greenera Southmark tại số 486 Ngọc Hồi. Với diện tích khoảng 2,5 ha, giai đoạn đầu tiên của Greenera Southmark bao gồm 3 tháp chung cư, dự kiến giá bán sẽ ở mức cao cấp.

Tiến vào trung tâm Hà Nội, nguồn cung mới nhất thuộc về Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Thăng Long với dự án TIG Tower nằm trên đường Nguyễn Trãi, quận Thanh Xuân. Dự án có diện tích đất 2,9 ha, quy mô xây dựng 1 toà tháp cao 29 tầng (3 tầng hầm) trong đó có 4 tầng văn phòng và 24 tầng căn hộ khách sạn (200 căn). Đây là giai đoạn 2 của dự án King Palace, mà giai đoạn 1 đã được Alphanam triển khai trước đó khá lâu.

Tại phía Bắc Hà Nội, đầu năm 2025, MIK Group khởi công giai đoạn 2 của dự án chung cư Imperia Signature Cổ Loa tại khu đô thị Vinhomes Global Gate. Giai đoạn 2 có tên The Cosmopolitan gồm 3 tháp chung cư 45 tầng, cung cấp cho thị trường 2.184 căn hộ. Trước đó, MIK Group giới thiệu thành công ra thị trường 1.700 căn hộ thuộc phân khu The Continental (gồm 2 tháp chung cư) - giai đoạn 1 của Imperia Signature Cổ Loa.

Tại phía Đông Hà Nội, dự án đáng chú ý khởi công đầu năm 2025 là khu đô thị nhà vườn sinh thái Alluvia City (Văn Giang, Hưng Yên) của Xuân Cầu Holdings. Dự án này có quy mô 200 ha, tổng mức đầu tư lên tới 31.000 tỷ đồng.

Cùng địa bàn Văn Giang, Công ty Cổ phần Phát triển Đầu tư - Xây dựng Bách Giang (DCI) đã khởi công dự án Centerville (tên cũ là khu đô thị Modus). Dự án nằm tại xã Long Hưng, giữa hai khu đô thị lớn là Ecopark và Vinhomes Ocean Park với diện tích quy hoạch hơn 49,9 ha, tổng mức đầu tư khoảng 17.000 tỷ đồng.

Nhìn chung, toàn thị trường phía Bắc, nguồn cung mới xuất hiện tại nhiều địa phương như Hải Phòng, Phú Thọ… Chẳng hạn như CTCP Đầu tư Dịch vụ Tài chính Hoàng Huy vừa thông báo chuẩn bị ra mắt dự án Hoàng Huy Green River tại TP Thủy Nguyên. Dự án có diện tích 32,5 ha với vốn đầu tư 4.050 tỷ đồng.

Hay KITA Group hôm 9/3 khởi công Hai Phong Sakura Golf Club tại 2 xã Trường Thành và An Tiến (huyện An Lão), Hải Phòng. Dự án có quy mô hơn 82 ha và tổng mức đầu tư 2.271 tỷ đồng…

Cùng ngày 9/3 tại Phú Thọ, Công ty Cổ phần tập đoàn Vương Cường khởi công dự án khu nhà ở cao cấp Vương Cường phân khu thấp tầng, tổng mức đầu tư hơn 1.868 tỷ đồng, bao gồm 224 căn nhà ở biệt thự và nhà vườn, 420 căn hộ chung cư (thuộc 2 tòa nhà 21 tầng và 1 tòa 15 tầng).

Tại Thái Nguyên, ngày 15/3, Tập đoàn Flamingo đã tổ chức khởi công Flamingo Majestic Island Resort - Khu nghỉ dưỡng 6 sao quốc tế đầu tiên ở miền Bắc.

Tiến vào miền Nam, TP.HCM chuẩn bị chào đón siêu dự án khu đô thị lấn biển Cần Giờ quy mô 2.870 ha, tổng mức đầu tư hơn 217.050 tỷ đồng (tương đương gần 9 tỷ USD) của Vingroup. Tập đoàn này đã hoàn thành một số thủ tục pháp lý ban đầu như quy hoạch chi tiết 1/500, báo cáo đánh giá tác động môi trường và sau đó là báo cáo nghiên cứu khả thi… dự kiến khởi công trước ngày 30/4/2025.

Thị trường sôi động bậc nhất tại khu vực miền Nam hiện nay có thể kể đến là Long An khi có một chuỗi dự án lớn đã và đang chuẩn bị ra mắt. Trong số này, các dự án đang "thai nghén" gồm: Vinhomes Tân Mỹ (quy mô 930 ha tại xã Tân Mỹ, huyện Đức Hoà, tỉnh Long An, tổng mức đầu tư dự kiến 74.400 tỷ đồng, ước tính cung cấp 8.300 căn liền kề, 4.700 căn biệt thự, 7.300 căn chung cư, 7.050 căn nhà ở xã hội);

Vinhomes Đức Hoà – Hậu Nghĩa (quy mô gần 200 ha tại xã Đức Lập Thượng và Tân Mỹ, huyện Đức Hoà, tỉnh Long An, tổng mức đầu tư hơn 28.000 tỷ đồng) và Vinhomes Cần Giuộc (quy mô 1.090 ha, tại xã Phước Vĩnh Tây, huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An, cung cấp 7.050 căn liền kề, 8.200 biệt thự, 13.440 căn nhà ở xã hội và 2.370 căn tái định cư).

Còn dự án đã được ra mắt ngay cuối tháng 2/2025 là Eco Retreat của Tập đoàn Ecopark. Dự án này có quy mô 220 ha, tổng mức đầu tư 13.981 tỷ đồng, là dự án lớn thứ hai liên tiếp tại miền Nam của Ecopark, sau Eco Village Saigon River (tại Đồng Nai). Sau Eco Retreat, đầu tháng 3/2025, Ecopark cũng khởi công thêm một dự án khác tại Buôn Mê Thuột là tổ hợp trung tâm thương mại khách sạn và nhà ở.

Dòng tiền sẽ đổ về đâu?

Sự ra mắt của hàng loạt dự án lớn ngay từ đầu năm 2025 là một tín hiệu đáng mừng, đánh dấu sự phục hồi của thị trường bất động sản, niềm tin của nhà đầu tư đã quay trở lại. Đáng chú ý, dòng tiền đầu tư không còn bó hẹp ở các đô thị lớn mà đã toả đi các địa phương, tạo nên hiệu ứng tốt cho thị trường các tỉnh.

Chủ tịch BHS Group Nguyễn Thọ Tuyển nhận định, chưa bao giờ đất nước và thị trường bất động sản có nhiều tin tích cực như hiện nay. Khả năng điều đó đã làm cho dòng tiền của giới đầu cơ bắt đầu "ngọ nguậy" và "sắp quậy".

Cũng theo Chủ tịch BHS Group, một loạt các dự án đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông (đường không, đường bộ cao tốc, đường sắt cao tốc) được hoàn thành, lên kế hoạch hoặc khởi công mới. Có thể kể đến như sân bay Long Thành, sân bay Gia Bình, đường sắt cao tốc Bắc Nam, đường bộ cao tốc Bắc Nam, hệ thống cao tốc Tây Nguyên hay Miền Tây…. Cả nước đang như một đại công trường.

"Những công trình này hoàn thành sẽ giúp rút ngắn khoảng cách phát triển của các vùng miền, tạo ra sự thay đổi kết nối cần thiết cho phát triển kinh tế. Từ đó, rút ngắn khoảng cách chênh lệch về giá bất động sản giữa các địa phương. Vô hình chung có cơ hội đầu tư bất động sản ở những vùng trũng về giá", ông Nguyễn Thọ Tuyển cho hay.

Ngoài ra, việc tháo gỡ cho thị trường bất động sản liên tục trong vài năm qua, việc áp dụng các luật liên quan bất động sản được áp dụng cũng làm thị trường tăng nguồn cung và có hành lang cho thị trường vận hành minh bạch và khối lượng lớn.

"Thị trường bất động sản như chuẩn bị bước vào một bữa tiệc lớn. Ai không ngồi vào sẽ bị bụng đói khi tiệc tàn", Chủ tịch BHS Group bày tỏ.

GIÁ ĐẤT VÙNG BIỂN 'SỐT NÓNG' TỪNG NGÀY SAU THÔNG TIN SÁP NHẬP TỈNH, THÀNH

Trước thông tin bỏ cấp huyện, sáp nhập lại xã, nhiều nhà đầu tư đã tìm về vùng biển thị trấn Lộc Hà (huyện Thạch Hà, tỉnh Hà Tĩnh) khiến đất tại khu vực này “nóng" lên từng ngày.

Thời gian gần đây, nhiều nhà đầu tư đổ xô về vùng biển thị trấn Lộc Hà, huyện Thạch Hà ( Hà Tĩnh ) để săn lùng đất khiến giá đất tại khu vực này được “thổi giá” lên từng giờ. Nguyên nhân khiến đất tại khu vực này nóng lên bởi những thông tin sáp nhập đơn vị hành chính mới khi bỏ cấp huyện. Nhiều người nhận định, khi bỏ cấp huyện, đơn vị hành chính cấp mới sẽ đặt tại thị trấn Lộc Hà bởi tại đây có đầy đủ cơ sở hạ tầng. Vì thế nhiều người đã tìm về khu vực này để mua đầu cơ, cũng có không ít người tham gia “mua lướt” kiếm tiền trong đợt “sóng đất” này.

Tại những khu quy hoạch tại vị trí trung tâm hành chính , mỗi ngày có rất đông “cò đất” đổ về để thực hiện các giao dịch mua bán, giá đất chênh lên theo từng ngày. Tham khảo thị trường, năm 2024, những lô đất quy hoạch nằm ở vị trí đẹp, đường rộng 35m giá 3 tỷ đồng thì nay hô giá lên hơn 4,5 tỷ đồng, hay những ô đất có diện tích 260m2 giá 2,3 tỷ đồng hiện tại đã tăng lên 2,9 tỷ đồng. Một số khu đất thổ cư giá 1 tháng trước 1,3 tỷ đồng, thì hiện tại được “cò” hét giá lên 1,7 tỷ đồng.

Chị Hiếu - môi giới bất động sản cho biết, khoảng 3 tuần nay, lượng nhà đầu tư đổ về thị trấn Lộc Hà tăng mạnh, có ngày chị giao dịch mua bán thành công 4 lô đất cho khách đầu tư.

“Đất tại khu vực này giờ tăng theo giờ, theo ngày. Chủ yếu là dân đầu cơ và con em địa phương đi xuất khẩu lao động tìm mua. Từ đầu năm đến nay, giá đất tại khu vực này phải tăng lên từ 15%, ở những vị trí đắc địa giá đất phải tăng trên 20%”, môi giới bất động sản nói.

Một số môi giới bất động sản khác cho biết, khi thông tin huyện Lộc Hà bị xoá tên, sáp nhập vào huyện Thạch Hà, nhiều vị trí đất đẹp, tiềm năng nhưng rao bán không có khách giao dịch. Đến nay, dù mới chỉ có thông tin bỏ cấp huyện, giá đất lại tăng cao trở lại.

Nhu cầu thực hay "sốt ảo"

Theo tìm hiểu của phóng viên, đất nền tại khu vực thị trấn Lộc Hà có xu hướng lên xuống theo từng đợt. Đặc biệt vào năm 2021 cơn " sốt đất" tràn xuống vùng biển thị trấn Lộc Hà , môi giới ùn ùn đổ về đầu cơ khiến đất khu vực này lên đỉnh điểm. Điển hình như 14 lô đất tại tiểu khu DO-02, khu vực trung tâm hành chính huyện Lộc Hà đưa ra đấu giá khởi điểm 21 tỷ đồng, nhưng đấu giá thành công hơn 35 tỷ đồng . Trong đó lô trúng giá thấp nhất là 2,2 tỷ đồng và lô trúng giá cao nhất là gần 4 tỷ đồng.

Tuy nhiên, sau đợt “sốt đất” đó, đất vùng biển thị trấn Lộc Hà cũng chững lại, đến nay dù tăng cao, nhưng giá vẫn chưa "thổi" lên như đợt sốt năm đó.

“Nhận thấy tiềm năng ở khu vực này khi hạ tầng đầu tư thuận lợi, có đường ven biển chạy qua nên từ cuối năm 2024 và đầu năm 2025 tôi cùng người thân mua một số lô đất tại khu quy hoạch ở thị trấn Lộc Hà. Vừa mua xong thì đất lại sốt lên, miếng đất mua 1,5 tỷ đồng nay họ trả 1,9 tỷ đồng, nhưng tôi chưa bán. Dự đoán thời gian tới giá đất tại đây sẽ tiếp tục tăng thêm”, một môi giới đất chia sẻ.

Trao đổi với Tiền Phong , lãnh đạo thị trấn Lộc Hà (huyện Thạch Hà) cho biết, sau khi thông tin bỏ cấp huyện, sáp nhập lại đơn vị hành chính mới, giá đất tại địa bàn lại “sốt nóng” lên từng ngày.

Lãnh đạo địa phương cho rằng, đợt này xu thế bất động sản ấm lên, đây là bình diện chung của cả nước. Còn riêng đất nền tại thị trấn Lộc Hà giá khi lên khi xuống theo từng thời điểm. Như trước đây khi đang trong quá trình bỏ xoá huyện Lộc Hà nhập vào Thạch Hà, đất thị trấn tăng lên vì nhiều người cho rằng trụ sở chính đặt ở đây. Tuy nhiên khi huyện Lộc Hà bị xoá tên, trụ sở chính nằm tại huyện Thạch Hà cũ thì giá đất lại chùng xuống.

“Cho đến thời gian gần đây, khi có chủ trương bỏ cấp huyện, đất vùng này lại tăng cao lên từ 10-15% do khả năng đơn vị hành chính mới sẽ nằm ở thị trấn Lộc Hà. Con số tăng này thực tế tôi nắm từ việc người dân đến giao dịch tại đây. Đất tăng chủ yếu mua đi bán lại và con em đi người đi xuất khẩu lao động về mua đầu cơ, tích trữ", lãnh đạo thị trấn Lộc Hà nói.

NHÀ ĐẦU TƯ ÔM TIỀN SĂN ĐẤT NGHĨA TRANG

Đất nghĩa trang trước chỉ chủ yếu phục vụ cho nhu cầu mua thật nhưng vài năm gần đây lại được nhiều người coi như 1 kênh đầu tư để làm giàu.

Vốn ít, lời cao

Chị Nguyễn Bích Ngọc (Hà Nội) kể, năm 2012, chị mua hơn 30m² đất nghĩa trang ở huyện Ba Vì, Hà Nội, dự định làm nơi yên nghỉ cho bố mẹ sau này. Tuy nhiên, cuối năm 2023, bố mẹ chị thay đổi nguyện vọng, muốn sau này được trở về quê hương, nên chị Ngọc quyết định chuyển nhượng lại phần đất này.

" Lúc tôi mua giá khoảng 5 triệu đồng/m², lúc bán lại giá là 25 triệu đồng/m². Tôi rất bất ngờ vì giá bán tăng nhiều như vậy ", chị Ngọc nói.

Vốn có kinh nghiệm trong việc kinh doanh bất động sản, rất nhanh chóng chị Ngọc nhận thấy đây là phân khúc đầu tư đầy tiềm năng. Vì thế, đang "đổ tiền" vào đất nền các tỉnh ven Hà Nội, từ cuối năm 2023, chị Ngọc chuyển hướng sang đầu tư bất động sản nghĩa trang.

" Đất nền tuy hút khách nhưng giá đã tăng quá mạnh nên dư địa tăng nữa không còn nhiều. Chưa kể rất đông nhà đầu tư tập trung ở phân khúc này khiến sự cạnh tranh lớn. Vì thế, tôi quyết định rẽ sang phân khúc đất nghĩa trang - một thị trường đang có dấu hiệu nóng dần và ngày càng hút khách. Và đặc biệt, thông thường 1 khách sẽ cùng lúc mua nhiều lô để dự phòng sẵn, do đó việc giao dịch cũng dễ dàng, thuận tiện hơn ", chị Ngọc nói.

Thị trường mà chị Ngọc đang hướng đến là những dự án công viên nghĩa trang được quy hoạch bài bản, chuyên nghiệp. Các dự án này được thiết kế không khác một khu đô thị thu nhỏ khi có đủ cả nhà phố (mộ đơn), song lập (mộ đôi), đơn lập (mộ gia tộc), thậm chí còn có cả chung cư sau này (tường lưu tro cốt)... quy hoạch theo mô hình công viên nghĩa trang cao cấp, tính thẩm mỹ cao.

" Đầu tư phân khúc này thường khó lướt sóng, ít nhất phải vài ba năm. Tuy nhiên, ưu điểm là số vốn đầu tư không lớn, trong khi lợi nhuận khá cao. Bên cạnh đó, việc tìm khách hàng chuyển nhượng lại khá dễ dàng vì tiềm năng của phân khúc này lớn ", chị Ngọc chia sẻ.

Tương tự, anh Lê Văn Liêm, một nhà đầu tư bất động sản lâu năm tại Hà Nội cũng cho biết, trước đây anh không mặn mà và cũng không có nhiều kinh nghiệm với việc đầu tư đất nghĩa trang. Tuy nhiên, sau khi tìm hiểu thấy bất động sản hoa viên nghĩa trang gần như được hoàn thiện mọi mặt trước khi mở bán và có mức giá rất phù hợp, lợi nhuận cao, lại tăng trưởng liên tục trung bình khoảng 25 - 30%/năm nên anh quyết định đầu tư.

Năm 2018, anh mua 50m² tại một nghĩa trang ở Vĩnh Phúc với giá 350 triệu đồng. Chưa đầy 2 năm sau, có người đã hỏi mua lô đất của anh với giá gấp đôi.

" Với số vốn chưa đến 400 triệu đồng, tôi gần như không thể đầu tư căn hộ hay đất vùng ven, khả năng sinh lợi phân khúc này lại không phụ thuộc vào biến động chung của thị trường. Nhưng với đất nghĩa trang, số vốn thấp, trong khi khả năng sinh lời cao, đặc biệt nhu cầu cao nên gần như không khó chuyển nhượng ", anh Liêm chia sẻ.

Gần đây, giá bất động sản nghĩa trang đang được rao bán khá cao. Nhiều công viên nghĩa trang được chào bán với mức giá từ 25 - 35 triệu đồng/m² - mức giá tương đương căn hộ chung cư thuộc phân khúc trung bình.

Đơn cử, giá bán một phần mộ đơn tại một dự án công viên nghĩa trang ở Phú Thọ hiện trên 20 triệu đồng/m², hay một dự án khác tại Hòa Bình, mức giá cũng từ 27 - 35 triệu đồng/m2.

Theo chia sẻ của một số môi giới, cách đây khoảng 10 năm, giá bán khuôn viên tại những công viên nghĩa trang ở miền Bắc chỉ khoảng 3 - 5 triệu đồng/m². Đến nay, mức giá đã bị đẩy lên trên dưới 30 triệu đồng/m² tuỳ vị trí, tăng gấp khoảng 10 lần sau 10 năm.

“ Đất nghĩa trang có khả năng sinh lời tốt, lợi nhuận có thể lên đến 20 - 30%/năm. Mỗi năm trung bình sẽ có 1 - 2 nhịp tăng giá. Thời điểm cách đây 3 - 5 năm, giá đất nghĩa trang còn thấp, nhà đầu tư có thể lãi gấp đôi số vốn bỏ ra ban đầu " anh Tuấn Anh, một môi giới viên đất nghĩa trang, cho biết.

Cũng theo anh Tuấn Anh, đất nghĩa trang ngay cả thời điểm thị trường bất động sản đóng băng thì vẫn có giao dịch tốt. Thời gian gần đây, phân khúc này tiếp tục thu hút nhiều nhà đầu tư khi giá bất động sản tăng cao khiến nhiều người chuyển sang mua đất nghĩa trang vì vốn nhỏ, thanh khoản tốt.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư được hưởng lợi khi loại hình đất nghĩa trang không phụ thuộc vào chu kỳ bất động sản. Nghĩa là kể cả thời điểm thị trường bất động sản trầm lắng, đất nghĩa trang vẫn trong tình trạng “đắt hàng”, do nhu cầu thực tế cao, trong khi nguồn cung từ các nơi an táng ngày càng thu hẹp. Ngoài ra, đây là thị trường “ngách”, không nhiều khách hàng tìm hiểu để đầu tư nên cơ hội sinh lời lớn, không gặp nhiều cạnh tranh như các loại hình bất động sản khác.

Tiếp tục sôi động

Nhận định về phân khúc này, ông Vũ Cương Quyết - Tổng giám đốc Sàn giao dịch Đất Xanh miền Bắc cho rằng, nhu cầu về chỗ an táng không ngừng tăng lên nhưng quy hoạch càng hạn chế nên giá đất nghĩa trang sẽ tăng. Vì thế, chắc chắn bất động sản nghĩa trang sẽ còn sôi động hơn nữa trong thời gian tới.

" Bất động sản nghĩa trang có ưu điểm rõ nhất là số tiền đầu tư nhỏ, thị trường có nhu cầu thật. Đặc biệt là khi bán cho người tiêu dùng cuối, họ rất ít khi trả giá cho bất động sản dạng này, đây là một thuận lợi cho nhà đầu tư ", ông Quyết khẳng định.

Một lãnh đạo của Công ty Nhà ở ngay cũng cho biết, nhiều người lãi lớn khi đầu tư đất nghĩa trang. Có những lô bất động sản an táng tăng giá vài ba lần bởi yếu tố phong thủy.

" Bất động sản an táng sẽ là một xu hướng trong thời gian tới, bởi lượng cầu lớn, trong khi nguồn cung hầu như thiếu, các nghĩa trang gần Hà Nội như: Văn Điển, Thanh Thước, Yên Kỳ, Vĩnh Hằng...đã hết hàng, chỉ còn lại đất chuyển nhượng ", vị này nói.

Cũng theo ông, sản phẩm này cũng đang thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư bởi vừa túi tiền. Nếu đầu tư nhà ở hiện nay tối thiểu phải có vốn tầm 2 tỷ thì bất động sản an táng chỉ cần vài chục đến vài trăm triệu đồng tùy theo nhu cầu đầu tư. " Tỷ suất sinh lợi không thua kém bất động sản khác, thậm chí còn mạnh hơn một số phân khúc ", ông nhận xét.

Nguồn: Thanh Niên; Soha; CafeF; Gia đình & Xã hội