Giá gần 200 triệu/m2, nhà đất Thủ đô 'ế ẩm'

Thanh khoản lao dốc trong khi giá vẫn neo cao đang đẩy phân khúc nhà thấp tầng tại Hà Nội vào trạng thái “đóng băng”, khi cả người mua lẫn chủ đầu tư đều đứng ngoài thị trường.

Trong 3 tháng đầu năm, thị trường bất động sản Hà Nội tiếp tục ghi nhận sự suy yếu về thanh khoản, đặc biệt ở phân khúc nhà ở thấp tầng. Báo cáo thị trường của Savills Việt Nam cho biết tỷ lệ hấp thụ của dòng sản phẩm nhà liền thổ trong quý đầu năm chỉ đạt khoảng 11%, phản ánh mức độ giao dịch rất thấp so với các giai đoạn trước.

Trong khi đó, dữ liệu từ Avison Young cho thấy thanh khoản toàn thị trường Hà Nội trong quý I giảm ở cả phân khúc sơ cấp và thứ cấp, khi người mua tiếp tục thận trọng trước mặt bằng giá cao. Đáng chú ý, khoảng 90% nguồn cung mở bán mới nằm ngoài đường Vành đai 3, khiến khả năng hấp thụ càng gặp khó khi cầu chưa theo kịp sự dịch chuyển này.

So với giai đoạn 2021-2022, khi tỷ lệ hấp thụ của nhiều dự án nhà ở thấp tầng tại Thủ đô thường dao động quanh 40-60%, mức 11% hiện tại cho thấy thị trường đã rơi xuống vùng đáy về giao dịch.

Trái ngược với sự sụt giảm mạnh về thanh khoản, mặt bằng giá nhà thấp tầng tại Hà Nội lại không có sự điều chỉnh tương ứng. Theo báo cáo của Savills, giá sơ cấp nhà liền thổ trên thị trường vẫn duy trì ở mức cao, trung bình khoảng 199 triệu đồng/m2 đất.

Diễn biến này cho thấy một trạng thái lệch pha rõ rệt: giá bán tiếp tục neo cao trong khi sức mua suy yếu. Đây là điểm khác biệt so với giai đoạn điều chỉnh 2022-2023, khi nhiều chủ đầu tư chấp nhận giảm giá hoặc tăng chiết khấu để kích cầu.

Hiện tại, áp lực chi phí đầu vào, cùng với kỳ vọng dài hạn vào sự phục hồi của thị trường, khiến các chủ đầu tư không sẵn sàng giảm giá sâu. Điều này tạo ra thế giằng co kéo dài giữa bên bán và bên mua, khiến giao dịch bị đình trệ.

Một trong những thay đổi đáng chú ý của thị trường là sự dịch chuyển mạnh của nguồn cung ra các khu vực ngoài trung tâm. Theo dữ liệu từ Avison Young, phần lớn dự án mở bán trong quý I/2026 tập trung tại các khu vực ngoài Vành đai 3, gắn với các đại đô thị và quỹ đất mới.

Xu hướng này phù hợp với định hướng phát triển đô thị theo hạ tầng, nhưng trong ngắn hạn lại tạo ra độ vênh giữa cung và cầu. Nhu cầu ở thực vẫn tập trung tại các khu vực có hạ tầng hoàn thiện và tiện ích đầy đủ, trong khi nhiều dự án vùng ven chưa đạt được các điều kiện này.

Với đặc thù giá trị lớn, nhà thấp tầng trở thành phân khúc chịu tác động rõ rệt nhất từ sự lệch pha này, khi người mua ngày càng cân nhắc kỹ lưỡng trước khi xuống tiền.

Bên cạnh yếu tố giá và nguồn cung, tâm lý thị trường cũng đóng vai trò quan trọng trong việc kéo giảm thanh khoản. Sau giai đoạn tăng "nóng", nhà đầu tư đã giảm mạnh hoạt động “lướt sóng”, đồng thời hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính trong bối cảnh tín dụng vẫn được kiểm soát.

Theo nhận định của Savills, thị trường năm 2026 đang bước vào giai đoạn sàng lọc, trong đó người mua có xu hướng ưu tiên các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện và khả năng khai thác thực tế. Điều này khiến các sản phẩm thấp tầng mang tính đầu tư thuần túy, không tạo dòng tiền, ngày càng khó thu hút khách hàng.

Doanh nghiệp bất động sản chìm trong thua lỗ

Do không còn nguồn thu từ bán thành phẩm, Tổng Công ty CP Đầu tư phát triển xây dựng lỗ ròng gần 7 tỷ đồng trong quý I năm nay. Công ty CP Đầu tư LDG cũng trắng doanh thu nên lỗ hơn 16 tỷ đồng, nâng tổng lỗ luỹ kế lên 1.268 tỷ đồng.

Quý I năm nay, Tổng Công ty CP Đầu tư phát triển xây dựng (DIC Corp - mã chứng khoán: DIG) có doanh thu thuần gần 145 tỷ đồng, giảm 5% so với cùng kỳ. Nguyên nhân chủ yếu do không còn nguồn thu từ bán thành phẩm, trong khi cùng kỳ năm trước mảng này mang về hơn 26 tỷ đồng.

Tuy nhiên, tổng chi phí tài chính, bán hàng và quản lý doanh nghiệp tăng 11% lên gần 85 tỷ đồng, khiến DIG lỗ ròng gần 7 tỷ đồng, cùng kỳ lỗ hơn 35 tỷ đồng. Năm nay, DIG đặt mục tiêu kinh doanh thận trọng với doanh thu hợp nhất 3.000 tỷ đồng, lãi trước thuế 600 tỷ đồng, giảm lần lượt 37% và 27% so với thực hiện 2025.

Tại thời điểm 31/3, tổng tài sản DIG đạt hơn 17.700 tỷ đồng, giảm 7% so với đầu năm. Trong đó, phần lớn nguồn vốn tập trung tại các khoản phải thu ngắn hạn gần 5.800 tỷ đồng, chủ yếu là tiền tạm ứng đền bù cho dự án Bắc Vũng Tàu hơn 1.000 tỷ và dự án Long Tân hơn 2.700 tỷ đồng.

Đáng chú ý, nợ phải trả của DIC Corp giảm 15% so với đầu năm, còn gần 7.600 tỷ đồng. Trong đó, dư nợ vay hơn 1.400 tỷ đồng (giảm 36%), tiền người mua trả trước ngắn hạn hơn 3.000 tỷ đồng (chiếm 40% tổng nợ).

Công ty CP Đầu tư LDG (mã chứng khoán: LDG) cũng ghi nhận lỗ hơn 16 tỷ đồng trong quý I, nâng tổng lỗ luỹ kế lên 1.268 tỷ đồng và bằng 49% vốn điều lệ.

Đáng chú ý, quý vừa qua LDG không ghi nhận doanh thu nhưng có các khoản giảm trừ gần 10 tỷ đồng nên ghi nhận doanh thu thuần âm hơn 9,8 tỷ đồng so với cùng kỳ dương 77 tỷ đồng. Ngoài việc trắng doanh thu và kinh doanh thua lỗ, trong quý I LDG còn ghi nhận dòng tiền âm hơn 1.576 tỷ đồng so với cùng kỳ dương 183 tỷ đồng.

Tính tới ngày 31/3, tổng tài sản của LDG còn 8.028 tỷ đồng. Trong đó, tài sản chủ yếu ghi nhận 2.883 tỷ đồng các khoản phải thu ngắn hạn (chiếm 36% tổng tài sản), 2.004 tỷ đồng tài sản ngắn hạn khác (chiếm 25% tổng tài sản), 1.322 tỷ đồng tồn kho (chiếm 16,5% tổng tài sản), 1.302 tỷ đồng các khoản phải thu dài hạn khác (chiếm 16% tổng tài sản) và các khoản mục khác.

Trong quý I, giá trị dự án khu chung cư lô C1 tại Khu đô thị mới Bình Nguyên, phường Đông Hoà, TPHCM đã giảm từ gần 449 tỷ đồng về 0 đồng. Tổng nợ vay ngắn hạn của LDG tại 31/3 đã giảm gần 6% so với đầu năm về 734 tỷ đồng và bằng 57% tổng vốn chủ sở hữu.

Công ty CP Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng (mã chứng khoán: NDN) ghi nhận doanh thu gần 17 tỷ đồng (tăng 241% so với cùng kỳ), lợi nhuận sau thuế ghi nhận lỗ 630 triệu đồng so với cùng kỳ lãi gần 45 tỷ đồng trong quý I.

Nhà Đà Nẵng cho biết, trong kỳ đã tăng trích lập dự phòng đầu tư chứng khoán so với cùng kỳ hoàn nhập dự phòng. Ngoài việc kinh doanh thua lỗ, trong quý đầu năm nay, Nhà Đà Nẵng còn ghi nhận dòng tiền kinh doanh chính âm tới 223 tỷ đồng so với cùng kỳ dương 82 tỷ đồng.

Tại ngày 31/3, tổng tài sản của Nhà Đà Nẵng lên mức 1.309 tỷ đồng. Khoản mục tiền và tương đương tiền giảm tới 77% so với đầu năm, giảm từ gần 201 tỷ đồng về hơn 60 tỷ đồng.

Mang gần 600 tỷ đồng đi đầu tư chứng khoán

Báo cáo tài chính quý I của Công ty CP Phát triển Đô thị Từ Liêm - Lideco (mã chứng khoán: NTL) cho thấy, doanh thu thuần chỉ gần 4,5 tỷ đồng. Trong đó, nguồn thu chủ yếu đến từ hoạt động cung cấp dịch vụ, trong khi mảng bất động sản chỉ đóng góp gần 348 triệu đồng.

Đáng chú ý, doanh thu tài chính của Lideco lên tới gần 14 tỷ đồng, vượt xa nguồn thu từ hoạt động cốt lõi. Nhờ tổng chi phí tài chính và quản lý doanh nghiệp giảm 12%, giúp lợi nhuận sau thuế của NTL đạt gần 15 tỷ đồng, tăng 130% so với quý I/2025 và ghi nhận mức cao nhất trong 7 quý gần nhất.

Danh mục chứng khoán kinh doanh của Lideco có giá gốc lên tới 576 tỷ đồng, trong khi giá trị hợp lý cuối kỳ đạt 644 tỷ, tương ứng mức lãi tạm tính khoảng 12%. Trong đó, khoản đầu tư lớn nhất là cổ phiếu TCH của Công ty CP Đầu tư Dịch vụ Tài chính Hoàng Huy với giá gốc 308 tỷ đồng, giá trị hợp lý 369 tỷ, tạm lãi khoảng 20%.

Tương tự, khoản mục chứng khoán kinh doanh của Công ty CP Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng tăng 54% so với đầu năm, tương ứng tăng thêm 211 tỷ đồng lên hơn 600 tỷ đồng. Đáng chú ý, khoản mục dự phòng đầu tư chứng khoán cũng tăng từ hơn 14 tỷ đồng lên hơn 29 tỷ đồng.

Quý vừa qua, Nhà Đà Nẵng đã tăng đầu tư cổ phiếu GEX từ gần 22 tỷ đồng lên gần 52 tỷ đồng, cổ phiếu MBB từ 16 tỷ đồng lên gần 66 tỷ đồng, cổ phiếu VPB từ 0 đồng lên hơn 75 tỷ đồng, cổ phiếu VHM từ gần 71 tỷ đồng lên gần 91 tỷ đồng…

'Ông lớn' hàng đầu Nhật bản rót vốn làm 22.000 căn nhà ở, giá chỉ từ 1,2 tỷ đồng tại Việt Nam

Tập đoàn này sẽ tập trung phát triển mạnh mảng nhà ở giá phải chăng và nhà ở xã hội – phân khúc có nhu cầu ổn định, qua đó mở rộng lĩnh vực kinh doanh tại Việt Nam.

Tập đoàn Nhật Bản Nishi-Nippon Railroad (Nishitetsu – NNR) đang lên kế hoạch triển khai một chương trình phát triển nhà ở quy mô lớn tại Việt Nam với tổng số khoảng 22.000 căn, đánh dấu bước đi chiến lược nhằm mở rộng dấu ấn tại thị trường Đông Nam Á.

Trên website của Tập đoàn thông báo, dự án sẽ được triển khai trong giai đoạn từ 2026 đến khoảng năm 2035, tập trung vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền và các khu đô thị quy mô lớn. Đặc biệt, giá dự kiến chỉ khoảng 1,2 tỷ đồng cho căn hộ và 2,5 tỷ đồng cho nhà ở. Nishitetsu định hướng phát triển đa điểm trên toàn thị trường Việt Nam, từ các khu vực đã có nền tảng như TP. HCM, Hà Nội đến các đô thị đang tăng trưởng mạnh ở miền Bắc và miền Trung.

Trên thực tế, doanh nghiệp Nhật Bản này không phải là cái tên mới tại Việt Nam. Thông qua hợp tác với Nam Long Group, Nishitetsu đã tham gia phát triển nhiều khu đô thị lớn như Mizuki Park, Akari City hay Waterpoint, tạo dựng được uy tín trong phân khúc nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình. Việc mở rộng quy mô lên tới 22.000 căn cho thấy niềm tin dài hạn của nhà đầu tư Nhật vào tiềm năng đô thị hóa và nhu cầu nhà ở tại Việt Nam.

Sự tham gia sâu rộng hơn của Nishitetsu được kỳ vọng sẽ mang theo những tiêu chuẩn phát triển đô thị kiểu Nhật – từ quy hoạch đồng bộ, tối ưu không gian sống đến quản lý vận hành chuyên nghiệp. Qua đó, không chỉ góp phần gia tăng nguồn cung nhà ở chất lượng, dự án còn có thể tạo ra những chuẩn mực mới cho thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn tới.

Trong bối cảnh thị trường đang cần thêm nguồn cung ổn định và các mô hình phát triển bền vững, kế hoạch 22.000 căn của Nishitetsu được xem là một tín hiệu tích cực, đồng thời cho thấy sức hấp dẫn ngày càng lớn của Việt Nam trong mắt các nhà đầu tư quốc tế.

Tập đoàn Nishi-Nippon Railroad (Nishitetsu) là tập đoàn đa ngành với hơn 85 công ty thành viên, hoạt động trong giao thông, logistics, khách sạn và bất động sản. Hoạt động chính bao gồm đường sắt, vận tải, bất động sản, phân phối và khách sạn. Nishitetsu đang vận hành hệ thống 23 khách sạn, resort, 14 cao ốc văn phòng, 7 trung tâm thương mại, và hơn 30.000 sản phẩm cao tầng và bất động sản liền thổ. Riêng hệ thống xe buýt của Nishitetsu có chiều dài hoạt động mỗi ngày tương đương 7 vòng quanh Trái Đất.

Nguồn: Zing News; CafeF; Người Quan Sát