VÌ SAO PHẢI CAN THIỆP GIÁ VÀNG?

Sau 5 ngày Ngân hàng Nhà nước (NHNN) bán vàng miếng, giá vàng SJC trong nước giảm mạnh và chỉ còn chênh với giá vàng thế giới khoảng gần 4 triệu đồng/lượng. Các chuyên gia cho rằng, việc can thiệp là cần thiết và có thành công nhưng đây chỉ là giải pháp trước mắt còn về lâu dài phải thay thế Nghị định 24.

Sáng 7/6, NHNN giữ nguyên giá bán vàng trực tiếp cho 4 ngân hàng quốc doanh và Cty Vàng bạc đá quý Sài Gòn (SJC) như hôm qua, ở mức 75,9 triệu đồng/lượng. Đây là lần đầu tiên sau 5 ngày cơ quan điều hành không hạ giá bán so với ngày trước đó. Biểu giá mua bán vàng miếng của SJC hiện giữ nguyên so với hôm qua, ở mức 74,9 - 76,9 triệu đồng/lượng. Các thương hiệu kinh doanh khác, như Doji, PNJ, Bảo Tín Minh Châu, Mi Hồng, cũng neo giá tương đương.

Trước đó, với các biện pháp bình ổn từ NHNN, giá vàng giảm liên tục 9 ngày gần đây. Giá vàng miếng giảm hơn 13 triệu đồng/ lượng, riêng trong bốn ngày đầu, các ngân hàng quốc doanh và Công ty SJC bán trực tiếp đến người dân, giá vàng miếng giảm một triệu đồng/lượng sau mỗi đêm.

Ngày 7/6, Ngân hàng Vietcombank mở thêm 4 điểm bán vàng tại Hà Nội và TPHCM. Thế nhưng, nhu cầu mua vàng của dân lớn, các ngân hàng không đáp ứng đủ số vàng trong ngày. Nhiều ngân hàng hẹn khách sang tuần quay lại.

Theo lãnh đạo Vietcombank, trong ba ngày đầu mở bán (3-6/7), ngân hàng đã phục vụ 1.500 lượt khách mua vàng, với trên 10.000 lượng được bán ra.

Trước thông tin người dân xếp hàng và khó khăn trong việc mua vàng, trả lời báo chí sáng 7/6, đại diện NHNN khẳng định, có đủ nguồn vàng cho nhu cầu chính đáng và hợp pháp, thông tin thiếu vàng là thất thiệt.

Cơ quan quản lý khẳng định “có đủ nguồn lực và quyết tâm” để bình ổn thị trường, kiểm soát chênh lệch giá vàng trong nước và thế giới phù hợp. Hiện, mức chênh giữa giá SJC trong nước và thế giới còn khoảng gần 4 triệu đồng thay vì 19-20 triệu như trước đây.

NHNN cho biết đang phối hợp với cơ quan công an để xác minh và xử lý nghiêm các hành vi đầu cơ, thao túng thị trường, đồng thời khuyến nghị người dân đề cao cảnh giác, tránh bị tác động, lợi dụng bởi các đối tượng có dụng ý xấu.

Bên cạnh việc cung ứng vàng miếng cho nhu cầu chính đáng và hợp pháp, cơ quan quản lý nói sẽ chủ động các giải pháp xử lý hiện tượng gom hàng. Việc thanh tra các sai phạm nếu có của các tổ chức tín dụng và doanh nghiệp kinh doanh vàng cũng đang được triển khai khẩn trương, đặc biệt là ở Hà Nội và TPHCM.

Phải sớm thay thế Nghị định 24

Trước thông tin dư luận cho rằng, nhiều mặt hàng không can thiệp bình ổn mà cứ can thiệp thị trường vàng , trao đổi với PV Tiền Phong, ông Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế cho rằng, thị trường vàng cần được can thiệp vì nếu không can thiệp sẽ xảy ra bất ổn và gây ra những hệ lụy lớn cho nền kinh tế.

“Việc bất ổn của thị trường vàng bởi lâu nay để khoảng cách vàng trong nước chênh lệch lớn với giá vàng thế giới. Điều này sẽ dẫn đến hệ lụy như: buôn lậu, chảy máu ngoại tệ, trốn thuế, môi trường cạnh tranh không lành mạnh. Nếu bất ổn thị trường vàng sẽ ảnh hưởng đến hệ thống kinh tế và tài chính”, ông Long nói.

Theo ông Long, trong bất kỳ thị trường nào đang bất ổn, cơ quan quản lý phải dùng biện pháp can thiệp. Theo đó, biện pháp thượng sách là dùng kinh tế áp theo quy luật thị trường. Điều này có nghĩa là khi cung cầu mất cân đối phải tăng cung khi cầu lớn. Còn biện pháp hành chính là hạ sách nhưng cũng cần thiết.

“Mục đích của NHNN là kéo giá vàng trong nước sát với giá vàng thế giới. Tuy nhiên, hiện nay, giá NHNN bán cho 4 ngân hàng quốc doanh và Cty SJC là giá ấn định do Nhà nước đưa ra. Liệu sau khi NHNN dừng bán, giá này có duy trì được lâu”, ông Long nói và cho hay, liệu NHNN có đáp ứng đủ nguồn cung vàng cho thị trường? Theo ông Long, nhu cầu của người dân đang là động “không đáy”, bởi hiện lãi suất tiết kiệm thấp, chứng khoán bấp bênh, bất động sản trầm lắng, sản xuất khó khăn. Đầu năm 2024, các tổ chức dự báo cuối năm 2024, giá vàng lên 2.600 USD/ounce, thậm chí cao hơn.

Theo đó, người dân tìm đến kênh đầu tư vàng bởi dự báo khả năng sinh lời trong tương lai khi giá sẽ lên và thanh khoản tốt.

“Các tiệm vàng kinh doanh nhỏ lẻ đang không bán vàng vào thời điểm này. Rõ ràng chúng ta chưa biết giá thị trường bao nhiêu bởi đây là giá bán của Nhà nước”, ông Long cho hay.

Ông Long nhấn mạnh, biện pháp này của NHNN chỉ là “cú hích” và giải pháp tình thế. Hiện, chưa biết được cầu là bao nhiêu. Nếu tiếp tục cung vàng ra để giá vàng thấp liệu NHNN có đủ dự trữ ngoại tệ để đi mua vàng?

Ông Long cho biết thêm, nếu tiếp tục cung ứng vàng vật chất sẽ dẫn đến vàng hóa nền kinh tế vì người dân tập trung quá nhiều vào vàng không tập trung vào sản xuất kinh doanh. Thêm nữa, việc này tạo tâm lý đầu cơ vàng. Theo đó, về lâu dài phải thay thế Nghị định 24 về quản lý vàng.

NGUỒN THU NGÂN SÁCH TỪ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÂY NGUYÊN 'LẸT ĐẸT'

Tiền từ sử dụng đất chiếm tỷ lệ khá lớn trong tổng thu ngân sách tại các tỉnh Tây Nguyên. Thế nhưng, đến thời điểm này, nguồn thu này tại những địa phương nói trên vẫn “lẹt đẹt”.

Nhiều nguyên nhân khiến nguồn thu thấp

Hằng năm, nguồn thu từ lĩnh vực đất đai chiếm khoảng 25-27% trong tổng số thu ngân sách Nhà nước (NSNN) của tỉnh Đắk Nông. Đơn cử, năm 2024, địa phương này giao dự toán thu từ tiền sử dụng đất 850 tỷ đồng/3.000 tỷ đồng, chiếm gần 27%. Tuy nhiên, theo số liệu của Cục thuế tỉnh Đắk Nông, tính đến ngày 4/6, toàn tỉnh mới thu được từ nguồn này hơn 184 tỷ đồng, đạt 21,7% so với dự toán. Nguyên nhân khiến nguồn thu từ tiền sử dụng đất không như kỳ vọng đã được các sở, ngành liên quan mổ xẻ trong nhiều cuộc họp như: Công tác đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, ghi nợ tiền sử dụng đất và tiến độ thực hiện các dự án còn chậm…

Đối với nguồn thu từ đấu giá đất, ông Nguyễn Anh Đông - Giám đốc Trung tâm Phát triển Quỹ đất tỉnh Đắk Nông (thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường) cho biết, năm 2024, đơn vị được giao dự toán 200 tỷ đồng nhưng đến nay mới thu hơn 51 tỷ đồng. Ông Đông cho hay, việc bán đấu giá đất phụ thuộc vào 2 yếu tố: Thủ tục pháp lý của lô đất và nhu cầu người mua. Thị trường bất động sản trầm lắng ảnh hưởng rất lớn đến công tác bán đấu giá đất tại Đắk Nông. “Ngay như 2 lô đất tại khu chợ thuộc TP Gia Nghĩa nhưng 2 lần đấu giá vẫn chưa có người mua”, ông Đông nói.

Tại Đắk Lắk, nguồn thu từ tiền sử dụng đất cũng rất thấp. Năm 2024, tỉnh này dự toán thu tiền sử dụng đất khoảng 2.976 tỷ đồng. Tuy nhiên, theo báo cáo của Sở Tài chính, đến ngày 6/5, toàn tỉnh mới thu được hơn 440 tỷ đồng (bằng gần 15% dự toán).

Trong đó, ở khối tỉnh, bao gồm: Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình dân dụng và công nghiệp tỉnh, Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh, các dự án có thu tiền sử dụng đất, được giao thu tổng khoảng 1.386 tỷ đồng, nhưng 4 tháng đầu năm mới thu được gần 1,5 tỷ đồng.

Nhiều dự án dự toán thu tiền tỷ nhưng đến nay chưa thu được đồng nào, như: Dự án tổ hợp khách sạn 5 sao, trung tâm thương mại và nhà ở thương mại tại số 2 đường Mai Hắc Đế (TP Buôn Ma Thuột); Cơ sở nhà, đất Cụm khách sạn, Văn phòng làm việc Cty Cổ phần Cao su Đắk Lắk. Với hai dự án này, Đắk Lắk dự toán năm 2024 thu khoảng 250 tỷ đồng/dự án. Tuy nhiên, đến nay tỉnh chưa hoàn thành thủ tục bán đấu giá tài sản công. Tại dự án Khu đô thị Tổ dân phố 8, phường Tân An (TP Buôn Ma Thuột), tỉnh Đắk Lắk dự kiến thu tiền sử dụng đất khoảng 800 đến 1.000 tỷ đồng, tuy nhiên, đến dự án cũng chưa được tổ chức bán đấu giá.

Nhiều thách thức

Tại Kon Tum, trong quý I năm 2024, thu ngân sách đạt 885 tỷ đồng, đạt 19,2% so với dự toán. Trong đó có một số nguồn thu thấp như các khoản thu về nhà, đất hơn 74 tỷ đồng; thu tiền cấp quyền khai thác khoáng sản đạt 9 tỷ đồng.

Trước đó, trong năm 2024, tỉnh Kon Tum đặt mục tiêu thu NSNN đạt từ 4.600 tỷ đồng trở lên. Trong đó, số thu nội địa 4.305 tỷ đồng; thu từ hoạt động xuất nhập khẩu 295 tỷ đồng.

Nhưng theo nhận định của các nhà quản lý và chuyên gia, năm 2024, việc thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội của tỉnh Kon Tum nói chung và công tác thu ngân sách nói riêng sẽ phải đối mặt với nhiều áp lực do những khó khăn chung của tình hình kinh tế trong nước.

Để thực hiện được mục tiêu, Chủ tịch UBND tỉnh Kon Tum Lê Ngọc Tuấn yêu cầu các ngành, địa phương phải đặt nhiệm vụ thu NSNN là trọng tâm ngay từ đầu năm, đảm bảo thu đúng, thu đủ, thu kịp thời theo quy định của pháp luật; Kịp thời nắm bắt và tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện, phấn đấu đảm bảo số thu theo tiến độ hàng tháng, quý để hoàn thành nhiệm vụ cả năm.

TP.HCM RÁO RIẾT VỰC DẬY TỶ LỆ GIẢI NGÂN ĐẦU TƯ CÔNG

Mặc dù có nhiều nỗ lực, quyết tâm nhưng giải ngân đầu tư công của TP.HCM vẫn chưa đạt mục tiêu đặt ra. Hết tháng 5/2024, TP.HCM mới giải ngân được khoảng 7.000 tỷ đồng, chưa tới 10% tổng vốn được giao.

Con số giải ngân chỉ 200 tỷ đồng/tuần so với mục tiêu 3.500 – 4.000 tỷ đồng là rất đáng báo động bởi nếu vẫn giải ngân tới tốc độ này, rất khó để TP.HCM có thể đạt được các mục tiêu về giải ngân trong năm nay.

Khó khăn phát sinh

TP.HCM đề ra mục tiêu giải ngân 10-12% trong quý 1 và 30% đến hết quý 2. Tuy nhiên, đến giờ này TP.HCM vẫn giải ngân ở mức thấp, chỉ gần đạt chỉ tiêu của quý 1. Tháng 4 và 5/2024, TP xác định mỗi tuần phải giải ngân 3.500 tỷ đồng – 4.000 tỷ đồng nhưng thực tế chỉ giải ngân 200 tỷ đồng/tuần.

Được giao giải ngân đến 12.380 tỷ đồng trong năm 2024, Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng các công trình giao thông TP.HCM (Ban Giao thông) đang quyết liệt triển khai các giải pháp để đảm bảo tiến độ giải ngân. Năm nay số vốn liên quan đến xây lắp chiếm đa số, đến 8.800 tỷ đồng, trong đó riêng Vành đai 3 là 4.900 tỷ đồng. Do đó, tiến độ thi công của dự án này ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ chung.

Theo ông Lương Minh Phúc, Giám đốc Ban Giao thông, bình quân mỗi tháng còn lại, Ban phải giải ngân 1.400 tỷ đồng (Vành đai 3 là 560 tỷ đồng). Ban đã lên phương án cụ thể chi tiết và mục tiêu của Ban vẫn là giải ngân trên 95%. Ban Giao thông tiếp tục phân loại, làm việc với từng đơn vị, lấy mốc là ngày 30/6 để đánh giá và sẽ xử lý các nhà thầu làm việc không hiệu quả.

Từ ngày 15/6, khoảng 1 triệu m3 cát từ miền Tây sẽ được đưa về các công trường của dự án Vành đai 3 để giải quyết thách thức lớn nhất, ảnh hưởng đến tiến độ chung dự án. Theo ông Phúc, các nhà thầu sẽ thanh toán cát theo giá thị trường và TP sẽ xem xét bù giá theo quy định.

Đặc biệt, trong triển khai dự án Vành đai 3 TP.HCM, có một yếu tố trong giải phóng mặt bằng làm ảnh hưởng đến tiến độ. Toàn dự án chỉ còn vướng giải phóng mặt bằng khoảng 1,2% nhưng đa số các trường hợp chưa giải quyết nằm ở các vị trí quan trọng, tiếp cận công trường. Việc này đang được TP Thủ Đức giải quyết rốt ráo trong tháng 6.

Ông Lương Minh Phúc cho biết thêm: “Tháng 6 có những điểm cũng như những deadline là vật liệu cho Vành đai 3, hai là giải phóng mặt bằng ở các địa phương. Đó là những khó khăn, yêu cầu phải vượt qua. Ban Giao thông vẫn đánh giá là quyết tâm giữ mục tiêu này”.

Ông Nguyễn Hoàng Anh Dũng, Phó Giám đốc Ban Quản lý Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng đô thị TP.HCM cho biết, ngoài khó khăn chung thì phía Ban Hạ tầng cũng có ảnh hưởng về vấn đề “khan cát”.

Năm 2024, Ban Hạ tầng được giao gần 13.000 tỷ đồng nhưng có hai dự án lớn là bờ Bắc kênh Đôi và rạch Xuyên Tâm có vốn đền bù giải phóng mặt bằng đến 8.900 tỷ đồng (chiếm gần 70% tổng vốn được giao). Trong đó, dự án rạch Xuyên Tâm ở quận Gò Vấp khá thuận lợi nhưng tại quận Bình Thạnh (chiếm phần lớn vốn) vẫn đang tắc.

“Ban bồi thường của quận Bình Thạnh khẳng định đến cuối tháng 6 này vẫn chưa duyệt được phương án bồi thường. Do đó về nguyên tắc 5.400 tỷ đồng của Xuyên Tâm đứng yên một chỗ không thể giải ngân. Và nếu không giải ngân được thì Ban khó hoàn thành nhiệm vụ của năm 2024” - ông Nguyễn Hoàng Anh Dũng nói.

Phải tự ái khi giải ngân thấp

Theo kế hoạch giải ngân các đơn vị đã xây dựng thì tổng số vốn dự kiến giải ngân đến hết niên độ năm 2024 (31/1/2025) là 96,9% kế hoạch vốn được giao, tương ứng với 76.801 tỷ đồng/79.263 tỷ đồng.

Qua rà soát tiến độ thực hiện giải ngân vốn đầu tư công của từng đơn vị, Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM phân tích, dự kiến TP chắc chắn sẽ giải ngân được hơn 41.400 tỷ đồng (tỷ lệ 52%).

Còn lại có 150 dự án với tổng số vốn hơn 25.400 tỷ đồng (chiếm 32% tổng vốn) có khó khăn vướng mắc nhưng có khả năng giải ngân trong năm nay trong trường hợp tập trung đẩy nhanh tiến độ thực hiện các thủ tục liên quan. 43 dự án với tổng số vốn hơn 3.100 tỷ đồng (3,9%) có khó khăn vướng mắc được xác định là không có khả năng giải ngân được.

Ngoài ra, dự án giải quyết ngập do triều khu vực TP.HCM có xét đến yếu tố biến đổi khí hậu (giai đoạn 1) với tổng số vốn giao là 6.814 tỷ đồng, chiếm 8,6% tổng số vốn giao cũng gặp các vướng mắc liên quan thẩm quyền thuộc Chính phủ và các cơ quan trung ương và chưa biết ra sao.

Sốt ruột trước các con số giải ngân quá thấp, tại buổi họp về tình hình kinh tế-xã hội mới đây, Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi yêu cầu các sở, ngành đơn vị có liên quan cần phải đặt ra các giải pháp và có khối lượng thực tế ngay trong tháng 6.

Phân tích một số nguyên nhân, ông Phan Văn Mãi cho rằng, chất lượng chuẩn bị dự án chưa tốt. Ví dụ như Vành đai 3 TP.HCM năm trước phải trả lại 7.000 - 8.000 tỷ đồng. Trong khi đó, Vành đai 2 chuẩn bị dự án không tập trung, dẫn đến đi tới không được, quay lại sửa nên tốn nhiều thời gian và hiện đang có nguy cơ khối lượng giải ngân phải chuyển sang năm sau.

Một dự án khác cũng bị chậm tiến độ là bờ Bắc kênh Đôi (Quận 8) mà theo ông Phan Văn Mãi, chủ đầu tư và địa phương chưa thực sự rốt ráo. Ông Mãi đặt vấn đề, nếu cứ theo quy trình là điều chỉnh quy hoạch 3 tháng, phê duyệt dự án 3 tháng, lấy ý kiến người dân 6 tháng là quá chậm và gợi ý "nếu như chúng ta đi vận động người dân đồng ý bằng văn bản thì không cần phải chờ 6 tháng." TP có kinh nghiệm trong triển khai dự án Vành đai 3 TP.HCM và cần phải chủ động áp dụng trong các dự án khác chứ nếu không công tác giải ngân đầu tư công sẽ trì trệ từ tuần này qua tuần khác, tháng này qua tháng khác…

Ông Phan Văn Mãi cũng một lần nữa yêu cầu, chủ đầu tư phải làm việc với các nhà thầu, rà soát lại dự án nào, nhà thầu nào trên thực tế không có tiến triển thì phải xử lý. Trong tháng 6/2024, Văn phòng UBND TP.HCM và các chủ đầu tư phải đi kiểm tra một số dự án và phải xử lý một số nhà thầu chây ì.

Theo ông Phan Văn Mãi, qua kế hoạch thì công tác giải ngân đầu tư công của TP rất ổn, phân nhóm, chỉ ra các vấn đề, tiến độ giải ngân đề ra kèm theo một số điều kiện, nhưng một số điều kiện không được giải quyết nên cuối cùng là không giải ngân được.

“Chúng ta cần công trình hoàn thành, cần tiền đi vào nền kinh tế để tạo ra tăng trưởng chứ không cần con số đẹp. Cho nên chúng ta phải tập trung làm với tinh thần trách nhiệm cao, phải tự ái, phải làm. Đâu cần phải để ai đi kiểm tra, xử lý kỷ luật thì mới làm. Đừng để đến cái đó. Còn nếu như không tập trung thì chắc cũng phải làm thế, tháng 6 này TP sẽ kiểm tra một số chủ đầu tư, dự án” - ông Phan Văn Mãi nói.

Năm 2024, TP.HCM được giao giải ngân đầu tư công với con số kỷ lục là 79.000 tỷ đồng. Với tiến độ như hiện nay thì mục tiêu giải ngân trên 95% là không thể. Tuy nhiên, TP vẫn đang tập trung cao độ để tăng tốc và xác định các trọng tâm, trọng điểm, bắt đúng nguyên nhân để đề ra giải pháp chính xác, hiệu quả, tạo chuyển biến ngay trong tháng 6 này. Bởi, chỉ có đẩy mạnh giải ngân đầu tư công mới có thể dẫn dắt thị trường, bù đắp tăng trưởng cho các động lực khác trong bối cảnh tiêu dùng tăng trưởng chậm, đầu tư tư nhân (FDI, ngoài nhà nước) chưa khởi sắc.

GIẢI CỨU ĐẤT XEN KẼ TRONG ĐÔ THỊ

Nhiều đề xuất bổ sung trường hợp thửa đất nông nghiệp có nhà ở nằm xen kẽ trong khu vực đô thị ổn định hội đủ điều kiện thì được công nhận là đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng.

Không còn chức năng sản xuất nông nghiệp

Hiện nay Bộ TN-MT đang lấy ý kiến đóng góp để xây dựng dự thảo nghị định quy định về chi tiết thi hành một số điều của luật Đất đai. Trong đó nhiều đề xuất bổ sung trường hợp thửa đất nông nghiệp có nhà ở nằm xen kẽ trong khu vực đô thị ổn định hội đủ điều kiện thì được công nhận là đất ở. Luật sư Hoàng Thu (Đoàn luật sư TP.HCM) cho biết luật Đất đai hiện nay phân loại đất gồm 3 nhóm: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Trong đó, mỗi loại đất được sử dụng vào các mục đích khác nhau.

Như vậy, luật Đất đai hiện hành không có quy định về đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư. Tuy nhiên, trên thực tế thì việc sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư lại khá phổ biến, nhất là ở các TP lớn mà người dân hay gọi với cái tên là "đất xen kẹt". Do nằm giữa khu dân cư nên phần diện tích đất nông nghiệp thường khá nhỏ và chủ yếu là đất vườn, đất ao, đất trồng cây hằng năm hoặc các loại đất nông nghiệp khác.

Những mảnh đất này khi nằm trong khu dân cư hiện hữu thường không thể trồng trọt hay nuôi trồng do hệ thống thủy lợi gần như không thể hoạt động được nhưng khi thực hiện các giao dịch về đất lại thường tương đối phức tạp. Chính vì vậy, nếu hội đủ điều kiện thì nên công nhận là đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), tại các đô thị hiện nay vẫn đang có nhiều thửa đất nông nghiệp đã có nhà ở, nằm xen kẽ trong khu dân cư ổn định. Thửa đất nông nghiệp này hoàn toàn không còn chức năng sản xuất nông nghiệp, nhưng trên sổ bộ địa chính thì vẫn được quản lý theo đất nông nghiệp trồng cây ngắn ngày. Điển hình là trường hợp thửa đất nông nghiệp có diện tích khuôn viên 1.100 m² tại P.Đông Hưng Thuận, Q.12, TP.HCM thuộc khu dân cư ổn định, trên thửa đất đó có nhà ở với diện tích xây dựng 500 m² và sân xi măng 600 m² được xây dựng trước năm 1975 và đã được UBND Q.12 cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) công nhận quyền sở hữu nhà trên diện tích đất xây dựng 500 m², còn lại 600 m² sân xi măng thì được xác định là đất nông nghiệp trồng cây ngắn ngày.

Trong khi đó, căn cứ điều 137 và điều 138 luật Đất đai 2024 thì các trường hợp đất nông nghiệp có nhà ở nằm xen kẽ trong khu đô thị ổn định hội đủ điều kiện trên đây sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền. Nên việc bổ sung trường hợp thửa đất nông nghiệp có nhà ở nằm xen kẽ trong khu vực đô thị ổn định hội đủ điều kiện thì được công nhận là đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng vào điểm b khoản 1 điều 5 dự thảo nghị định là phù hợp.

Cho chuyển nếu phù hợp quy hoạch

Luật sư Trần Minh Cường (Đoàn luật sư TP.HCM) phân tích trong quá trình đô thị hóa nhanh như hiện nay, có một số diện tích đất xen kẹt, đất nông nghiệp, đất ao hồ không thể kinh doanh sản xuất được, nhưng liền kề với đất ở đã được quy hoạch thành khu dân cư thì có thể chuyển đổi mục đích từ đất sản xuất nông nghiệp sang phi nông nghiệp như làm nơi sản xuất kinh doanh, đất ở và các mục đích khác. Ngoài ra, nhiều hộ gia đình trước đây có đất thường xây nhà và để lại một ít làm vườn, ao hồ.

Đến nay do nhu cầu tách thửa cho con, tách để bán nên họ sẽ có nhu cầu xin chuyển phần đất nông nghiệp, đất ao hồ lên thổ cư. Tuy nhiên, với các địa phương như TP.HCM thì dễ bởi TP gần như đã phủ kín quy hoạch 1/2.000, thể hiện rõ khu vực nào chức năng đất sẽ làm gì. Căn cứ vào đó cơ quan chức năng sẽ cho chuyển hoặc không cho chuyển mục đích sử dụng đất. Nhưng hầu hết các địa phương khác chưa có quy hoạch chung, chưa có quy hoạch 1/2.000 sẽ khó xác định phần đất vườn, đất ao hồ đó thuộc chức năng là gì nên sẽ không có cơ sở để duyệt cho chuyển lên thổ cư. Nên nghị định lần này cần bổ sung trường hợp thửa đất nông nghiệp có nhà ở nằm xen kẽ trong khu vực đô thị ổn định thì được công nhận là đất ở và cho chuyển mục đích, cho tách thửa.

Ông Nguyễn Văn Tài, Phó chủ tịch UBND H.Bình Chánh (TP.HCM), xác nhận những địa phương như H.Bình Chánh dù chưa có thống kê nhưng số lượng thửa đất nông nghiệp có nhà ở nằm xen kẽ trong khu vực đô thị rất nhiều, nhất là ở các xã như Vĩnh Lộc A, Vĩnh Lộc B, Bình Hưng, với 2/3 diện tích hiện nay người dân đã xây dựng nhà cửa, phần còn lại là đất nông nghiệp xen kẽ.

Trong khi đó, đất nông nghiệp người dân không có nhu cầu trồng trọt, chăn nuôi và hệ thống tưới tiêu cũng không còn đảm bảo để phục vụ đời sống, sinh hoạt. Hiện nay, nếu khu đất đó quy hoạch là khu dân cư, chức năng ở nhưng hiện trạng vẫn là đất nông nghiệp thì pháp luật cho phép chuyển đổi sang đất ở. Loại thứ hai dù hiện trạng là đất nông nghiệp nhưng trong đồ án quy hoạch 1/2.000 khu vực có chức năng đô thị và đa số nơi đây đã có nhà ở thì nên công nhận cho người dân là đất ở nếu khu vực đã đồng bộ hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật. Tuy nhiên, đối với thửa đất lớn hơn 1.000 m² thì phải lập quy hoạch 1/500.

"Thực tế cho thấy những mảnh đất nhỏ lẻ xen kẽ trong khu dân cư hiện hữu mà đã có đầy đủ hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật thì nên cho công nhận là đất ở và cho chuyển mục đích", ông Tài kiến nghị.

Một lãnh đạo UBND Q.12 cũng cho rằng quan trọng nhất là miếng đất nông nghiệp có nhà ở nằm trong khu đô thị ổn định được quy hoạch là loại đất gì. Hiện nay trên địa bàn Q.12 không còn quy hoạch đất nông nghiệp, tất cả đã được quy hoạch là đất ở, thương mại dịch vụ, cây xanh, hạ tầng… Chính vì vậy, nếu phù hợp quy hoạch sẽ được công nhận và cho phép chuyển mục đích sang đất ở.

Nguồn: Soha; Tiền Phong; CafeF; Thanh Niên