Dự án yếu kém, thua lỗ nghìn tỷ giờ ra sao?

(Ảnh minh họa).

Đến nay một số dự án, doanh nghiệp yếu kém, thua lỗ nghìn tỷ đã có nhiều chuyển biến trong sản xuất, kinh doanh.

Theo báo cáo thực hành tiết kiệm chống lãng phí năm 2022 của Chính phủ, đến nay một số dự án, doanh nghiệp yếu kém, thua lỗ đã có nhiều chuyển biến trong sản xuất, kinh doanh.

Cụ thể, trong 5 dự án, doanh nghiệp được Bộ Chính trị đồng ý chủ trương giao Tập đoàn Hoá chất (Vinachem) và Tập đoàn Dầu khí Việt Nam (PVN) sử dụng nguồn vốn hợp pháp của doanh nghiệp để chủ động triển khai phương án xử lý đã có 1 dự án là Nhà máy sản xuất phân bón DAP1 - Hải Phòng của Công ty cổ phần DAP - Vinachem) hết lỗ luỹ kế, từ năm 2017 đến nay sản xuất ổn định, hàng năm có lãi.

Một dự án khác có nhiều chuyển biến tích cực là Xơ sợi Polyester Đình Vũ (thuộc PVN). Nhà máy này đã duy trì vận hành sản xuất khai thác tối đa, hiệu quả 27 dây chuyền sợi, doanh thu bù đắp được chi phí biến đổi và có lợi nhuận trước định phí...

Kết quả sản xuất, kinh doanh trong năm 2021 cho thấy, tổng doanh thu của dự án này đạt 301 tỷ đồng (tăng 49% so với kế hoạch, tăng 182% thực hiện năm 2020); lợi nhuận trước định phí ước đạt 17 tỷ đồng; đến quý I/2022 sản lượng sản xuất sợi DTY là 3.002 tấn (đạt 91% kế hoạch quý I/2022, tăng 49% so với quý I/2021).

Trong 7 dự án, doanh nghiệp còn lại có 3 dự án là sản xuất phân bón, gồm Dự án cải tạo, mở rộng Nhà máy sản xuất phân đạm Hà Bắc; Dự án Nhà máy sản xuất đạm Ninh Bình và Dự án Nhà máy sản xuất phân bón DAP số 2 - Lào Cai.

Các dự án trên đã duy trì được sản xuất, kinh doanh; nỗ lực làm chủ công nghệ, từng bước nâng công suất chạy máy bình quân so với công suất thiết kế.

"Mặc dù đến 30/6/2022 còn lỗ luỹ kế 13.394 tỷ đồng, song từ năm 2021 đến nay, do thị trường thuận lợi nên kết quả sản xuất, kinh doanh của 3 dự án, doanh nghiệp có cải thiện hơn", báo cáo cho hay.

(Nguồn: Vietnamnet)

"Bắt mạch, kê đơn" cho dự án nhà ở xã hội

Dự án nhà ở xã hội được ưu đãi về chỉ tiêu quy hoạch như tăng hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng lên 1,5 lần... nhưng do vấn đề thủ tục nên vẫn gặp khó

Là một doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Bất động sản Lê Thành, chia sẻ nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện các dự án. Trong đó có câu chuyện điều chỉnh quy hoạch để được hưởng ưu đãi về tăng chỉ tiêu quy hoạch.

"Đứng hình" chờ điều chỉnh

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, doanh nghiệp mất rất nhiều thời gian ở khâu này, có dự án phải mất vài năm chỉ để xin điều chỉnh về số tầng. Ngoài ra, thủ tục chấp thuận đầu tư rất lâu khi trải qua khâu xin ý kiến các sở, ngành liên quan.

Cụ thể như dự án nhà ở xã hội Lê Thành Tân Kiên (giai đoạn 1) tại huyện Bình Chánh có quy mô hơn 1.500 căn hộ trên khu đất gần 2,5 ha. Sở Kế hoạch và Đầu tư (KH-ĐT) TP HCM mất nhiều thời gian để có ý kiến của các sở, ngành liên quan về chấp thuận chủ trương đầu tư và khi có một thay đổi nhỏ thì các sở, ngành khác lại xoay vòng hỏi ý kiến các đơn vị liên quan.

Ngoài việc điều chỉnh quy hoạch cục bộ 1/2.000 kéo dài, việc dự án chưa được UBND thành phố chấp thuận cho doanh nghiệp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để thực hiện dự án nhà ở xã hội cũng là khó khăn.

Sốt ruột với thực trạng dự án, Công ty Bất động sản Lê Thành kiến nghị Sở Quy hoạch Kiến trúc (QH-KT) và UBND huyện Bình Chánh có ý kiến bằng văn bản gửi Sở KH-ĐT, đề xuất Sở KH-ĐT trình UBND TP HCM chấp thuận chủ trương đầu tư cho dự án để có cơ sở thực hiện các bước tiếp theo.

Tương tự là dự án nhà ở xã hội Lê Thành Tân Tạo 2 (quận Bình Tân), với quy mô khoảng 500 căn hộ, cũng gặp vướng mắc về điều chỉnh quy hoạch cục bộ 1/2.000.

Cần chính xác trong lựa chọn

Mới đây, sau kiến nghị của doanh nghiệp, lãnh đạo UBND TP HCM đã họp cùng các sở, ngành liên quan và chỉ đạo tháo gỡ vướng mắc để dự án nhà ở xã hội Lê Thành Tân Kiên sớm triển khai. Nói về dự án nhà ở xã hội này, ông Huỳnh Trịnh Phong, Trưởng Phòng Quản lý thực hiện quy hoạch và pháp chế - Sở QH-KT TP HCM, cho hay do hồ sơ chuyển lên Sở QH-KT chưa đáp ứng điều kiện nên khó trình UBND TP HCM. Vì thế mới có chuyện "hồ sơ đi - về".

Qua đó, đại diện Sở QH-KT cũng chỉ ra các nguyên nhân khiến chậm trễ điều chỉnh quy hoạch tại nhiều dự án nhà ở xã hội. Thứ nhất, Sở QH-KT đã hướng dẫn các quận, huyện điều chỉnh quy hoạch nhưng đa số đều chậm gửi hồ sơ lên sở. Thứ hai, liên quan chỉ tiêu dân số. Thứ ba, các vấn đề khác như doanh nghiệp đề nghị tiêu chuẩn, quy chuẩn vượt ngưỡng...

Đi sâu vào chỉ tiêu dân số, ông Phong cho hay Thủ tướng đã phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chung TP HCM đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2060, trong đó dân số tăng từ 10 triệu lên 14 triệu và hiện nay thành phố đang triển khai nhiệm vụ này. Thành phố đang xin Bộ Xây dựng cho phân khai tỉ lệ dân số về các quận, huyện để địa phương tăng chỉ tiêu dân số. Khi địa phương được tăng dân số thì mới thay đổi được các hệ số QH-KT. Nếu chưa được phép tăng dân số thì chưa có cơ sở để tăng chỉ tiêu quy hoạch.

"Dù quy định là dự án nhà ở xã hội được quyền tăng tối đa 1,5 lần hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng nhưng phải bảo đảm điều kiện hạ tầng tại vị trí doanh nghiệp đề xuất. Vì thế, không phải dự án nào cũng được tăng 1,5 lần" - ông Huỳnh Trịnh Phong lý giải.

"Khi chọn đất làm nhà ở xã hội thì phải phù hợp tương đối với nhu cầu mình muốn tăng. Bây giờ, chọn khu đất đang quy hoạch thấp tầng, mật độ thấp mà điều chỉnh lên 1,5 lần, lên cao tầng trong khi hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội khu vực đó không đáp ứng được thì khó triển khai dự án" - ông Phong nói thêm.

Nhiều kiến nghị được giải quyết

Sau kiến nghị của Công ty CP Đầu tư Xây dựng Dịch vụ Du lịch Thiên Phát về giải quyết khó khăn tại dự án nhà lưu trú công nhân (giai đoạn 2) tại Khu Chế xuất Linh Trung II, Sở Xây dựng đã tham mưu trình UBND TP HCM ban hành quyết định về chấp thuận đầu tư dự án.

Công ty CP Địa ốc Sài Gòn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho người mua dự án nhà An Phú Đông, quận 12, Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM cho biết Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố đang thực hiện thủ tục.

3 năm, chỉ 1 dự án hoàn thành

Sở Xây dựng TP HCM cho biết giai đoạn 2009-2020, TP HCM hoàn thành, đưa vào sử dụng 31 dự án nhà ở xã hội, quy mô 18.840 căn hộ. Giai đoạn từ năm 2021 đến nay, TP HCM chỉ hoàn thành, đưa vào sử dụng một dự án với quy mô 260 căn hộ.

Về nhà lưu trú cho công nhân, giai đoạn 2009-2020, TP HCM đưa vào sử dụng 18 dự án nhà lưu trú, quy mô 6.174 căn hộ. Giai đoạn từ năm 2021 đến nay, TP HCM có 2 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô 1.400 căn hộ. Trong đó, một dự án được cấp giấy phép xây dựng với quy mô 1.040 căn hộ.

(Nguồn: Người Lao Động)

Để đột phá, TP.HCM cần điều gì?

(Ảnh minh họa).

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, TP.HCM cần nhiều cơ chế, chính sách đặc thù để nền kinh tế đầu tàu có thể cất cánh.

-Theo ông đó là những cơ chế gì?

Đầu tiên là không nên áp dụng hợp đồng BOT đối với dự án đầu tư xây dựng nâng cấp, mở rộng, hiện đại hóa công trình đường bộ hiện hữu tại TP.HCM. Điều này tránh xảy ra xung đột lợi ích giữa chủ đầu tư dự án với người dân sử dụng tuyến đường BOT phải trả phí, tiềm ẩn phát sinh điểm nóng trong xã hội mà nên thực hiện dự án đầu tư xây dựng nâng cấp, mở rộng, hiện đại hóa công trình đường bộ hiện hữu theo hợp đồng BT, sử dụng nguồn vốn ngân sách của thành phố để thanh toán cho nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, cần thiết xem xét cho phép TP.HCM tái khởi động trở lại các dự án đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng BT sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước để thanh toán cho nhà đầu tư, dứt khoát không thanh toán bằng quỹ đất để nhà đầu tư thực hiện dự án khác. Đồng thời, Nhà nước tạo nguồn vốn ngân sách thông qua hoạt động đầu tư phát triển quỹ đất, quỹ phát triển đất, tổ chức phát triển quỹ đất, đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) để huy động nguồn lực của khu vực tư nhân đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng đô thị, công trình giao thông…

-Liên quan đến những ách tắc hiện nay của thị trường bất động sản, ông có đề xuất gì để tháo gỡ, tạo đột phá cho TP.HCM phát triển ?

Hiện nay, vướng mắc lớn nhất liên quan đến pháp lý mà cụ thể là tính tiền sử dụng đất. Phần lớn dự án không thể triển khai do không đóng được tiền sử dụng đất bằng các phương pháp tính hiện nay. Do vậy, đề nghị cho phép dự án nhà ở thương mại được áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K), trình HĐND TP.HCM thông qua để áp dụng tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất (không phân biệt giá trị tính theo bảng giá đất).

Bởi lẽ hiện nay áp dụng phổ biến phương pháp thặng dư để định giá đất xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, đô thị. Nhưng phương pháp này cho kết quả định giá đất chưa thật đáng tin cậy. Theo tính toán của các chuyên gia thì cùng một dự án bất động sản, nếu chỉ do 1 doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện nhưng áp dụng 2 phương pháp định giá đất khác nhau thì cho ra 2 kết quả khác nhau, với giá trị chênh lệch khoảng 17%. Nếu cùng một dự án bất động sản nhưng do 2 doanh nghiệp thẩm định giá khác nhau cùng áp dụng 1 phương pháp định giá đất thì cũng cho ra 2 kết quả khác nhau với giá trị cũng chênh lệch khoảng 17%. Nên việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án bất động sản nhà ở thương mại là rất cần thiết.

-Áp dụng hệ số K sẽ có lợi như thế nào thưa ông?

Theo tôi được biết, UBND TP.HCM từng có văn bản đề nghị cho phép áp dụng phương pháp hệ số K để tính tiền sử dụng đất tiền thuê đất đối với tất cả các dự án bất động sản, nhà ở thương mại không phân biệt dự án có giá trị tiền sử dụng đất trên hoặc dưới 30 tỉ đồng, thay vì thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá đất như hiện nay. Nếu áp dụng hệ số K để xác định tiền sử dụng đất thời gian có thể mất không quá 6 tháng. Đảm bảo thu đủ, thu đúng, thu kịp thời cho ngân sách nhà nước, vừa đảm bảo quyền lợi của chủ đầu tư dự án.

Đồng thời, nếu áp dụng theo đề xuất của UBND TP.HCM sẽ công thức hóa việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án bất động sản, nhà ở thương mại, đô thị đảm bảo được tính minh bạch, mà cả Nhà nước và doanh nghiệp đều có thể tiên lượng được số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp vào ngân sách nhà nước.

Khắc phục được tình trạng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là ẩn số hiện nay, vừa tránh được rủi ro pháp lý cho cán bộ, công chức, viên chức nhà nước trong thi hành công vụ và người có liên quan; vừa đảm bảo cho cơ quan nhà nước có đầy đủ thẩm quyền để quyết định số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp vào ngân sách nhà nước (thông qua quyền quyết định hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K4) hàng năm hoặc khi thị trường có biến động và phù hợp với từng loại dự án bất động sản, nhà ở thương mại, đô thị, để thực hiện vai trò Nhà nước dẫn dắt thị trường chứ Nhà nước không chạy theo đuôi thị trường). Đồng thời vừa đảm bảo thu đủ, thu đúng, thu kịp thời cho ngân sách nhà nước, vừa đảm bảo quyền lợi của chủ đầu tư dự án.

-Một vấn đề doanh nghiệp đang "tắc" hiện nay là thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư. Đây là hai bước đầu tiên để làm 1 dự án, ông có kiến nghị gì để tháo gỡ?

Chúng tôi nhận thấy, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư chỉ là thủ tục khởi đầu của "chuỗi" quy trình thủ tục đầu tư, xây dựng của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại. Nên việc bị "ách tắc" thủ tục này dẫn đến "ách tắc" các dự án nhà ở xã hội và cả dự án nhà ở thương mại trong thời gian qua. Do vậy, cần phải tháo gỡ vướng mắc điểm này không chỉ cho TP.HCM mà cho cả nước.

Ngoài ra, vướng mắc hiện nay là điều chỉnh quy hoạch 1/2000 cho các dự án nhà ở xã hội. Nhiều dự án không thể thực hiện được bởi đa số các dự án nhà ở xã hội là đất làm nhà ở thương mại chuyển sang. Nếu làm nhà ở xã hội hệ số sử dụng đất sẽ được tăng thêm 1,5 lần. Điều này đồng nghĩa với việc quy hoạch 1/2000 cũ sẽ phải điều chỉnh cho phù hợp.

Việc điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 thuộc trách nhiệm và thẩm quyền của cơ quan nhà nước và được điều chỉnh theo "định kỳ" của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, nhưng chưa quy định "quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết phải được phê duyệt hoặc phê duyệt điều chỉnh theo quy định của pháp luật trước khi lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng và triển khai các bước tiếp theo của dự án. Nên các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đều phải chờ đợi, mà không biết phải chờ đợi đến bao giờ mặc dù dự án nhà ở xã hội không làm tăng quy mô dân số của cấp tỉnh. Bởi lẽ người mua nhà ở xã hội phải thường trú hoặc tạm trú tối thiểu 6 tháng và có bảo hiểm xã hội mà chỉ làm tăng quy mô dân số cục bộ tại khu vực có dự án mà thôi.

(Nguồn: Thanh Niên)

TP.HCM khát vốn hạ tầng

Hiện ngân sách của TP.HCM chỉ có thể dành cho cơ sở hạ tầng nhiều nhất cũng chỉ được 30 - 40%, còn lại phải dành cho các khoản khác như an sinh xã hội, y tế giáo dục, môi trường.

Nghị quyết số 31 của Bộ Chính trị đã nêu rõ: "TP.HCM phải sớm trở thành trung tâm kinh tế, tài chính, dịch vụ, văn hóa, giáo dục - đào tạo, khoa học - công nghệ và đổi mới sáng tạo của khu vực Đông Nam Á và châu Á, có năng lực cạnh tranh toàn cầu".

Muốn đạt mục tiêu đó TP.HCM phải có được hạ tầng cơ sở kỹ thuật tốt nhất, trong đó có giao thông. Tuy nhiên, để có đủ nguồn vốn thực hiện là bài toán cực khó.

Một loạt các dự án đã được lên kế hoạch để hiện thực mục tiêu hạ tầng giao thông. Đó là đường vành đai 3, metro số 1, 2, các trục đường liên vùng, cảng quốc tế Cần Giờ, cầu Cát Lái, rạch Xuyên Tâm...

Nhưng để làm thì từ nay đến năm 2030, TP.HCM phải cần khoảng 44 tỉ USD. Trong khi đó, vốn ngân sách của TP.HCM dành cho phát triển hạ tầng hằng năm không đáp ứng đủ. Đơn cử giai đoạn 2021 - 2025 TP.HCM chỉ bố trí được cho lĩnh vực giao thông 52.744 tỉ đồng, chỉ đạt 19,8% nhu cầu.

Nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP.HCM khi được thông qua sẽ cho phép thí điểm huy động các nguồn lực thực hiện các dự án hạ tầng. Trong đó có việc mời gọi các nhà đầu tư thực hiện dự án theo phương thức BT (xây dựng - chuyển giao) - nhà đầu tư thực hiện dự án, sau khi chuyển giao toàn bộ hay từng phần thì TP.HCM sẽ thanh toán hợp đồng bằng tiền, hoặc thanh toán bằng quỹ đất.

Hoặc một giải pháp khác là "lấy dự án, nuôi dự án": trong khi mở đường (như đường vành đai 3 TP.HCM), cải tạo kênh Tham Lương, rạch Xuyên Tâm sẽ tạo ra quỹ đất sạch ở hai bên bằng cách giải tỏa biên rộng hơn rồi đấu giá.

Tất nhiên đó là lý thuyết, còn để huy động được nguồn vốn từ các phương thức trên cần phải vượt qua các rào cản về quy định đấu giá, cần sự hợp tác của người dân, cân đối tiền đấu giá đất và việc tái định cư...

Kinh nghiệm những năm qua cho thấy hầu hết các dự án hạ tầng thực hiện bằng ngân sách công diễn ra êm thắm, quản lý và kiểm sát tốt hơn kể cả giai đoạn hậu dự án. Các dự án cơ sở hạ tầng của TP.HCM cũng phải dựa vào nguồn vốn đầu tư công là chính.

Hiện ngân sách của TP.HCM chỉ có thể dành cho cơ sở hạ tầng nhiều nhất cũng chỉ được 30 - 40%, còn lại phải dành cho các khoản khác như an sinh xã hội, y tế giáo dục, môi trường.

Do vậy muốn TP.HCM phát triển được hệ thống cơ sở hạ tầng thì TP.HCM cần được hưởng tỉ lệ điều tiết ngân sách cao hơn nữa, thay vì 21%.

Nhưng quan trọng hơn là tạo một cơ chế đặc thù để TP.HCM có thể tự chủ hơn trong giải quyết các vấn đề về cơ chế để có thể giải được tình trạng khát vốn hạ tầng cần thiết đó.

Trong một kịch bản khác, Chính phủ có thể xem TP.HCM là một đối tác, khi đó phần ngân sách mà TP.HCM đóng góp được khoán gọn từng năm, phần dôi dư được dùng cho phát triển, ngoài phần ngân sách được điều tiết hằng năm, nếu thiếu vốn thì TP.HCM có thể vay (không xin) Chính phủ nguồn vốn cho phát triển với lãi suất ưu đãi và phải trả theo luật định, còn khi Chính phủ cần đầu tư các dự án quốc gia trên địa bàn TP.HCM thì Chính phủ giao cho TP.HCM theo các hợp đồng.

Trung Quốc có được Thâm Quyến, Chu Hải, phố Đông Thượng Hải là nhờ có quan điểm coi những nơi này không phải là đơn vị phụ thuộc mà là đối tác như vậy.

Nghị quyết cho phép TP.HCM thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù khi được thông qua và triển khai sẽ giải quyết được nhiều nút thắt, tăng nguồn lực cho TP.HCM phát triển, nhất là cơ sở hạ tầng.

Nhưng để đạt được các mục tiêu, nhất là cơ sở hạ tầng thì quan trọng nhất vẫn phải là nội lực của TP.HCM. Đó là con người, là dám làm, dám chịu trách nhiệm, trên tinh thần vì thành phố và vì cả nước, được thực hiện trong khung chính sách mà nghị quyết sẽ cho phép thực hiện khi được thông qua.

(Nguồn: Tuổi Trẻ)