TÌNH TIẾT ĐẶC BIỆT VỤ ÁN TÂN HOÀNG MINH

Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm đánh giá bị cáo Đỗ Anh Dũng có tình tiết giảm nhẹ đặc biệt là đã khắc phục toàn bộ hậu quả vụ án

Ngày 25-9, TAND Cấp cao tại Hà Nội chấp nhận kháng cáo, tuyên 7 năm tù với bị cáo Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch Công ty Tập đoàn Tân Hoàng Minh, về tội "Lừa đảo chiếm đoạt tài sản". So với bản án sơ thẩm, bị cáo được giảm 1 năm tù.

Nhanh chóng khắc phục

Theo bản án phúc thẩm, năm 2022, Tân Hoàng Minh gặp khó khăn về tài chính, bị cáo Dũng chỉ đạo con trai là Đỗ Hoàng Việt, phó tổng giám đốc tập đoàn, tìm cách huy động vốn.

Đỗ Hoàng Việt đề xuất phương án phát hành trái phiếu thông qua công ty thuộc hệ sinh thái Tân Hoàng Minh và được cha đồng ý. Từ đó, người này chỉ đạo cấp dưới chỉnh sửa báo cáo tài chính để các công ty đủ điều kiện phát hành trái phiếu.

Qua 9 đợt mở chào bán trái phiếu riêng lẻ, hơn 6.600 khách hàng đã ký hợp đồng đầu tư trái phiếu, hợp đồng chuyển nhượng với Tập đoàn Tân Hoàng Minh. Thông qua đó, bị cáo Đỗ Anh Dũng và đồng phạm huy động được tổng cộng gần 14.000 tỉ đồng.

Trong số này, hơn 5.000 tỉ đồng được phía Tân Hoàng Minh dùng cách lấy người mua sau trả cho người mua trước… Trong vụ án, thiệt hại được tính là hơn 8.600 tỉ đồng và bị cáo Dũng cũng như Tân Hoàng Minh khắc phục ngay giai đoạn điều tra.

Bị cáo Đỗ Anh Dũng được xác định có vai trò cao nhất. Tuy nhiên, Hội đồng Xét xử (HĐXX) cũng đánh giá chủ tịch Tân Hoàng Minh có nhiều tình tiết giảm nhẹ.

Trong đó, tình tiết giảm nhẹ đặc biệt là khắc phục toàn bộ số tiền thiệt hại của vụ án. Cùng với xem xét các yếu tố bị cáo đã cao tuổi, bản thân đang mang bệnh hiểm nghèo, nhiều cống hiến cho xã hội, gia đình có công với cách mạng… nên tòa chấp nhận kháng cáo, giảm nhẹ hình phạt.

Ngoài ra, TAND Cấp cao tại Hà Nội cũng bác kháng cáo của bị hại duy nhất có đơn kháng cáo là Phạm Thị Thi (trú tại tỉnh Thanh Hóa). Trong đơn kháng cáo, bà Thi đề nghị HĐXX TAND Cấp cao tại Hà Nội tăng án đối với bị cáo Đỗ Anh Dũng và trả lãi trái phiếu theo điều khoản hợp đồng nhưng HĐXX cho rằng bị cáo Dũng chỉ phải bồi thường về số tiền thực chiếm, không có nghĩa vụ trả lãi.

Hối hận

Trong phần thẩm vấn trước đó, Chủ tịch Tân Hoàng Minh bày tỏ ăn năn, hối hận, thừa nhận những nội dung bản án sơ thẩm nêu. Bị cáo Đỗ Anh Dũng giãi bày trong suốt thời gian ở trong trại tạm giam, bản thân luôn ý thức phải trả lại tiền cho bị hại. Chính vì thế, trong thời gian trong trại giam, qua 2 lần gặp gia đình, bị cáo đã thu xếp gần 8.000 tỉ đồng để trả bị hại.

"Bị cáo tha thiết mong HĐXX cân nhắc, xem xét một cách toàn diện các khía cạnh của vụ án, tuyên bị cáo bản án nhẹ nhất để sớm trở về tiếp tục cống hiến cho xã hội, cùng Tân Hoàng Minh nối tiếp hoạt động kinh doanh" - chủ tịch Tân Hoàng Minh nói và cho hay gần 1.000 ngày trong tù là rất khủng khiếp với bản thân.

Tại phần tranh tụng, luật sư bào chữa cho bị cáo Đỗ Anh Dũng nói bản án sơ thẩm đã ghi nhận toàn bộ thiệt hại được khắc phục kể từ giai đoạn điều tra vụ án. Trước khi diễn ra phiên tòa phúc thẩm đã có hơn 260 bị hại tiếp tục có đơn xin giảm nhẹ hình phạt cho ông Dũng.

Đây là sự khác biệt mà không vụ án lừa đảo nào có khi tại phiên tòa sơ thẩm và phúc thẩm có hơn 1.500 lá đơn bị hại xin giảm nhẹ cho bị cáo.

Ngoài ra, bị cáo Đỗ Anh Dũng đã có hơn 30 năm xây dựng Tập đoàn Tân Hoàng Minh, đóng góp đáng kể ở các phương diện kinh doanh, được Đảng, Nhà nước ghi nhận.

"Không chỉ các đóng góp trên, bị cáo Dũng còn luôn để tâm thực hiện đa dạng các hoạt động xã hội như chăm sóc suốt đời cho 4 bà mẹ Việt Nam anh hùng, ủng hộ lực lượng quân sự tỉnh Lạng Sơn 21 tỉ đồng, ủng hộ 20 tỉ đồng cho công tác phòng chống dịch COVID-19, tài trợ 20 xe rác trị giá 20 tỉ đồng để Hà Nội xử lý môi trường" - luật sư nói và đề nghị HĐXX chấp nhận đơn kháng cáo của bị cáo Đỗ Anh Dũng, sửa bản án sơ thẩm theo hướng giảm án.

CUỘC ĐUA MỞ CHUỖI NHÀ THUỐC ĐẾN HỒI KẾT

Trong khi Long Châu tìm được mô hình phù hợp cho nhân rộng cửa hàng và gặt hái lợi nhuận, An Khang với Pharmacity phải thu mình để tái cấu trúc chuỗi.

Ngành bán lẻ dược phẩm Việt Nam hiện nay ước đạt quy mô gần 2 tỷ USD, theo Chứng khoán MB (MBS). Nhiều năm qua, đây là trường đua của hơn 3.000 cửa hàng bán lẻ dược phẩm theo mô hình chuỗi hiện đại (chiếm khoảng 5%) khi họ còn đến 95% thị phần để thâu tóm từ các nhà thuốc nhỏ lẻ.

Pharmacity cùng Long Châu và An Khang là ba "chiến mã" nổi bật nhất. Sau đợt dịch Covid-19 đầu tiên (năm 2020), nhu cầu về thuốc và chăm sóc sức khỏe tăng đột biến. Nhận thấy tiềm năng trên, cả ba bước vào cuộc đua mở rộng chuỗi. Có giai đoạn, gần như mỗi ngày, họ đều tổ chức lễ khai trương cho ít nhất một nhà thuốc mới.

Sau khoảng ba năm kèn cựa nhau từng địa điểm mở bán, chuỗi nhà thuốc hiện đại chứng kiến bước ngoặt lớn với việc xáo trộn vị trí xếp hạng và xuất hiện nhiều dấu hiệu "hụt hơi". Đến nay, cục diện đã được xác định: Long Châu tìm được mô hình phù hợp để nhân rộng, còn Pharmacity và An Khang phải tinh gọn mạng lưới, tập trung tái cấu trúc.

Xuất phát điểm gần như là chuỗi nhà thuốc nhỏ nhất về quy mô, Long Châu về tay Công ty cổ phần Bán lẻ Kỹ thuật số FPT (FPT Retail - FRT) từ năm 2016. Họ nhận định dược phẩm là thị trường khổng lồ nên dồn nguồn lực đầu tư mở rộng mạng lưới. Tuy nhiên thời gian đầu, chuỗi nhà thuốc vẫn là bài toán khó, trở thành một trong những tác nhân chính gây suy giảm lợi nhuận cho FPT Retail trong năm 2020.

Với mô hình cửa hàng mở tương tự như các nhà thuốc truyền thống, Long Châu đánh mạnh vào mảng thuốc kê đơn với tỷ trọng chiếm đến 70-80% tổng hàng bán, theo SSI Research. Họ dồn lực chuẩn bị nguồn hàng dồi dào và điểm danh ở nhiều mặt bằng đắc địa, không ngại đặt gần các bệnh viện với diện tích lớn. Sau một năm, Long Châu bắt đầu có mức lợi nhuận khiêm tốn 4,9 tỷ đồng.

Chuỗi nhà thuốc này bước vào giai đoạn càng mở càng có lãi và đỡ đần kết quả kinh doanh của cả FRT thay cho "đàn anh" FPT Shop. Đến đầu năm 2023, khi bảng hiệu tại các nhà thuốc Long Châu được gắn thêm logo công ty mẹ, cũng là lúc họ vượt Pharmacity về quy mô để chiếm lấy ngôi vương với hơn 1.000 điểm bán. Trong nửa đầu năm, chuỗi này lãi hơn 270 tỷ đồng trước thuế, cao hơn mức lợi nhuận cả năm của giai đoạn 2021-2023. Tính đến cuối tháng 9, Long Châu đã tiệm cận mốc 2.000 nhà thuốc.

Đi trước thị trường là lợi thế cạnh tranh lớn trong kinh doanh. Tuy nhiên điều này chưa hẳn chính xác hoàn toàn với thị trường nhà thuốc hiện đại. Từng là người tiên phong và đứng đầu về quy mô, Pharmacity có lúc sở hữu hơn 1.100 nhà thuốc (tháng 9/2022), nhưng lại "hụt hơi" sớm nhất trên cuộc đua mở rộng mạng lưới của mình. Từ cuối năm 2022, chuỗi này đã phải đóng cửa những điểm kinh doanh kém hiệu quả, lưu lượng khách hàng thấp. Từ việc 3-4 nhà thuốc chen nhau trên một cung đường, Pharmacity tinh gọn dần và mất ngôi vương vào tay Long Châu từ đầu năm ngoái. Đến nay, họ chỉ sở hữu khoảng 898 điểm bán, đứng thứ hai thị trường.

Tham gia cuộc đua muộn hơn, Công ty cổ phần Đầu tư Thế Giới Di Động (MWG) mua lại nhà thuốc An Khang từ năm 2017. Họ dành nhiều nguồn lực và tâm huyết cho công cuộc mở mới, cao điểm là năm 2022. Sau khi đạt đỉnh gần 540 nhà thuốc vào tháng 6/2023, An Khang đã trải qua ít nhất 4 năm thua lỗ liên tiếp, riêng hai năm 2022 và 2023, lỗ đến hàng trăm tỷ đồng. Đây là lúc ban lãnh đạo MWG chính thức chọn dừng lại và tập trung tái cấu trúc.

Báo cáo kết quả kinh doanh mới đây cho biết chuỗi nhà thuốc An Khang vừa đóng cửa thêm 61 điểm bán trong tháng 8. Trước đó, họ cũng ngừng kinh doanh 94 nhà thuốc trong tháng 7. Như vậy tính đến nay, chuỗi này chỉ còn 326 điểm bán, tức thu hẹp 245 nhà thuốc (tương đương 47%) so với mạng lưới hồi đầu năm. Ban lãnh đạo dự kiến đến cuối năm, toàn chuỗi chỉ còn khoảng 300 cửa hàng khi mức lỗ lũy kế tính đến tháng 6 đã lên gần 834 tỷ đồng.

Sự "hụt hơi" của Pharmacity và An Khang được người tiêu dùng, giới quan sát và chính ban lãnh đạo của họ lý giải bằng hai điểm yếu: giá cả kém cạnh tranh và thiếu nguồn thuốc để bán.

Cùng một mô tả tình trạng bệnh cảm giao mùa gồm sổ mũi, ho khan và sốt nhẹ, giá đơn thuốc 4 liều mua tại Long Châu, Pharmacity và An Khang lại khác nhau. Trong khi Long Châu bán 28.000 đồng, An Khang nhỉnh hơn khoảng 34.000 đồng. Riêng Pharmacity, đơn thuốc có giá tới 58.000 đồng, một phần do dược sĩ kê thêm kẹo ngậm trị ho dù không hỏi trước ý kiến người bệnh. Nếu trừ sản phẩm kê thêm, giá thuốc tại đây sẽ là 32.000 đồng cho 4 liều uống.

CEO Deepanshu Madan thừa nhận chiến lược giá của Pharmacity chưa thực sự phù hợp so với thị trường. Ông lý giải do một số yếu tố về nguồn cung, chi phí đầu vào khiến các mặt hàng tại chuỗi này có giá chênh lệch so với các nhà thuốc khác và theo ông, điều này "không thể tránh khỏi".

So với hai đối thủ, Pharmacity hoạt động với mô hình khác hẳn là nhà thuốc tiện lợi - mô hình được công ty dùng khai phá thị trường Việt Nam từ cuối năm 2011. Ngoài thuốc và dược phẩm, các cửa hàng còn bán nhiều mỹ phẩm, bánh kẹo, nước giải khát và một số hàng tiêu dùng khác. Theo SSI Research, tỷ lệ sản phẩm không phải thuốc ở Pharmacity chiếm đến hơn 70%. Chính CEO chuỗi này cũng chấp nhận sự thật rằng trước đây, rất nhiều khách hàng nghĩ họ là một nhà thuốc tiện lợi nhưng lại thiếu các loại thuốc kê đơn.

Trong khi đó, An Khang có mô hình kinh doanh khá tương đồng Long Châu, tức vẫn đẩy mạnh việc bán thuốc và dược phẩm là chính yếu. Nhưng chuỗi này thường có diện tích nhỏ hơn Long Châu. Đa phần các điểm bán chọn cách "nép" theo Bách Hóa Xanh để tận dụng lưu lượng khách hoặc đặt ở các vị trí kém đắc địa.

Tại cuộc họp nhà đầu tư hồi tháng trước, ông Đoàn Văn Hiểu Em - CEO chuỗi An Khang - nói bán lẻ dược phẩm là một ngành đặc thù và chuỗi có hai yếu tố then chốt mà họ cần cải thiện là tính sẵn sàng, đầy đủ về lượng thuốc so với nhu cầu khách hàng và trình độ của dược sĩ. SSI Research cũng cho rằng cơ cấu sản phẩm tại An Khang chưa hợp lý khiến kết quả kinh doanh chững lại.

Cả Pharmacity và An Khang đều đang trong quá trình tái cấu trúc. Ban lãnh đạo Thế Giới Di Động nói quá trình này sẽ diễn ra tương tự các chuỗi khác trong hệ sinh thái. Tức họ sẽ xem xét, đánh giá tính hiệu quả kinh doanh của từng nhà thuốc An Khang để đóng cửa những điểm không mang lại nhiều doanh thu hoặc có lợi nhuận kém. Song song đó, chuỗi sẽ tập trung cải thiện nguồn hàng thuốc và dược phẩm, cũng như nâng cao trình độ dược sĩ.

Về dài hạn, An Khang sẽ thu hẹp số lượng cửa hàng để vận hành với chi phí thấp nhất. Sau đó, MWG sẽ nỗ lực hoàn thiện mô hình kinh doanh để hướng tới điểm hòa vốn khi tích lũy đủ doanh thu trung bình mỗi điểm bán trên 550 triệu đồng một tháng. Nếu có thể đem lại lợi nhuận, chuỗi bán lẻ dược phẩm này mới tính đến chuyện tăng tốc, mở rộng về sau.

Tương tự, Pharmactiy tìm nguồn cung ứng các sản phẩm cần thiết, tập trung đáp ứng các toa thuốc theo đơn bệnh viện với mục tiêu đầy đủ danh mục và chủng loại. Trước mắt, thuốc của nhóm bệnh tim mạch, huyết áp, mỡ máu, gan và tiểu đường đã mở rộng đáng kể. Họ cũng điều chỉnh giá bán, thay đổi cách vận hành chuỗi cửa hàng, hướng đến cung cấp nhiều sản phẩm với các mức giá khác nhau để phục vụ đa nhu cầu của khách hàng.

"Pharmacity không đặt nặng việc cạnh tranh theo mô hình giá rẻ nhất, thay vào đó tập trung cung cấp những sản phẩm chính hãng, chất lượng cao với giá thành phù hợp", CEO Deepanshu Madan cho biết.

Trong thời gian hai đối thủ giải bài toán mô hình nhà thuốc chuẩn, Long Châu vẫn mở mới đều đặn và dồn lực đánh mạnh phân khúc thuốc hiếm, khó tìm mua. Họ cũng bắt đầu tính chuyện đầu tư sang các mảng chăm sóc sức khỏe khác.

Từ tháng 7/2023, FRT mở 2 điểm tiêm chủng đầu tiên tích hợp vào các nhà thuốc để tham gia thị trường có tổng doanh thu hơn 20.000 tỷ đồng (năm 2023). Đến nay, số lượng trung tâm vaccine đã đạt hơn 110 điểm gồm cả mô hình tích hợp và mô hình đặt kế bên nhà thuốc, chỉ xếp sau chuỗi VNVC. Tuy nhiên, SSI Research vẫn lưu ý rằng mảng vaccine có thể chỉ chiếm dưới 10% tổng doanh thu của Long Châu và chuỗi này còn phải gánh chi phí ban đầu nên có thể chịu lỗ cho mảng mới.

ĐẤT NỀN VEN HÀ NỘI BIẾN ĐỘNG MẠNH

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, đến thời điểm hiện tại so với quý 1/2023, đất nền Hoài Đức đã tăng 81%, từ mức giá trung bình toàn thị trường là 55 triệu đồng/m2 lên mức 100 triệu đồng/m2.

Thị trường đất nền vùng ven Hà Nội ghi nhận những tín hiệu khởi sắc đáng chú ý. Dữ liệu thị trường bất động sản quý 3/2024 của Batdongsan.com.vn cho biết, thị trường đất nền có cải thiện đáng kể về mức độ quan tâm và giao dịch. Tuy nhiên, đây vẫn chỉ là sự cải thiện cục bộ tại một số khu vực, đặc biệt là các tỉnh miền Bắc.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, đến thời điểm hiện tại so với quý 1/2023, đất nền Hoài Đức đã tăng 81%, từ mức giá trung bình toàn thị trường là 55 triệu đồng/m2 lên mức 100 triệu đồng/m2; đất nền Đông Anh tăng 53%, từ mức giá trung bình 41 triệu đồng/m2 lên mức 63 triệu đồng/m2. Đất nền Thanh Oai tăng 90%, từ mức giá trung bình 21 triệu đồng/m2 lên mức 40 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, riêng trong quý 3/2024, những đợt đấu giá đất ven Hà Nội với giá trúng cao gấp hàng chục lần giá khởi điểm lại cho thấy dấu hiệu bất thường.

Nhìn nhận về sự bất thường này, dữ liệu khảo sát ý kiến của hơn 500 môi giới bất động sản ghi nhận có 38% môi giới cho rằng đất đấu giá cao bất thường là do tâm lý Fomo, đầu cơ. 29% cho rằng các thay đổi về luật đã thúc đẩy giá tăng cao, 21% nhận định các nhóm lợi ích đang thổi giá đất vùng ven.

Trong bản dự thảo gửi về Văn phòng Chính phủ phục vụ buổi làm việc của Thủ tướng Chính phủ với một số Tập đoàn, Tổng Công ty trong lĩnh vực bất động sản, nhà ở, Bộ Xây dựng có đưa ra nhận định về loại hình đất nền.

Theo đó, bào thời điểm cuối năm 2022 và quý I/2023 trên thị trường bất động sản, loại hình đất nền xuất hiện nhiều đợt “sốt giá”, lượng giao dịch tăng cao tại nhiều địa phương trên cả nước, trong đó tập trung chủ yếu tại khu vực vùng ven của các đô thị như TP. Hà Nội, TP.HCM, tỉnh Bắc Ninh, tỉnh Lâm Đồng, tỉnh Bình Phước...

Tuy nhiên, chỉ sau một thời gian ngắn, giá giao dịch và lượng giao dịch đối với loại hình đất nền có xu hướng giảm; đến thời điểm cuối quý I, quý II/2024, mức độ quan tâm của nhà đầu tư đối với loại hình bất động sản này có xu hướng tăng cao cả về giá trị và lượng giao dịch thông qua hoạt động đấu giá đất tại một số địa phương.

Theo đó, thị trường đất đấu giá ở nhiều địa phương diễn ra rất sôi động, thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia. Đặc điểm chung của các dự án đấu giá đất này thường có vị trí thuận lợi gắn liền với quy hoạch về giao thông, đô thị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội được đầu tư xây dựng hoàn thiện.

Có thể thấy rằng các đợt đấu giá đất thành công với mức giá cao hơn giá khởi điểm đã giúp tối ưu hóa nguồn thu ngân sách nhà nước cho các địa phương. Cụ thể, đấu giá đất tại huyện Tân Yên – Bắc Giang của 84 lô đất là hơn 130 tỷ đồng, chênh hơn 54 tỷ đồng so với giá khởi điểm; phiên đấu giá quyền sử dụng 60 lô đất ở tại xã Việt Lập và Liên Sơn huyện Tân Yên với tổng giá trúng hơn 132 tỷ đồng, chênh gần 57 tỷ đồng so với giá khởi điểm...

Tuy nhiên, cá biệt tại một số địa bàn, kết quả đấu giá và giá trúng đấu thầu được ghi nhận ở mức rất cao. Đấu giá đất tại huyện Hoài Đức – Hà Nội, mức giá trúng đấu thầu bằng hơn 18 lần so với giá khởi điểm; ngày 8/9, huyện Thanh Oai dự kiến tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với 57 thửa đất tại khu vực Đầm thôn Mục Xá, xã Cao Dương. Các thửa đất có diện tích 74 - 134 m2/thửa với giá khởi điểm 8,8 triệu đồng/m2, trước đó, phiên đấu giá các thửa đất này phải hủy để xác định lại giá khởi điểm.

Theo quy định hiện hành, giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất đối với những thửa đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật sẽ là giá theo bảng giá đất; trong khi bảng giá đất hiện nay tương đối thấp so giá giao dịch trên thị trường nên giá khởi điểm để tổ chức đấu giá rất thấp, tạo ra sức hấp dẫn lớn với người dân.

Cùng với đó, quy định về tiền đặt trước để tham gia đấu giá hiện nay tính bằng 20% giá khởi điểm cũng rất thấp, dẫn đến việc người dân đăng ký ồ ạt.

Thực tế tại các phiên đấu giá, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng trả giá cao và chấp nhận mất tiền đặt trước (do giá trị tiền đặt trước để tham gia đấu giá thấp hơn nhiều so với cơ hội “đổi đời” nếu trúng đấu giá).

Tuy nhiên, sức nóng của các đợt đấu giá này cũng phát sinh những hệ lụy về kinh tế - xã hội như đẩy mặt bằng giá đất tại khu vực lên quá cao so với giá trị thực tế trong khi tiềm năng tăng giá trong ngắn hạn là không nhiều vì chỉ phục vụ cho nhu cầu mua để ở, đầu tư của cư dân tại khu vực; tạo mặt bằng so sánh đối với các khu vực lân cận...

Theo một số thông tin được thu thập, có hiện tượng nhiều nhà đầu tư thành lập hội, nhóm tham gia đấu giá; trả giá đất cao so với mức giá khởi điểm, sau khi trúng đấu giá đất có thể “bỏ cọc” nhằm mục đích thiết lập mặt bằng giá mới tại khu vực, sau đó bán “thoát hàng” với mức giá thấp hơn đối với các lô đất đã mua gom xung quanh khu vực đấu giá trước đó để kiếm lời.

Có thể thấy rằng, khi phân khúc chung cư đã đạt mức giá cao thì đất nền với pháp lý “sạch” trở nên hấp dẫn đối với nhiều nhà đầu tư.

CHỦ ĐẤT MÉO MẶT VÌ NGỪNG BÁN RỒI TĂNG GIÁ

Dừng bán và tăng giá khi thấy thị trường tốt lên trở thành “phong trào” tại thị trường phía Nam khi hiện tượng này xuất hiện ngày càng nhiều.

Thông qua môi giới, chúng tôi tiếp xúc với một nhà đầu tư vừa thông báo dừng bán lô đất nền tại quận 9 (cũ, nay là Tp.Thủ Đức, Tp.HCM) với lý do giá rao quá rẻ so với khu vực. Lô đất này có diện tích hơn 50m2, hẻm ô tô, đã có sổ được nhà đầu tư gửi môi giới bán với giá 2,35 tỉ đồng/nền.

Theo chia sẻ của nhà đầu tư, lý do ngưng bán là vì giá đó bị “hớ” và chưa cần gấp tài chính. “Khi tìm hiểu lại, tôi thấy giá mình đưa ra khá thấp so với giá các nền lân cận, trong khi lô đất vuông vức, có vị trí đẹp, dân cư hiện hữu. Tôi để đó và bán sau”, nhà đầu tư này cho biết.

Môi giới “bán hụt” cho chủ đất này chia sẻ, thực ra trường hợp nhà đầu tư rút hàng không còn hiếm. Ban đầu, môi giới tỏ ra khó chịu với những trường hợp như vậy, song việc bán là nhu cầu của khách. Có trường hợp, môi giới hẹn khách mua đến tận nhà đặt cọc nhưng bên bán đổi ý. Lô đất ngay sau đó được rao với giá khác.

Tuy vậy, theo môi giới việc ra hàng trở nên khó khăn hơn, phần lớn vì giá chủ đất đưa ra cao so với nhu cầu thực tế của thị trường. “Sự kì vọng quá lớn của bên bán vào sức ảnh hưởng khi Luật mới có hiệu lực là nguyên nhân khiến họ rút hàng, tăng giá. Tuy nhiên, thực tế thị trường chưa tươi sáng như người trong cuộc nghĩ”, môi giới này cho biết.

Mới đây, lô đất nền tại khu Đông Tp.HCM rao bán với giá 2,5 tỉ đồng/nền, sau đó chủ đất rút hàng và tăng lên 2,7 tỉ đồng/nền. Giá này khó cạnh tranh với các lô đất khác đang rao bán thấp hơn trên thị trường. Vì thế, dù mảnh đất đẹp nhưng chủ đất vẫn khó bán trong nhiều tháng rao.

Theo một môi giới, có trường hợp chủ đất đẩy giá cao thêm sau thời điểm 1/8, dù trước đó vài lần rao bán nhưng không được. Tuy nhiên, khi bán giá cao đồng nghĩa kén khách, phần lớn nhà đầu tư đi mua bán thời điểm này vẫn trong tâm lý “canh” hàng giá tốt để mua. Họ chưa sẵn sàng với nguồn hàng bán ra bằng giá thời điểm đầu năm 2022.

Theo ghi nhận, thị trường nhà đất phía Nam đã xuất hiện tình trạng giằng co giữa bên bán và bên mua. Nếu thời điểm giữa năm 2023, bên bán “lép vế” do thị trường suy yếu, tình trạng cắt lỗ, bán dưới giá vốn diễn ra nhiều. Đến nay, bên bán tự tin tăng giá khiến bên mua khó tìm được nguồn hàng giảm sâu. Tuy nhiên, mỗi bên có sự kì vọng giá khác nhau khiến giao dịch bị khựng lại.

Cụ thể, bên bán muốn bán được giá như mong muốn vì tin rằng thị trường đang phục hồi. Bên mua hiểu được thị trường đang tốt lên nhưng không chịu mua với giá chủ nhà/đất đưa ra.

So với thị trường bất động sản phía Bắc, bước sang quý 3/2024, nhịp độ của bất động sản phía Nam vẫn khá chậm. Ngoài căn hộ thì đất nền, nhà riêng lẻ hay nhà phố trong các khu đô thị vẫn chưa lấy lại "phong độ" sau thời gian sụt giảm. Mới đây, hồ sơ đất đai tại Tp.HCM bị "treo" từ 1/8 đã được khơi thông, điều này kì vọng sẽ mang lại tín hiệu giao dịch tốt hơn cho thị trường thời điểm cuối năm. Tuy nhiên, theo các môi giới, sức cầu chưa phân bổ đồng đều ở các dự án, khu vực. Thị trường phải mất thêm thời gian hơn để giá và giao dịch hồi phục trở lại.

Nguồn: Người Lao Động; Vnexpress; CafeF; Kenh14