Sự thật về sầu riêng chín cây; Số phận lao đao của các 'cá mập'; Bài toán khó giải cứu BĐS; Lãi suất tăng, NĐT BĐS lo lắng

NHỮNG SỰ THẬT THÚ VỊ VỀ CƠN SỐT SẦU RIÊNG CHÍN CÂY

Một số người tiêu dùng sẵn sàng chi nhiều tiền để mua sầu riêng chín cây vì nghĩ rằng đó là loại ngon và sạch hơn sầu riêng thông thường

Tại một cửa hàng bán sầu riêng trên đường Nguyễn Xí, quận Bình Thạnh, TP HCM, sầu riêng chín cây được xếp vào nhóm hàng VIP với mức giá 520.000 – 560.000 đồng/quả (2,8-3,2 kg, tức 175.000 – 185.000 đồng/kg) đối với giống Ri 6. Trong khi đó, sầu riêng Ri 6 loại 1 giá chỉ 125.000 – 135.000 đồng/kg (mỗi quả 3,2 – 4 kg).

Chị Nguyễn Thị Vân (ngụ quận Phú Nhuận), kinh doanh trái cây online, cho biết thường xuyên nhận được lời dặn của các khách quen để dành sầu riêng chín cây và chấp nhận mua giá cao hơn 15-20%. Những khách này thường có tâm lý sợ sầu riêng ngoài thị trường có xử lý thuốc làm chín và tin rằng sầu riêng chín cây ngon hơn.

"Khi nhà vườn báo cho sầu riêng chín rụng thì tôi báo lại cho khách liền. Thường loại này tôi sẽ khui sẵn cho khách luôn để kiểm tra chất lượng, tránh đổi trả mất thời gian" – chị Vân nói.

Ở góc độ nhà vườn, ông Nguyễn Minh Hiếu - chủ sở hữu Gia Bảo Ecofarm, chuyên canh sầu riêng ở thị xã Phước Long, tỉnh Bình Phước; Phó Giám đốc HTX Dịch vụ nông nghiệp số Bình Phước - cho biết sầu riêng chín cây bán tại vườn giá chỉ bằng 50% sầu riêng chín già.

"Các nhà vườn đều hướng đến thị trường xuất khẩu để có giá cao. Về độ già, yêu cầu là sầu riêng từ 7,5 tuổi trở lên, cơm vàng, ăn thử có vị ngọt. Còn sầu riêng 9-10 tuổi coi như đã chín thì ngoài chuẩn xuất khẩu vì sẽ chín trên đường vận chuyển" – ông Hiếu giải thích.

Theo ông Hiếu, sầu riêng chín cây thường nhẹ ký hơn sầu riêng chín già nên nhà vườn đều hạn chế tối đa tỉ lệ này. Thường khi sầu riêng xuống giá, thương lái để neo trên cây lâu thì số lượng chín cây nhiều, nhà vườn rất xót của. Còn trong điều kiện bình thường, chỉ vài quả chín sớm trong một kỳ thu hoạch. Tại Bình Phước, có những thương lái đi xe máy chuyên thu gom lại sầu riêng này để bán trong nước hoặc tách múi, cấp đông.

Về việc sầu riêng chín cây có an toàn hơn sầu riêng chín già xử lý làm chín hay không, ông Hiếu cho biết điều này không thể xác định. Bởi lẽ, một quả sầu riêng an toàn hay không cần tính cả quá trình canh tác, thời gian cách ly phân thuốc và việc xử lý sau thu hoạch có đúng quy trình an toàn hay không. Do đó, việc chọn sầu riêng chín cây vì lý do an toàn cũng chưa phải là chắc chắn.

Theo bà B.M.T, chuyên bán lẻ sầu riêng tại TP HCM, bà từng kinh doanh 1 lô sầu riêng chín cây nhưng bị khách phản hồi là… không ngon vì chín không đều.

Bà T. tạm phân loại có 4 thời điểm thu hoạch sầu riêng: hái non (trước 7,5 tuổi, phải xử lý ép chín, ăn không ngon và bị dư luận lên án); hái già (từ 7,5 – dưới 9 tuổi) , xử lý chín theo quy trình an toàn được phép; chín cây (9-10 tuổi), quả sẽ tự chín sau vài ngày và chín rụng, tức có thể ăn ngay tại vườn. Tuy nhiên, cả 2 loại chín rụng và chín cây tỉ lệ quả ngon như mong muốn của người tiêu dùng lại không nhiều. Nhiều quả chín tại vườn bị nhão, ăn có vị hơi đắng.

"Đó cũng là lý do các cửa hàng thường khui sẵn sầu riêng chín cây để kiểm tra chất lượng trước khi giao cho khách" – bà T. tiết lộ.

Theo bà T., khi thu mua nguyên vườn sầu riêng sẽ có những quả chín cây cần bán gấp; nếu bán không kịp phải bóc múi, cấp đông, bị mất giá rất nhiều.

Bà T. cho biết thường sầu riêng có độ già 8 đến dưới 9 tuổi được xử lý chín theo quy trình an toàn của chuẩn xuất khẩu là đạt được độ ngon mà người tiêu dùng mong muốn nhất.

LỜI NGUYỀN SHARK TANK & SỐ PHẬN LAO ĐAO CỦA CÁC 'CÁ MẬP'

Nổi tiếng trong giới kinh doanh, nhiều "cá mập" trong chương trình Shark Tank Việt Nam đang từ đỉnh cao sự nghiệp bỗng liên tiếp dính lùm xùm, thua lỗ, có người còn vướng vòng lao lý.

Shark Tam: Từ hình mẫu khởi nghiệp đến lùm xùm trốn thuế

Ông Phạm Văn Tam thành lập Tập đoàn Asanzo từ cuối năm 2013. Asanzo kinh doanh sản phẩm đầu tiên là tivi, sau này mở rộng thêm các ngành hàng điện lạnh, điện gia dụng, smartphone và các mặt hàng điện tử khác.

Nhưng tivi vẫn luôn là sản phẩm chủ lực của thương hiệu này. Với lợi thế giá rẻ và mang danh thương hiệu Việt, tivi Asanzo phủ sóng một cách thần tốc trên thị trường nội địa.

Đến năm 2019, khi trở thành một trong các "cá mập" tham gia chương trình Shark Tank Việt Nam mùa 3, ông chủ Asanzo được biết đến rộng rãi hơn.

Thời điểm đó, cái tên Shark Tam nổi đình đám, phủ kín các mặt báo với gương mặt một doanh nhân trẻ trung, năng động, hình mẫu thành công trong giới khởi nghiệp ở Việt Nam. Đây cũng là khoảng thời gian thương hiệu Asanzo tăng trưởng thần tốc.

Thương hiệu này gần như sánh vai với các hãng tivi ngoại khác có mặt tại thị trường Việt Nam. Đến giữa năm 2019, Asanzo chỉ xếp sau các ông lớn tivi như Samsung, LG và Sony về thị phần.

Giữa lúc thương hiệu Asanzo và tên tuổi ông Tam nổi đình đám trong giới kinh doanh, Shark Tam dính tai tiếng liên quan tới nguồn gốc xuất xứ hàng hóa.

Sau đó, Asanzo dính lùm xùm với Sharp Việt Nam. Tới cuối tháng 11/2019, Sharp Việt Nam gửi đơn tới 5 bộ tố cáo hành vi làm giả tài liệu và đưa ra thông tin không đúng sự thật của Asanzo.

Hồi cuối tháng 10/2019, Tổng cục Hải quan ban đầu xác định Asanzo có dấu hiệu "lừa dối người tiêu dùng", quy trình lắp ráp một số sản phẩm của Asanzo không đúng như quảng cáo. Asanzo không tự sản xuất mà chủ yếu nhập linh kiện từ các doanh nghiệp trong nước rồi lắp ráp thủ công, cho nên việc sử dụng cụm từ "đỉnh cao công nghệ Nhật Bản" không đúng với thực tế... Những linh kiện trên chủ yếu được một số doanh nghiệp khác nhập khẩu từ Trung Quốc, rồi bán lại cho Asanzo.

Về thuế, theo kết luận Thanh tra thuế hồi giữa tháng 10/2019 của Cục Thuế TP.HCM và các hồ sơ liên quan cho thấy Asanzo thành lập 19 công ty liên kết do gia đình và nhân viên đứng tên để nhập hàng về bán lại cho Asanzo. Mua "linh kiện" nhưng Asanzo lại ghi nội dung hóa đơn là "mặt hàng thành phẩm" để không khai thuế tiêu thụ đặc biệt, sau đó bán hàng thành phẩm không xuất hóa đơn.

Cục Thuế TP.HCM sau đó có quyết định xử phạt, truy thu, chậm nộp của Asanzo tổng cộng 47,6 tỷ đồng.

Ngày 23/6, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TP.HCM đã khởi tố bị can đối với ông Tam về tội trốn thuế.

Ngoài ra, ông Tam còn sử dụng hóa đơn không hợp pháp để hạch toán hàng hóa, nguyên liệu đầu vào trong hoạt động phát sinh nghĩa vụ thuế, nhằm mục đích trốn số tiền thuế phải nộp là hơn 15,7 tỷ đồng.

Shark Thuỷ: Loạt thương vụ triệu USD, nhấn chìm bởi nợ nần, bị bắt

Trong nhiều năm liền, ông Nguyễn Ngọc Thủy nổi như cồn trong giới đầu tư khi tham gia Shark Tank Việt Nam 3 mùa đầu tiên và gắn với biệt danh Shark Thủy. Hàng loạt thương vụ đầu tư vào các công ty trên truyền hình đã làm nên tên tuổi của doanh nhân này.

Nhiều triệu USD đã được bơm vào các dự án, nhưng hầu hết không có kết quả gì, đặc biệt sau 2 năm Covid. Điều đọng lại là tên tuổi của Shark Thủy gắn với các thông tin 'đòi nợ'.

Thành công lớn nhất của Shark Thủy có lẽ là xây dựng được chuỗi trung tâm tiếng Anh lớn nhất Việt Nam: Apax English và EnglishNow.

Trong một thời gian dài, Apax English và EnglishNow được xem là “gà đẻ trứng vàng” của Apax Holdings (IBC) - một thành viên trực thuộc Tập đoàn Egroup của Shark Thủy. Tới cuối năm 2022, Shark Thủy sở hữu 6,17% vốn IBC, trong khi Egroup nắm gần 16,8%.

Những năm trước dịch, Apax Holdings có giai đoạn tăng trưởng nóng, liên tục mở trung tâm, trở thành chuỗi tiếng Anh lớn nhất Việt Nam.

Nhưng sau dịch Covid-19, hàng loạt trung tâm Anh ngữ Apax Leaders bị giáo viên tố nợ lương, trong khi phụ huynh dồn dập đòi tiền.

Năm 2022, IBC vẫn ghi nhận doanh thu tăng nhưng đã bắt đầu lỗ ròng. Nợ nần tăng nhanh.

Không chỉ IBC lỗ và nặng nợ, Egroup của Shark Thủy cũng mắc nợ trái phiếu và không có khả năng thanh toán.

Apax Holdings của Shark Thủy thêm phần khó khi lấn sân sang bất động sản. Thị trường bất động sản trầm lắng và gần như đóng băng từ năm 2022 tới nay đẩy không ít doanh nghiệp rơi vào tình trạng mất thanh khoản.

Ngày 25/3, Shark Thủy bị cơ quan điều tra khởi tố, bắt tạm giam để điều tra hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Shark Khải vi phạm đạo đức kinh doanh rồi "lặn mất tăm"

Ông Hoàng Khải được chương trình Shark Tank Việt Nam công bố là 1 trong 4 nhà đầu tư khách mời (mùa 1) nhưng sau đó đã không tham gia vì lý do cá nhân.

Giai đoạn khởi động mùa 1, rất nhiều khán giả còn nhớ đến thông điệp của Shark Khải về triết lý kinh doanh như: “Tôi kinh doanh với một tấm lòng trung thực và theo suy nghĩ của riêng tôi thì lòng đố kỵ sẽ phải gục ngã trước sự trung thực”. Hay “Trong kinh doanh đôi khi không được tham… Và vì sao không được tham? Là vì không bao giờ nên lấy những mục tiêu ngắn hạn mà làm sao nhãng đi những mục tiêu dài hạn”.

Từng nhiều lần lên tiếng về triết lý kinh doanh nhưng ông Khải đã dính vào nghi án bán hàng Trung Quốc nhưng lại gắn mác "made in Vietnam”.

Ông Khải được biết đến là người đã gây dựng "đế chế" Khaisilk. Được định vị là sản phẩm cao cấp, thương hiệu lụa Khaisilk đã nhanh chóng tạo dựng danh tiếng, đặc biệt với khách du lịch nước ngoài.

Không chỉ sở hữu thương hiệu khăn tơ lụa Khaisilk, ông Khải còn được biết đến là chủ nhân của hàng loạt dự án bất động sản và chuỗi nhà hàng cao cấp tại TP.HCM. Ông chủ Khaisilk từng sở hữu khối bất động sản có giá trị hàng triệu USD.

Tuy nhiên, vào năm 2017, thương hiệu lụa Khaisilk dính scandal gian lận "hàng Tàu - nhãn Việt" khiến thương hiệu này rơi vào khủng hoảng, bị người tiêu dùng tẩy chay.

Ngày 25/10/2017, ông Khải chính thức thừa nhận có bán hàng tơ lụa xuất xứ từ Trung Quốc và cúi đầu xin lỗi người tiêu dùng. Ngày 14/12/2017, ông Khải rút khỏi vị trí người đại diện pháp luật của Công ty TNHH Khải Đức - doanh nghiệp hạt nhân của hệ thống Khaisilk.

Bất ngờ hơn, sau khi ông chủ thương hiệu lụa Khaisilk thừa nhận bán lụa Trung Quốc, cơ quan chức năng vào cuộc điều tra còn phát hiện khăn lụa Khaisilk không có thành phần lụa như công bố trên sản phẩm là 100% thành phần lụa.

Theo kết luận của Bộ Công Thương, doanh nghiệp này đã vi phạm loạt dấu hiệu liên quan tới bán hàng giả, hàng kém chất lượng, vi phạm luật về quản lý thuế, hóa đơn,...

Vụ bê bối này đã đánh sập hoàn toàn thương hiệu lụa Khaisilk nổi tiếng một thời. Bản thân ông Khải cũng “im hơi lặng tiếng” từ đó đến nay.

BÀI TOÁN KHÓ GIẢI CỨU BẤT ĐỘNG SẢN

Thị trường bất động sản đóng một vai trò trung tâm và thiết yếu trong nền kinh tế do có tính liên kết mật thiết với nhiều loại thị trường khác như thị trường tài chính tiền tệ, thị trường lao động, vật liệu xây dựng.v.v..

Hiện nay, thị trường này ở Việt Nam đang phải chịu nhiều áp lực, tiềm ẩn những rủi ro cho hệ thống tài chính nhưng liệu có nên giải cứu nó?

Bất động sản Việt Nam: bán hàng chậm nhưng phải trả nợ gấp

Không thể phủ nhận vai trò của thị trường bất động sản (BĐS) trong nền kinh tế khi nó là nơi tạo ra nhiều việc làm cho hơn 4,8 triệu lao động (chiếm 9,9% tỷ lệ lao động cả nước năm 2021), phát triển cơ sở hạ tầng từ đó đóng góp vào tăng trưởng kinh tế. BĐS, bao gồm nhà ở, trung tâm thương mại, khu mua sắm, nhà hàng, ẩm thực … đang đóng góp cho sự phát triển thịnh vượng của một khu vực. Do đó, phát triển BĐS là động lực cho tăng trưởng kinh tế địa phương, thúc đẩy phát triển liên ngành như bán lẻ, du lịch, giáo dục, … Theo Tổng cục Thống kê, đóng góp trung bình của ngành xây dựng và BĐS vào tổng GDP cả nước trong những năm gần đây chiếm khoảng 10%. Trong đó, ngành BĐS trực tiếp chiếm khoảng 3,5% (từ 2021), đóng góp trung bình khoảng 0,5 điểm phần trăm vào tăng trưởng GDP (Hình 1). Mặc dù tỷ trọng đóng góp từ kinh doanh BĐS đang có xu hướng giảm (từ 5,6% năm 2012 xuống còn 3,24% vào quý II năm 2023) nhưng vẫn có tác động quan trọng đến tăng trưởng GDP hằng năm.

Nhưng công chúng quan tâm tới sức khỏe của ngành bất động sản không phải chỉ bởi đóng góp của nó đối với nền kinh tế mà còn cả bởi mối quan hệ mật thiết của ngành này tới hệ thống ngân hàng. Tín dụng ngân hàng đã và đang đóng vai trò quan trọng đối với việc phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam. Mặc dù trong hơn 10 năm từ 2011 đến giữa 2022, Ngân hàng Nhà nước đã có nhiều chính sách nhằm kiểm soát tín dụng và chất lượng tín dụng vào bất động sản, nhưng thị trường này vẫn đang chứa nhiều nghịch lí, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho hệ thống tài chính.

Hiện nay, dư nợ tín dụng của bất động sản Việt Nam ngày càng tăng. Tưởng chừng đây là tín hiệu thể hiện sự “hồi sinh” của ngành này sau đại dịch COVID-19 (Hình 2) nhưng trên thực tế lại “lành ít dữ nhiều”. Lí do là bởi các doanh nghiệp bất động sản đang phải ngồi trên một số lượng lớn hàng tồn kho, đặt nhiều dấu hỏi cho khả năng thanh toán nợ của họ.

Theo thống kê của nhóm tác giả, tính đến 2023, có đến 68 doanh nghiệp kinh doanh BĐS niêm yết trên hai sàn HOSE và HNX. Theo báo cáo tài chính của của các doanh nghiệp này, lượng hàng tồn kho vào cuối năm 2023 hơn 476 nghìn tỷ đồng, gấp hơn bốn lần so với năm 2014, trên thực tế số liệu này sẽ còn có thể cao hơn nếu cộng cả các doanh nghiệp OTC (chưa niêm yết). Tỷ trọng hàng tồn kho so với tổng tài sản vẫn còn cao, xấp xỉ gần 25%, dù giảm so với thời điểm 2014 là 31%. Có đến 10/68 doanh nghiệp BĐS niêm yết có tỷ trọng hàng tồn kho trên tổng tài sản lớn hơn 50% vào cuối 2023 (Hình 3).

Trên lý thuyết, chiếm tỷ trọng lớn trong hàng tồn kho là BĐS xây dựng dở dang, đây được coi như một khoản “của để dành” thể hiện khả năng phát triển dự án và đem lại nguồn thu trong tương lai, một đặc thù của các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc. Tuy nhiên, hàng tồn kho của bất động sản Việt Nam thì lại là “cục máu đông” đối với các doanh nghiệp trong lĩnh vực này. Lí do là bởi đây là kết quả của sự mất cân đối nguồn cung, vướng mắc pháp lý và khó tiếp cận vốn. Đại đa số các căn hộ để bán – chiếm 85% nằm ở phân khúc hạng B (trung cao cấp với giá trung bình là 50 triệu đồng/m2), vượt quá khả năng chi trả của người dân. Đó còn chưa kể một lượng lớn bất động sản vừa thiếu vốn và cũng vừa gặp vướng mắc pháp lý. Có nhiều công trình đã hoàn thiện gần 80-90% nhưng vẫn chưa vượt qua các khâu phê duyệt cuối cùng của các cấp chính quyền để đưa ra thị trường. Thành thử các doanh nghiệp địa ốc đang loay hoay trong một vòng luẩn quẩn: phải vay vốn với lãi suất cao và tăng giá bán căn hộ để đủ tiền cho các dự án chưa hoàn thiện nhưng càng tăng giá lại càng ít người mua và càng nhiều hàng tồn kho.

Nếu so sánh từ 2014, dữ liệu hàng tồn kho trong năm 2023 đạt đến mức cao “đỉnh điểm”, thậm chí còn cao hơn cả những ngày thị trường ảm đảm thời kì bùng phát dịch COVID-19 trước đây. Lượng hàng tồn kho đã nhiều, thời gian lưu kho lại còn lâu. Số ngày tồn kho bình quân của các doanh nghiệp BĐS niêm yết đang tăng lên ở mức đáng báo động từ 659 ngày năm 2018, sang năm 2022 là 1.562 ngày và 2023 là 1.283 ngày, tương đương hơn ba năm để các doanh nghiệp này có thể giải phóng được hàng tồn.

Khi nhìn vào top 10 các doanh nghiệp BĐS niêm yết có giá trị hàng tồn kho cao nhất năm 2023 (đây cũng là 10/68 doanh nghiệp có giá trị hàng tồn kho trên 10 nghìn tỷ đồng), dễ dàng nhận thấy hai cái tên nổi bật là Vingroup (VIC) và Novaland (NVL) khi giá trị hàng tồn kho của hai ông lớn này đạt lần lượt là 27% và 29% của toàn ngành (Hình 4). Đứng thứ ba là một doanh nghiệp cũng thuộc họ nhà Vin – Vinhomes (VHM) khi giá trị hàng tồn kho chiếm 12% giá trị tồn kho của toàn ngành. Đặc điểm chung của phần lớn giá trị hàng tồn kho các doanh nghiệp này đều là bất động sản để bán, đang xây dựng, gồm các khoản chi phí tiền sử dụng đất, tư vấn thiết kế, xây dựng và các chi phí khác trực tiếp liên quan đến phát triển các dự án.

Tóm lại, làm thế nào để đảm bảo cân đối giữa đầu vào (dư nợ tín dụng BĐS) và đầu ra (giảm giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp BĐS) là một bài toán khó cần có lời giải hợp lý.

Áp lực đang chồng chất các doanh nghiệp bất động sản khi hàng tồn kho lớn nhưng khối lượng nợ cũng lớn. Khối lượng nợ này đang vượt trên nhiều lần so với vốn chủ sở hữu. Theo báo cáo tài chính của các doanh nghiệp BĐS niêm yết, tỷ lệ nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu bình quân của các doanh nghiệp dao động từ 1,8 đến 2,6 lần, năm 2023 đạt 1,82 lần. Trong đó, nợ phải trả của các doanh nghiệp lớn như Vingroup (VIC), VRG (SIP), Novaland (NVL) đều khoảng 5 lần. Ngoài tín dụng ngân hàng, các doanh nghiệp BĐS còn sử dụng vốn từ phát hành trái phiếu. Báo cáo Cập nhật thị trường TPDN của FiinPro cho thấy áp lực trả nợ trái phiếu trong năm 2024 của các doanh nghiệp BĐS là rất lớn với tổng số dư của loại hình tín dụng này đạt 382 nghìn tỷ đồng. Trong đó, tổng giá trị trái phiếu riêng lẻ đến hạn (sau khi đã thực hiện giãn hoặc tái cơ cấu) là 135,9 nghìn tỷ đồng. Áp lực trả nợ này không chỉ đè nặng lên các doanh nghiệp bất động sản mà còn mang đến rủi ro cho cả nền kinh tế.

Cứu hay không cứu? – Nhìn từ lý thuyết

Rất khó lường trước việc ai là người hưởng lợi thực sự từ các gói giải cứu. Điều này phụ thuộc vào mức độ cạnh tranh tín dụng dành cho ngành bất động sản ở thời điểm các gói này được tung ra. Trong một thị trường tín dụng cạnh tranh, tức là các nguồn tín dụng dành cho bất động sản tương đối dồi dào, sự xuất hiện thêm của các gói cứu trợ khiến các chủ nợ (ví dụ như các ngân hàng) cảm thấy được đảm bảo hơn và sẽ giảm lãi suất cho vay, từ đó, các công ty bất động sản sẽ được lợi từ việc vay với lãi suất thấp, dễ thu hút vốn hơn (dĩ nhiên là trong trường hợp họ vẫn còn đảm bảo khả năng chi trả). Người hưởng lợi chính trong trường hợp này, bên cạnh các công ty bất động sản, còn có những chủ nợ không được đảm bảo và không được bảo hiểm chi trả, chẳng hạn như những người mua trái phiếu của doanh nghiệp.

Tuy nhiên, trong thị trường tín dụng ít cạnh tranh, gói cứu trợ giống như “tia sáng cuối đường hầm”. Hiểu một cách nôm na, cơ hội được nhận cứu trợ trong tương lai của công ty bất động sản mang đến cho khách hàng, nhà đầu tư và nhiều bên liên quan trong thị trường niềm hy vọng vào giá trị của công ty và khiến giá cổ phiều của công ty đó sẽ tăng lên. Đối tượng được hưởng lợi chính trong trường hợp này không phải là toàn bộ công ty bất động sản mà chỉ là các cổ đông của nó mà thôi.

Có nghiên cứu1 chỉ ra rằng, các gói cứu trợ phần lớn đều không có tác động rõ ràng, dù là trực tiếp hay gián tiếp tới nền kinh tế. Đó còn chưa kể, gói cứu trợ còn có thể mang đến những “gánh nặng” kinh tế và xã hội, bao gồm: chi phí của người nộp thuế; tạo ra tâm lý ỷ lại của thực thể nhận được hỗ trợ; tác động bất định của kỷ luật thị trường; phá vỡ tính cạnh tranh của thị trường; giảm hiệu quả của thực thể nhận được cứu trợ; việc lựa chọn thực thể giải cứu có thể dựa trên các yếu tố phi kinh tế hay mang tính liên kết chính trị.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản là một thị trường nhạy cảm, nó có thể trở thành một “ngòi nổ” làm sụp đổ cả hệ thống kinh tế, Cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu 2007-2009, bắt đầu ở thị trường cho vay thế chấp ‘dưới chuẩn’ ở Mỹ (khi ồ ạt người dân, kể cả những người không có tài sản, thậm chí không có thu nhập đều có thể vay tiền để mua nhà khiến giá nhà tăng lên chóng mặt), là một minh chứng rõ ràng về điều đó. Mặc dù thị trường nhà đất là một thành phần quan trọng thúc đẩy phát triển kinh tế nhưng nó cũng có thể là nguồn gốc dẫn đến sự tổn thương và khủng hoảng. Thật vậy, Báo cáo Ổn định Tài chính Toàn cầu của IMF (2019) cho thấy hơn 2/3 trong số gần 50 cuộc khủng hoảng ngân hàng mang tính hệ thống trong những thập kỷ gần đây đều xảy ra cùng với xu hướng bùng nổ – sụp đổ của giá nhà.

Nhìn chung, về mặt lý thuyết, các cứu trợ tài chính vẫn có vai trò nhất định trong việc làm giảm rủi ro hệ thống. Bởi vậy, dù rất khó đoán định tác động cụ thể của các gói giải cứu, đây vẫn là một lựa chọn có thể giúp ngăn cản cuộc khủng hoảng bất động sản lan thành cuộc khủng hoảng tài chính với cái giá phải trả còn khó khăn và tốn kém hơn nữa. Bảng 1 cho thấy chi phí giải cứu đối với các cuộc khủng hoảng ngân hàng bắt nguồn từ sự bùng nổ – sụp đổ của giá nhà. Trong khủng hoảng Đông Á 1997-1998, Indonesia là quốc gia có chi phí giải cứu khu vực ngân hàng cao nhất với tỷ lệ hơn 56% GDP. Trong cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu 2007-2009, Mỹ và Anh có chi phí giải cứu khu vực ngân hàng lần lượt là 4,5% GDP và 8,8% GDP. Trong trường hợp của Ireland, các gói cứu trợ của chính phủ dành cho các ngân hàng khỏi sự sụp đổ của thị trường nhà ở có chi phí gần 38% GDP. Gần đây nhất là cuộc khủng hoảng nhà ở tại Trung Quốc, theo ước tính chi phí có thể lên tới 280 tỷ USD/năm trong 5 năm. Cùng với việc giải cứu khu vực ngân hàng thì nợ công của các quốc gia cũng gia tăng mạnh (Bảng 1).

Hàm ý cho Việt Nam

Tại Việt Nam, cuộc khủng hoảng trên thị trường bất động sản bắt đầu từ đầu quý IV năm 2022, và cũng có nhiều tranh luận liên quan đến việc giải cứu hay không giải cứu đối với các doanh nghiệp bất động sản. Tính đến nay, các tháo gỡ khó khăn cho thị trường và doanh nghiệp bất động sản chỉ mới chủ yếu liên quan đến các vấn đề pháp lý. Các tháo gỡ khó khăn liên quan đến chính sách cho các doanh nghiệp bất động sản hiện nay đã tạo ra những lợi ích cho chủ sở hữu của các doanh nghiệp này, đặc biệt là các doanh nghiệp còn khả năng thanh toán. Điều này được thể hiện thông qua sự hồi phục giá cổ phiếu của một số doanh nghiệp. Trong khi đó, chưa có một gói hỗ trợ tài chính trực tiếp nào được đưa ra cho các doanh nghiệp bất động sản. Trong thực tế các cơ quan quản lý đã đưa ra Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng để đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội như một chương trình hỗ trợ cho thị trường nhà ở hồi phục. Tuy nhiên, tiến độ giải ngân vẫn còn thấp, tính đến quý I năm 2024, cả nước chỉ giải ngân được 640 tỷ đồng từ chương trình này và hiện tại chưa đủ thông tin để đánh giá kết quả của chương trình tín dụng này.

Trong tương lai, nếu phải giải cứu bất động sản, Việt Nam phải lường trước một số nguy cơ sau:

– Công chúng có định kiến cho rằng gói cứu trợ có khả năng thất bại hoặc gặp khó khăn về tài chính, từ đó nhu cầu tín dụng từ các công ty bất động sản giảm và thị trường cũng giảm nguồn vốn cho các chủ thể này. Việc các công ty này giảm nhu cầu vay, gọi vốn sẽ làm giảm rủi ro của hệ thống tài chính nhưng lại tác động tiêu cực tới nền kinh tế.

– Khi nhận thấy nhà nước có khả năng tung ra các gói giải cứu, doanh nghiệp bất động sản và ngân hàng sẽ “bắt tay” chằng chịt với nhau để hưởng các lợi ích tài chính, trở thành một khối “quá kết nối để thất bại”. Điều này có nghĩa là nếu khối này sụp đổ sẽ gây ra hiệu ứng domino tới toàn bộ nền kinh tế. Việc kết nối này sẽ tăng rủi ro cho hệ thống trong khi tác động tích cực của nó đến nền kinh tế là không rõ ràng.

– Xác suất nhận được về các gói cứu trợ trong tương lai tăng lên có thể khuyến khích các doanh nghiệp tham gia vào hành vi “bầy đàn” – chẳng hạn như thực hiện các dự án rủi ro cao – để tăng xác suất gặp các khó khăn về tài chính vào cùng thời điểm các doanh nghiệp khác đang gặp các khó khăn tài chính từ đó tăng cơ hội nhận được các gói cứu trợ trong tương lai. Kết quả là rủi ro hệ thống tăng lên, trong khi đó tác động đến nền kinh tế thực là không rõ ràng.

LÃI SUẤT RỤC RỊCH TĂNG TRỞ LẠI, NHÀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN LO LẮNG

Chuyên gia cho rằng, hiện nay bất động sản đang ở đáy chu kỳ, do đó nếu lãi suất tăng ở mức vừa phải cũng không có tác động tiêu cực tới thị trường.

Từ ngày 21/6, ngân hàng Eximbank đã điều chỉnh biểu lãi suất tiết kiệm cho một số kỳ hạn ngắn. Theo biểu lãi suất tiền gửi online, Eximbank tăng 0,2%/năm lãi suất tiết kiệm tại các kỳ hạn từ 6-9 tháng, lên mức 4,5%/năm. Lãi suất các kỳ hạn khác được giữ nguyên. Hiện lãi suất tiết kiệm ở kỳ hạn 1 tháng-24 tháng dao động từ 3,5%/năm-5,2%/năm. Đây là lần thứ ba Eximbank nâng lãi suất tiết kiệm các kỳ hạn ngắn trong tháng 6, sau khi điều chỉnh tăng vào ngày 7/6 và 14/6.

Bên cạnh đó, ngân hàng ACB áp dụng biểu lãi suất tiết kiệm mới với mức tăng trung bình từ 0,2-0,4%/năm. Đây là lần đầu tiên ngân hàng này tăng lãi suất tiết kiệm trong tháng 6. Cụ thể, lãi suất tiết kiệm ở kỳ hạn 1 tháng đến 12 tháng dao động ở mức 2,8%/năm – 4,7%/năm áp dụng cho khoản tiền gửi dưới 200 triệu đồng. Mức lãi suất huy động cao nhất hiện nay theo biểu lãi suất huy động trực tuyến tại ACB là 4,9%/năm, áp dụng cho tài khoản tiền gửi từ 5 tỷ đồng tại kỳ hạn 12 tháng.

Trước đó, hàng loạt ngân hàng như LPBank, TPBank, Techcombank,… cũng đã tăng lãi suất huy động từ 0,1 - 0,3% cho các kỳ hạn từ 1 - 36 tháng.

Việc các nhà băng rục rịch tăng lãi suất khiến nhiều nhà đầu tư bất động sản đang sử dụng đòn bẩy tài chính tỏ ra lo lắng. Thực tế, năm 2022, khi lãi suất huy động liên tục tăng cao kéo theo lãi suất cho vay cũng tăng. Điều này khiến tâm lý nhà đầu tư bất động sản khi đó có phần e ngại xuống tiền, khiến thị trường rơi vào trầm lắng.

Đang vay 3 tỷ đồng để đầu tư bất động sản, Anh Nguyễn Thanh (Nam Từ Liêm, Hà Nội) tỏ ra lo lắng nếu lãi suất cho vay tăng cao trở lại. Theo anh Thanh, năm 2021, anh mua 3 mảnh đất ở vùng ven Hà Nội với tổng giá trị 8 tỷ đồng. Tuy nhiên, vì khi đó thị trường đang sôi động nên dù chỉ có 5 tỷ, anh vẫn sẵn sàng vay ngân hàng số tiền còn thiếu.

“Trải qua năm 2022 với mức lãi suất cao, tôi đã phải vay mượn bạn bè để cố gồng, giữ lại đất chờ thị trường khởi sắc. Bây giờ nếu lãi suất tăng ở mức vừa phải tôi vẫn có thể chi trả. Nhưng nếu tăng cao cũng là điều đáng lo, có thể phải chấp nhận bán bớt”, anh nói.

Tuy nhiên, chuyên gia cho rằng bối cảnh thị trường bất động sản đã khác, giá không còn cao nên sẽ không bị tác động tiêu cực như thời điểm trước.

Theo TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thực tế việc tăng lãi suất không có lợi cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, thị trường đang ở đáy chu kỳ. Do đó, nhà đầu tư không cần lo lắng tới câu chuyện tăng lãi suất ở thời điểm này.

“Nếu như thị trường đang trong nhịp diễn biến sôi động, chính sách tiền tệ có sự điều chỉnh nhẹ cũng sẽ gây nhạy cảm tới bất động sản. Nhưng hiện nay, giá đất cũng đã thấp hơn so với đỉnh khá nhiều. Hơn nữa, hiện nay mua vào bất động sản đều là nhà đầu tư sẵn tiền mặt, còn những người sử dụng đòn bẩy tài chính họ đã cơ cấu xong. Do đó, tôi cho rằng nếu lãi suất tăng ở mức chấp nhận được cũng sẽ không tác động tiêu cực tới thị trường bất động sản”, ông Đính nói.

Cùng nhìn nhận về vấn đề này, TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế - tài chính cho rằng: “Lúc lãi suất huy động giảm thị trường bất động sản còn không có xung lực tăng trưởng thì lúc lãi suất tăng cũng sẽ không có nhiều tác động đến thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản hiện nay khác với thời điểm trước đây ở mặt bằng giá”.

Theo ông Hiện, thị trường hiện giờ đã qua thời mua cao bán cao, lý do là giá đã được đẩy lên quá cao. Tuy nhiên, mức giá cao nhưng giá trị khai thác trên bất động sản đó lại thấp. Đối với nhà đầu tư cá nhân thực tế vẫn còn chùn tay khi xuống tiền vào nhà đất, chưa có niềm tin vào sự phục hồi của thị trường nên mua bán nhà đất vẫn ít giao dịch. Trong khi đó, nhà đầu tư nhà đất lướt sóng không dám xuống tiền, còn nhà đầu tư nhà đất trung hạn vẫn còn quan sát.

Do đó, theo ông Hiển, dù lãi suất huy động có biến động nhưng cũng không ảnh hưởng quá lớn đến thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, lãi suất đầu ra sẽ vẫn duy trì ở mặt bằng hiện tại trong bối cảnh các cơ quan quản lý và các ngân hàng thương mại nỗ lực hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn.

Nguồn: Soha; Vietnamnet; Môi trường & Đô thị; CafeF

Xem thêm:
Về trang trước

Chủ đề:

Bình luận và đánh giá
Gửi nhận xét đánh giá

Việt Nam

Người Việt hải ngoại

EU

Thế giới

Lên đầu trang