Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sau dồn điền đổi thửa

Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa giải đáp thắc mắc của công dân về việc chuyển mục đích sử dụng đất sau dồn điền đổi thửa.

Trên Cổng thông tin Chính phủ, một công dân ở Hưng Yên thắc mắc:

"Năm 2002, gia đình ông N.V.D thực hiện chủ trương dồn điền đổi thửa của nhà nước, đổi ruộng cho các hộ gia đình khác ở thôn để làm đất canh tác. Từ năm 2002 đến nay, gia đình ông D làm mô hình vườn ao chuồng, nuôi lợn, gà, ngan, vịt, thả cá, ếch, trồng rau, cây ăn quả; chưa thực hiện chuyển đổi đất. Nay gia đình ông muốn chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất trồng cây lâu năm.

Ông D hỏi, thửa đất của gia đình ông có đủ điều kiện chuyển đổi không? Nếu được thì gia đình đến cơ quan nào để làm đơn?".

Bộ Nông nghiệp và Môi trường trả lời vấn đề này như sau:

Tại khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai đã quy định:

"1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;

b) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

c) Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;

d) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

e) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;

g) Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ".

Tại khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai quy định căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

"5. Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt".

Tại khoản 6 Điều 116 Luật Đất đai quy định:

"6. Căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư được thực hiện theo quy định của Chính phủ".

Tại khoản 6 Điều 44 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30.7.2024 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (được bổ sung tại khoản 6 Điều 4 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15.8.2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai) quy định:

"6. Bổ sung Điều 44 vào sau Điều 43 như sau:

"Điều 44. Căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư

Căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư là quy hoạch sử dụng đất cấp xã hoặc quy hoạch được lập theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt".

Điều 122 Luật Đất đai quy định về điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Tại khoản 2 Điều 22 Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12.6.2025 của Chính phủ quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 2 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai quy định:

"2. Các đơn vị hành chính cấp xã sau sắp xếp được tiếp tục sử dụng quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hoặc quy hoạch được lập theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật trước ngày 1.7.2025 trên địa bàn hoặc chỉ tiêu sử dụng đất trong phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai của quy hoạch tỉnh được phân bổ đến đơn vị hành chính cấp xã sau sắp xếp để làm căn cứ thực hiện các nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai cho đến khi hoàn thành công tác rà soát, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo các đơn vị hành chính mới".

Nội dung phản ánh, kiến nghị của ông liên quan đến vụ việc cụ thể cần phải rà soát đối chiếu giữa hiện trạng sử dụng đất gia đình ông đang sử dụng và hồ sơ quản lý đất đai hiện có tại địa phương nên Bộ Nông nghiệp và Môi trường không đủ căn cứ để trả lời ông.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/OdR5txVteV6OT1ckI

Trường hợp được chuyển đất vườn, ao thành đất ở mà không phải đóng tiền sử dụng đất

Bạn đọc Nguyễn Hùng (Hà Nội) hỏi: “Trường hợp nào chuyển đất vườn, ao sang đất ở mà không phải đóng tiền sử dụng đất?”.

Trả lời bạn đọc Báo Lao Động, Luật sư Quách Thành Lực - Giám đốc Công ty Luật Pháp Trị (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết, có trường hợp người dân có thể chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao sang đất ở mà không phải đóng tiền sử dụng đất.

Theo luật sư, người dân cần kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp trên giấy chứng nhận thể hiện riêng diện tích đất ở và đất vườn, ao, nhưng thực tế thửa đất đã được sử dụng từ trước ngày 18.12.1980 thì người sử dụng đất có thể đề nghị công nhận đất vườn, ao thành đất ở trong thửa đất có nhà ở theo hạn mức bằng 5 lần hạn mức giao đất ở.

Chẳng hạn, nếu hạn mức giao đất ở là 200m2, khi được công nhận với diện tích gấp 5 lần hạn mức giao đất ở mà không phải đóng tiền sử dụng đất thì diện tích có thể lên tới 1.000m2.

Theo luật sư Quách Thành Lực, đây là vấn đề quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Do đó, người dân nên kiểm tra lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp, đồng thời liên hệ cơ quan chức năng để xác định chính xác thời điểm sử dụng đất và tình trạng hồ sơ địa chính gốc.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/HjwVbrBUU1MKT3NMP

Những chính sách nổi bật có hiệu lực từ tháng 9/2026

Từ tháng 9/2026, nhiều chính sách mới có hiệu lực như: Lừa gạt người lao động có thể bị phạt đến 75 triệu đồng; Chi trả lương hưu qua VNeID; Trẻ dưới 6 tuổi được cấp thẻ Căn cước...

Lừa gạt người lao động có thể bị phạt đến 75 triệu đồng

Nghị định số 283/2026/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực lao động, bảo hiểm xã hội, người lao động Việt Nam đi làm việc ở nước ngoài theo hợp đồng, có hiệu lực từ 10/9.

Đáng chú ý, nghị định quy định mức phạt tiền từ 50-75 triệu đồng đối với một trong các hành vi: Lôi kéo; dụ dỗ; hứa hẹn; quảng cáo gian dối hoặc thủ đoạn khác để lừa gạt người lao động hoặc để tuyển dụng người lao động với mục đích bóc lột, cưỡng bức lao động nhưng chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự.

Nghị định cũng quy định, người sử dụng lao động trả lương không đúng hạn, không trả hoặc trả không đủ tiền lương theo thỏa thuận, tiền làm thêm giờ, làm việc ban đêm hoặc tiền lương ngừng việc sẽ bị phạt tùy theo số lượng người lao động bị vi phạm.

Cụ thể, mức phạt đối với tổ chức bằng 2 lần mức phạt áp dụng cho cá nhân, từ 10 triệu đồng với vi phạm 1-10 người và tăng lên tối đa 100 triệu đồng khi vi phạm từ 301 người trở lên.

Đối với doanh nghiệp trả lương thấp hơn mức lương tối thiểu bị phạt từ 40-60 triệu đồng nếu vi phạm với 1-10 người, 60-100 triệu đồng với 11-50 người, và 100-150 triệu đồng với từ 51 người trở lên. Ngoài việc bị phạt tiền, doanh nghiệp còn phải trả đủ tiền lương còn thiếu và tiền lãi của khoản chậm trả, trả thiếu cho người lao động theo quy định.

Chi trả lương hưu qua VNeID

Nghị định số 320/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 69/2024/NĐ-CP ngày 25/6/2024 của Chính phủ quy định về định danh và xác thực điện tử, có hiệu lực từ ngày 28/9.

Theo đó, "tài khoản hưởng an sinh xã hội" được quy định là thông tin định danh trên Ứng dụng định danh quốc gia (VNeID), cho phép tích hợp thông tin tài khoản thanh toán, ví điện tử hoặc tài khoản tiền di động để tiếp nhận các khoản hỗ trợ, hưu trí, chi trả an sinh xã hội và các khoản kinh phí hợp pháp.

Nghị quyết số 66.22 của Chính phủ về phát triển công dân số, ứng dụng định danh quốc gia VNeID được định hướng mở rộng các tiện ích số, trong đó có liên kết tài khoản thanh toán, ví điện tử, thẻ ngân hàng, tài khoản tiền di động để hỗ trợ thanh toán dịch vụ công, chi trả an sinh xã hội và các giao dịch thanh toán hợp pháp khác.

Công dân hoàn thành việc tích hợp 5 loại thông tin, giấy tờ cơ bản trên ứng dụng VNeID và thực hiện thủ tục hành chính đáp ứng điều kiện quy định thì được miễn, giảm phí, lệ phí tương ứng của thủ tục hành chính đó.

5 loại thông tin, giấy tờ cơ bản trên VNeID gồm: Giấy khai sinh; Thông tin tài khoản thanh toán; Thông tin tài khoản an sinh xã hội; Thông tin thuê bao di động; Sổ sức khỏe điện tử.

Trẻ dưới 6 tuổi được cấp thẻ Căn cước

Nghị định số 301/2026/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 63/2024/NĐ-CP ngày 10/6/2024 của Chính phủ quy định việc thực hiện liên thông điện tử 2 nhóm thủ tục hành chính: Đăng ký khai sinh, đăng ký thường trú, cấp thẻ bảo hiểm y tế cho trẻ em dưới 6 tuổi; đăng ký khai tử, xóa đăng ký thường trú, giải quyết mai táng phí, tử tuất, có hiệu lực từ 1/9.

Theo đó, cha mẹ có thể đăng ký cấp thẻ căn cước cho trẻ dưới 6 tuổi nếu có nhu cầu ngay trong quá trình đăng ký khai sinh liên thông điện tử, không phải thực hiện thêm một thủ tục riêng như trước đây.

Ngoài ra, nghị định cũng sửa đổi, bổ sung đối với công dân Việt Nam từ đủ 6 tuổi trở lên đã được cấp thẻ CCCD hoặc thẻ Căn cước còn thời hạn sử dụng được cấp tài khoản định danh điện tử mức độ 1, tài khoản định danh điện tử mức độ 2 khi có nhu cầu.

Công dân Việt Nam dưới 6 tuổi đã được cấp thẻ căn cước được cấp tài khoản định danh điện tử mức độ 1 khi có nhu cầu.

Phạt đến 200 triệu đồng khi cung cấp dịch vụ liên quan đến tài sản mã hóa khi chưa được cấp phép

Nghị định số 284/2026/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính về tài sản mã hóa và thị trường tài sản mã hóa. Nghị định này có hiệu từ ngày 1/9. Nghị định quy định mức phạt tiền tối đa đối với hành vi vi phạm là 200 triệu đồng đối với tổ chức, 100 triệu đồng đối với cá nhân.

Đối với các vi phạm về tổ chức thị trường giao dịch tài sản mã hóa, nghị định quy định phạt tiền từ 180 -200 triệu đồng đối với một trong các hành vi vi phạm sau: Thực hiện hoạt động cung cấp dịch vụ liên quan đến tài sản mã hóa khi chưa được cấp giấy phép cung cấp dịch vụ tổ chức thị trường giao dịch tài sản mã hóa; Quảng cáo, tiếp thị liên quan đến tài sản mã hóa khi chưa được cấp Giấy phép cung cấp dịch vụ tổ chức thị trường giao dịch tài sản mã hóa.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/sSii6QheFezjW11Go

Giao dịch nhà đất, người mua cần làm gì trước khi đặt cọc và công chứng?

Để tránh bị lừa đảo giả mạo hồ sơ, giả mạo người, khi giao dịch nhà đất người mua cần công chứng cả hợp đồng đặt cọc, kiểm tra tài sản riêng hay chung, có đúng chủ sở hữu…

Thời gian vừa qua, tình trạng lừa đảo, giả mạo giấy tờ, giả mạo người để giao dịch nhà đất diễn ra rất tinh vi. Vậy để tránh bị lừa đảo người dân cần làm những gì trước khi mua bán, tặng cho, thế chấp, cầm cố nhà đất?

Đừng chỉ thấy có sổ đỏ là đặt cọc

Để hạn chế tình trạng trên, trao đổi với Báo Thanh Niên, luật sư Mai Thanh Bình, Giám đốc Công ty luật TNHH Mai Thanh Bình (TP.HCM), cho biết theo khoản 1 điều 45 luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất... khi đáp ứng các điều kiện luật định.

Trong đó đáng chú ý là đất phải có giấy chứng nhận, không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết, không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án và còn thời hạn sử dụng đất.

Do đó, người mua cần kiểm tra trước khi giao tiền: ai là người đứng tên và ai thực sự có quyền định đoạt tài sản; nhà đất là tài sản riêng hay chung của vợ chồng; có đồng chủ sở hữu, người đồng thừa kế hoặc người có quyền lợi liên quan hay không; có tranh chấp, bị kê biên, bị hạn chế giao dịch không hay thế chấp không. Giấy chứng nhận và giấy tờ tùy thân của người giao dịch có thật hay giả.

Căn cứ điều 328 bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Để tránh tình trạng khi người mua đặt cọc rồi mới phát hiện tài sản đang tranh chấp, đang thế chấp, người ký không có đầy đủ quyền định đoạt hoặc giấy tờ bị làm giả… nên đi công chứng cả hợp đồng đặt cọc. Khi đó, công chứng viên sẽ giúp kiểm tra tình trạng pháp lý trước khi hai bên giao dịch nhà đất.

Làm gì để việc đặt cọc được yên tâm?

Một trong những nội dung người mua cần đặc biệt lưu ý là thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc. Căn cứ điều 398 bộ luật Dân sự 2015, các bên có thể thỏa thuận về giá, phương thức thanh toán, thời hạn, địa điểm, quyền và nghĩa vụ của các bên, trách nhiệm do vi phạm và phương thức giải quyết tranh chấp.

Vì vậy, hợp đồng đặt cọc nhà đất nên ghi rõ ít nhất:

Thông tin của tài sản. Ghi đầy đủ thông tin về thửa đất, giấy chứng nhận, diện tích, địa chỉ, nhà và tài sản gắn liền với đất. 

Người có quyền giao dịch. Không nên chỉ căn cứ vào việc một người đang giữ sổ đỏ. Nếu là tài sản chung hoặc có nhiều người có quyền thì phải xác định đầy đủ những người cần tham gia giao dịch. 

Giá chuyển nhượng và số tiền đặt cọc. Đồng thời ghi rõ số tiền còn lại, thời điểm thanh toán và phương thức thanh toán. 

Quy định rõ trường hợp tài sản không đủ điều kiện giao dịch. Nếu trước thời điểm công chứng phát hiện tài sản đang tranh chấp, bị kê biên, bị ngăn chặn giao dịch hoặc người bán không có đầy đủ quyền định đoạt thì phải quy định rõ: có được hủy giao dịch không; số tiền được hoàn trả; có áp dụng phạt cọc không; có phải bồi thường chi phí phát sinh không…

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/UDqZYciSOSBrQlncl

Căn cứ quan trọng để được cấp sổ đỏ đối với đất giao trái thẩm quyền

Bạn đọc Nguyễn Hùng (Hà Nội) hỏi: “Đất giao trái thẩm quyền có được cấp sổ đỏ không?”.

Trả lời câu hỏi của bạn đọc Báo Lao Động, Luật sư Quách Thành Lực - Giám đốc Công ty Luật Pháp Trị (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết, khi xem xét việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được giao không đúng thẩm quyền, cần đặt các quy định pháp luật trong mối liên hệ với nhau, thay vì chỉ đọc và áp dụng riêng lẻ từng điều khoản.

Theo luật sư, đất giao không đúng thẩm quyền là vấn đề pháp lý tương đối phức tạp, xuất phát từ những tồn tại trong quá trình giao, cấp đất trước đây. Việc giải quyết hậu quả vì vậy cần căn cứ đầy đủ vào các quy định của pháp luật để bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất.

Điều 140 Luật Đất đai 2024 quy định việc cấp Giấy chứng nhận đối với đất được giao không đúng thẩm quyền theo từng thời kỳ. Tùy từng trường hợp, việc xác định quyền lợi khi cấp Giấy chứng nhận có sự liên hệ với quy định tại Điều 138 Luật Đất đai 2024 về cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ.

Tuy nhiên, theo luật sư, trong quá trình áp dụng Điều 138, một trong những vấn đề dễ phát sinh cách hiểu khác nhau liên quan đến cụm từ “thửa đất có nhà ở và công trình phục vụ nhu cầu để ở” tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này.

Có trường hợp cụm từ “có nhà ở” được hiểu là tại thời điểm cơ quan chức năng kiểm tra hiện trạng, trên đất phải đang tồn tại nhà ở. Vì vậy, khi kiểm tra và xác định hiện tại trên đất không còn nhà ở, thửa đất có thể được xác định theo hiện trạng là đất nông nghiệp.

Trong khi đó, trên thực tế có những trường hợp người dân cho biết trước đây đã xây dựng nhà trên đất, nhưng sau thời gian dài sử dụng, công trình xuống cấp, đổ nát và hiện chỉ còn phần móng. Các giấy tờ, hồ sơ khác cũng có thể thể hiện việc thửa đất từng được sử dụng làm đất ở và có nhà ở trên đất.

Theo Luật sư Quách Thành Lực, Khoản 2 và Khoản 3 Điều 138 sử dụng cụm từ “đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống”. Quy định này không sử dụng các cụm từ như “hiện trạng”, “hiện tại” hay yêu cầu tại thời điểm xem xét, trên đất bắt buộc phải đang tồn tại nhà ở.

Từ đó, luật sư cho rằng, việc xác định “đất có nhà” cần xem xét cả quá trình sử dụng đất. Nhà ở có thể đã tồn tại trên thửa đất trước đây nhưng sau một thời gian dài đã xuống cấp hoặc không còn tồn tại, chứ không nhất thiết tại thời điểm kiểm tra hiện trạng phải còn nguyên công trình.

Theo luật sư, điều này đặc biệt cần được xem xét đối với những thửa đất đã được sử dụng từ những năm 1980, 1990 hoặc trước năm 1993. Sau hàng chục năm, nhà ở có thể đã xuống cấp, đổ nát và người dân chưa có điều kiện xây dựng lại. Việc công trình không còn tồn tại ở thời điểm hiện tại không đồng nghĩa với việc bỏ qua toàn bộ quá trình sử dụng đất trước đó.

Do vậy, theo quan điểm của Luật sư Quách Thành Lực, “đất có nhà” có thể được hiểu là thửa đất đã từng có nhà ở, không nhất thiết hiện trạng tại thời điểm xem xét phải còn nhà.

Đây cũng là căn cứ mà người dân có thể nghiên cứu, đối chiếu với hồ sơ, tài liệu chứng minh quá trình sử dụng đất để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi xác định đất ở trong các trường hợp thuộc Điều 138 và Điều 140 Luật Đất đai 2024.

Luật sư lưu ý, việc xác định đúng loại đất có ý nghĩa quan trọng đối với quyền lợi và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Nếu thửa đất không được công nhận là đất ở và người dân phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thì nghĩa vụ tài chính có thể phát sinh.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/QBAxa0he0lBXboQUJ

Nguồn: Lao Động; CafeF; Thanh Niên