Câu hỏi: Mới đây một người thuê nhà của tôi dứt khoát đòi giảm tiền thuê, thậm chí đã tự cắt bớt 20% từ cách tháng trước, và đe kiện ra toà, chỉ vì lý do quán bia mở cách tường ồn ào họ không chịu được, thời gian kéo dài tận 23 giờ. Tôi gặp nhà hàng nêu phản ứng của người thuê, nhưng họ không chịu bảo thời gian đó do quy định thành phố. Vậy xin được tư vấn, trong trường hợp này tôi phải làm gì với quán bia và người thuê ? Nếu người thuê kiện tôi, hay tôi kiện quán bia thì khả năng thắng thua thế nào? (Một độc giả).

Trả lời

Thời gian mở tiệm ăn là do quy định của từng thành phố. Các thành phố có thể quy định khác nhau. Thậm chí cùng một thành phố có thể khác nhau, và có thể thay đổi giữa các giai đoạn. Ngoài ra, tiệm ăn phải bảo đảm độ ồn dưới ngưỡng luật định dù trong giờ mở cửa. Vì vậy, ai cho thuê nhà ở gần tiệm ăn uống, khi ký hợp đồng nên đưa vào điều khoản phụ lục về quy định thời gian đóng cửa tiệm Sperrzeit vùng đó, để tránh sau này bị người thuê khiếu nại, kiện cáo do nhà cho thuê vi phạm quy định thời gian nghỉ đêm, hay tiếng ồn quá mức. Chẳng hạn vùng Beyern, ở Ulm được phép uống bia rượu trong các quán ngoài trời thông thường cho tới nửa đêm, còn ở Neu-Ulm trong tuần chỉ được phép đến 22 giờ hoặc thứ sáu đến 23 giờ. Do đó một số khách hàng từ 22-23 giờ di chuyển từ bờ nam Bayer sang bờ tây Württenberg tức là từ Neu-Ulm về Ulm.

Tham khảo luật và các án lệ

Trước kia, để đảm bảo yên tĩnh cho người dân, nhiều thành phố quy định thời gian cấm các nhà hàng mở cửa gọi là Sperrzeit chỉ từ 5-6 giờ sáng. Những, do áp lực dân chúng, nhiều nơi đã phải quy định giờ cấm riêng, đặc biệt ở những điểm phục vụ bia ngoài trời Biergarten thường xảy ra tranh cãi giữa nhà hàng với hàng xóm.Vì thế đưa đến nhiều án quyết mới, trở thành án lệ có giá trị thay cho văn bản luật.

Phán quyết của Tòa án Hành chính Bayern

Ngày 25.11.2015, Tòa án Hành chính Bayern phán thời gian nghỉ đêm Nachtruhe (không được làm ồn) bắt đầu từ 22 giờ. Tùy điều kiện nhất định, có thể điều chỉnh thời gian Sperrzeit trong một số ngày. Vì thời gian cấm ở Bayern không có văn bản pháp lý quy định rõ ràng, nên người dân thường viện đến Tòa án Hành chính để chống lại các quyết định của các thành phố. Các phán quyết của Tòa án Hành chính Bayern thường dựa vào kỹ thuật chống ồn, khi họ phải giới hạn thời gian mở cửa nhà hàng. Còn ở Augsburg, với án quyết Au 4 K 11.909, toà án VG phán, để chống tiếng ồn trong giờ nghỉ đêm, Sperrzeit được ấn định từ 22 - 6 giờ sáng. Như vậy thời gian cấm mở cửa nhà hàng là quy định chung, không thể kiện đòi quán bia cách tường phải thay đổi giờ của họ.

Nghị quyết của thành phố Fürth

Ngày 16.3.2016, thành phố Fürth quyết định thời gian Sperrzeit cấm phục vụ rượu bia tại chỗ ở các khu vực ngoài trời các tiệm ăn ở phố Gustabstrasse, như: Kaffeebohne, Gelber Löwer, Die Bar, Cheer im Pfeifendurla và Goldener Reiter, từ 22 - 6 giờ, từ chủ nhật đến thứ năm. Trường hợp ngoại lệ áp dụng cho ngày thứ 6 và ngày lễ hoặc chủ nhật (rơi vào ngày lễ), thời gian cấm từ 23 đến 7 giờ sáng.

Người dân kiện

Để chống lại quy định Sperrzeit trên, người dân kiện lên Tòa án Hành chính Ansbach. Với đơn kiện khẩn, họ muốn đạt mục đích Sperrzeit dứt khoát phải từ 22 giờ trở đi ở những chỗ bên ngoài cửa hàng ăn uống, và không ngoại lệ, với lập luận thành phố Fürth không có biện pháp cần thiết giữ yên tĩnh cho người dân, người dân khiếu nại không được thành phố đáp ứng, đồng thời chỉ số giới hạn tiếng ồn cho phép về đêm đã vượt quá mức quy định.

Tòa án Hành chính Ansbach phán, bán hàng sau 22 giờ đêm vẫn có thể

Thành phố Fürth bác bỏ đòi hỏi bên nguyên, cho rằng các nhà hàng vẫn có thể bảo đảm chính xác các quy định hàng ngày về thời gian Sperrzeit, được bảo dảm bởi thành phố kiểm tra hàng tuần. Theo phán quyết ngày 8.8.2016, Tòa án Hành chính Ansbach cho rằng, không có đủ căn cứ để có thể bác bỏ những quy định đã nêu của thành phố Fürth về Sperrzeit. Hiện tại cũng chưa cần thiết áp dụng các biện pháp tiếp theo để bảo vệ người dân chống tiếng ồn.

Dự báo tiếng ồn của thành phố Fürth cho biết chỉ số giới hạn hoàn toàn có thể đảm bảo. Khả năng thắng kiện của người dân là khó, vì tiếng ồn thực sự còn phải được xác minh sau khi tiến hành đo lại. Nếu trị số giới hạn tiếng ồn được đảm bảo, sẽ có ít người chống đối và Tòa án cũng không thể hủy quy định của thành phố đối với các trường hợp ngoại lệ. Ngay cả những quy định trên vẫn tồn tại, thì về phía nhà hàng vẫn chỉ trích cho rằng, án quyết đóng cửa lúc 22 giờ là xa lạ với đời sống nhà hàng trong tuần, vì những điểm bán ngoài trời chỉ có trong mùa hè thôi. Như vậy, Qúy độc giả muốn bác bỏ yêu sách của người thuê, hay chống lại tiệm bia thì phải thuê cơ quan giám định độ ồn của nó. Nếu độ ồn vượt quá ngưỡng cho phép, thì trách nhiệm thuộc về quán bia.

Quy chế ngoại lệ đối với vườn bia (Biergarten)

Do Tòa án Hành chính Bayern chấp thuận đơn kiện của 1 người dân nên từ mùa hè năm 1995 các vườn bia chỉ được phép mở cửa cho đến 21 giờ 30. Hậu quả là các cuộc tuần hành, đi bộ phản đối và cuối cùng là Quy chế ngoại lệ của Bayern „thời gian mở cửa cho tới 23 giờ kết thúc, khi giao thông đường phố ít hoạt động“ được ban hành vào ngày 20.4.1999. Kể từ đó, đặc biệt tại các vườn bia thuộc bang Bayer cũ thời gian mở cửa hàng ngày quy định đến 23 giờ. Văn bản này có thể đối chiếu với quy phạm trong luật xây dựng, Điều 361 d ghi rõ: „Vườn bia, nơi tạo điều kiện nghỉ ngơi ngoài trời và thưởng thức các món ăn là cách thức sống của người dân Bayer. Hơn nữa, vườn bia chỉ là con số tương đối nhỏ và có thể kiểm soát được“. Như vậy, người thuê của Quý độc giả không có quyền viện đến thời gian mở tiệm bia để đòi giảm tiền nhà. Tuy nhiên, nếu người thuê chứng minh được khi ký hợp đồng không hề hay biết quán bia đó, và người thuê thực sự không chịu được tiếng ồn, thì Qúy độc giả vẫn có phần trách nhiệm, giá thuê giảm ở mức nào là do thương lượng 2 bên và sẽ do toà phán, nếu 2 bên chẳng chịu nhau, viện ra toà.

Đức Việt Online