Mặc dù giá đất cao, đặc biệt tại các khu vực đông dân, những gia đình thu nhập thấp vẫn có thể thực hiện được mơ ước sở hữu nhà riêng, bằng cách kí hợp đồng mua quyền sử dụng đất Erbbaurecht để xây nhà, nói cách khác thuê đất dài hạn.

Hợp đồng thuê đất dài hạn Erbbaurechtsverträge là gì?

Là hợp đồng cho thuê đất, kèm các quyền sử dụng nó, có thời hạn 75 đến 99 năm. Chủ cho thuê đa số là chính quyền thành phố, nhà thờ, các hiệp hội hay doanh nghiệp công nghiệp. Hàng năm họ nhận được tiền cho thuê Erbbauzins từ người sử dụng. Giá thuê này hiện ở mức 4-5% giá trị mảnh đất, nghĩa là sau chừng 20 năm, chủ đất được lãi ngang mức trị giá đất ban đầu. Tại Đức, khoảng 5% bất động sản xây trên mảnh đất thuê Erbbaurründstücken.

Điều gì xảy ra khi hợp đồng sắp hết hạn?

Hợp đồng tự động kết thúc khi hết thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng, không cần giải thích thêm. Nếu muốn kéo dài hợp đồng, người sử dụng phải thương lượng kịp thời với chủ đất. Việc kéo dài thời hạn phải được ghi chú trong sổ địa bạ trước khi hết hạn. Sau khi hết hạn hợp đồng, không thể gia hạn nữa, mà chỉ có thể kí hợp đồng mới.

Có thể kết thúc hợp đồng sớm không?

Có, nếu trong thời gian thuê người sử dụng không tuân theo thỏa thuận như trả tiền muộn hay không bảo quản mảnh đất. Ngoài ra có thể chấm dứt hợp đồng sớm nếu hai bên thống nhất.

Điều gì xảy ra với ngôi nhà khi hợp đồng hết hạn?

Nhà là một phần của mảnh đất. Nếu hợp đồng hết hạn hay chấm dứt trước thời hạn, nhà sẽ thuộc sở hữu của chủ mảnh đất. Bù lại, người thuê nhận được khoản đền bù tương đương theo thỏa thuận, ít nhất bằng 2/3 giá trị nhà. Trong các hợp đồng thường thỏa thuận đền bù „thỏa đáng“. Để không bị thất vọng sau khi hết hạn hợp đồng, khi kí hợp đồng nên thỏa thuận mức đền bù hay các yếu tố xem xét. Cần lưu ý: Chủ mảnh đất có thể tránh trách nhiệm trả tiền đền bù bằng cách cho phép người thuê gia hạn hợp đồng trước khi hết hạn. Nếu người thuê từ chối, sẽ không còn cơ sở đòi đền bù.

Người thuê có quyền ưu tiên mua mảnh đất không?

Về cơ bản, cả hai bên đều có quyền ưu tiên mua lại của nhau. Nếu chủ mảnh đất muốn bán lại đất cho người thuê, người này không có quyền tác động đến giá cả hay các điều kiện khác, mà áp dụng các quy định chung. Nhưng thông thường chủ mảnh đất không có nhu cầu bán. Nếu mảnh đất thuộc sở hữu của một hiệp hội, về cơ bản càng không được phép bán.

Điều gì xảy ra khi hợp đồng hết hạn và bất động sản bị xuống cấp?

Về cơ bản, cả trong trường hợp này, mọi thứ vẫn diễn ra như trong thỏa thuận: Bất động sản được chuyển lại cho chủ sở hữu đất, người thuê đất được nhận đền bù nhà. Tuy nhiên, ngay từ đầu luôn có thỏa thuận người thuê đất phải bảo quản bất động sản và xây dựng lại trong trường hợp bị phá hủy như do bão hay cháy nổ. Nếu người thuê không thực hiện, chủ đất có thể yêu cầu trả chi phí tu sửa, tùy hợp đồng.

Có quyền gia hạn hợp đồng không? Không.

Người thuê chỉ có quyền gia hạn hợp đồng khi đã thỏa thuận sẵn trong hợp đồng. Nên đọc kĩ thỏa thuận. Mánh khóe thường nằm ở các chi tiết nhỏ, do đó nên nhờ chuyên gia như công chứng viên tư vấn. Tuy nhiên, người thuê mảnh đất được ưu tiên kí hợp đồng mới, nếu mảnh đất tiếp tục được cho thuê. Nhưng hợp đồng mới thường tiền thuê cao hơn.

Đức Việt Online