Trường hợp đất có nguồn gốc lấn, chiếm, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất được cấp sổ đỏ

Bạn đọc Linh Nguyễn (Hà Nội) hỏi: “Trường hợp nào đất lấn, chiếm, tự ý chuyển mục đích sử dụng được cấp sổ đỏ, thủ tục cấp như thế nào?”.

Trả lời câu hỏi của bạn đọc Báo Lao Động, Luật sư Quách Thành Lực - Giám đốc Công ty Luật Pháp Trị (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết, đối với đất sử dụng có vi phạm thuộc Điều 139 Luật Đất đai, có 3 trường hợp gồm: lấn đất, chiếm đất và tự ý chuyển mục đích sử dụng đất.

Hành vi lấn đất, chiếm đất, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất đều được pháp luật quy định cụ thể tại Luật Đất đai năm 2024 và các quy định liên quan về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Đây là cơ sở để xác định thửa đất có thuộc trường hợp lấn, chiếm hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất hay không.

Trước hết, để xác định có hành vi lấn đất, chiếm đất hay tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, cơ quan chức năng phải căn cứ vào hồ sơ địa chính, các tài liệu, quyết định giao đất, công nhận quyền sử dụng đất và những giấy tờ liên quan.

Chẳng hạn, hồ sơ phải thể hiện rõ diện tích đất thuộc quyền quản lý của Nhà nước nhưng người dân đã lấn, chiếm; hoặc đất đã được công nhận là đất ao, nhưng người sử dụng đất tự ý sử dụng làm đất ở. Khi đó mới có căn cứ xác định hành vi vi phạm.

Theo Luật sư Quách Thành Lực, nếu đã xác định thuộc trường hợp vi phạm và cơ quan chức năng áp dụng đúng quy định pháp luật thì người sử dụng đất phải chấp hành việc xử lý vi phạm để thực hiện các thủ tục tiếp theo.

Khi rơi vào trường hợp này, người sử dụng đất có thể phải thực hiện một số nghĩa vụ tài chính.

Thứ nhất là tiền phạt đối với hành vi lấn đất, chiếm đất. Mức tiền phạt được quy định trong các quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Đối với trường hợp chiếm đất có diện tích dưới 0,2 ha, mức phạt được áp dụng tùy từng trường hợp cụ thể.

Bên cạnh tiền phạt, người vi phạm còn có thể phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả, trong đó có việc buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.

Luật sư Quách Thành Lực cho biết, số lợi bất hợp pháp phải nộp lại được xác định theo công thức và căn cứ vào thời gian vi phạm, giá đất cùng các yếu tố liên quan theo quy định.

Trên thực tế, có trường hợp cơ quan chức năng tính khoảng thời gian vi phạm từ thời điểm người dân bắt đầu lấn, chiếm đất để xác định số tiền phải nộp lại.

Luật sư dẫn một hồ sơ thực tế, trong đó người dân được xác định sử dụng đất từ năm 1996 đến năm 2026, tức khoảng 30 năm. Theo cách tính ban đầu, số tiền thu lợi bất chính phải nộp được xác định lên tới khoảng 189 triệu đồng.

Tuy nhiên, theo Luật sư Quách Thành Lực, cần xem xét thời điểm quy định pháp luật về biện pháp khắc phục hậu quả buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp bắt đầu có hiệu lực để xác định chính xác khoảng thời gian được sử dụng làm căn cứ tính toán.

Khoản nghĩa vụ tài chính thứ ba được luật sư đề cập là tiền sử dụng đất khi người dân được công nhận quyền sử dụng đất ở.

Đối với đất lấn, chiếm hoặc sử dụng không đúng mục đích, nếu đủ điều kiện được công nhận là đất ở, thì nghĩa vụ tài chính còn phụ thuộc vào thời điểm sử dụng đất, thời điểm xây dựng nhà và thời điểm xảy ra hành vi vi phạm.

Khi Nhà nước xem xét công nhận quyền sử dụng đất ở đối với diện tích đất có nguồn gốc lấn, chiếm hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Luật sư cho rằng, nếu đã xác định chính xác thửa đất thuộc trường hợp lấn đất, chiếm đất hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất thì người dân cần căn cứ đúng các quy định pháp luật để thực hiện nghĩa vụ tài chính và hoàn thiện thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Việc được cấp giấy chứng nhận và công nhận đất ở không chỉ giúp người dân có cơ sở pháp lý đối với nhà, đất đang sử dụng mà còn bảo đảm quyền chuyển nhượng theo quy định.

Theo luật sư, trong một số trường hợp, mặc dù người dân phải thực hiện nghĩa vụ tài chính để được công nhận đất ở, nhưng giá trị quyền sử dụng đất sau khi được công nhận hợp pháp có thể cao hơn đáng kể.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/pskdVTknH7o9MpsIn

Đất cha mẹ tặng cho con, chuyển mục đích lên đất ở vẫn có thể được giảm tiền sử dụng đất

Bạn đọc An An (Hà Nội) hỏi: “Đất được tặng cho qua các thế hệ, nay chuyển mục đích sang đất ở, có được xem xét miễn, giảm tiền sử dụng đất không?”.

Trả lời câu hỏi của bạn đọc Báo Lao Động, Luật sư Quách Thành Lực - Giám đốc Công ty Luật Pháp Trị (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết: Việc được giảm tiền sử dụng đất cần được xem xét trong từng trường hợp cụ thể.

Chẳng hạn, đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, hiện nay Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai đã quy định về trình tự, thủ tục.

Việc được hưởng chính sách không phụ thuộc vào đất do cha hay mẹ tặng cho, mà phụ thuộc vào thửa đất có thuộc một trong ba trường hợp được Nghị quyết 254/2025 quy định hay không.

Trường hợp thứ nhất là thửa đất có đất ở và đất vườn, ao trong cùng một thửa đất.

Trường hợp thứ hai là người dân đã tự tách đất để mua bán, chuyển nhượng.

Trường hợp thứ ba là cơ quan chức năng đã tự tách thành hai thửa đất riêng trước ngày 1.7.2004.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/5Eo34Ame3WikSrEzh

Từ hôm nay, ngân hàng có quyền từ chối thực hiện giao dịch nạp/chuyển tiền online với những khách hàng sau

Khách hàng cần hoàn tất việc đối chiếu, đảm bảo khớp đúng giấy tờ tùy thân và thông tin sinh trắc học để tiếp tục giao dịch nạp/chuyển tiền online qua thẻ.

Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB) vừa thông báo sửa đổi, bổ sung một số điều khoản và điều kiện sử dụng thẻ ghi nợ nội địa dành cho khách hàng cá nhân. Các nội dung cập nhật có hiệu lực từ ngày 22/8/2026.

Theo thông báo, ACB cập nhật Điều 10 về quyền và nghĩa vụ của Chủ thẻ, khoản 10.2 mục y, và Điều 11 về quyền và nghĩa vụ của ACB, khoản 11.1 mục y trong Bản các điều khoản và điều kiện sử dụng thẻ ghi nợ nội địa của ngân hàng.

Cụ thể, theo nội dung được bổ sung, chủ thẻ phải thực hiện đối chiếu để đảm bảo khớp đúng giấy tờ tùy thân và thông tin sinh trắc học của mình theo quy định của ACB và quy định của pháp luật để thực hiện giao dịch thẻ bằng phương tiện điện tử.

Ở chiều ngược lại, ACB bổ sung quyền từ chối thực hiện giao dịch thẻ bằng phương tiện điện tử của chủ thẻ trong trường hợp chủ thẻ chưa hoàn tất việc đối chiếu, đảm bảo khớp đúng giấy tờ tùy thân và thông tin sinh trắc học theo quy định của ACB và pháp luật.

Như vậy, việc hoàn tất đối chiếu giấy tờ tùy thân và thông tin sinh trắc học được ACB đưa vào nhóm điều kiện liên quan đến việc thực hiện giao dịch thẻ bằng phương tiện điện tử. Trường hợp chưa hoàn tất đối chiếu theo yêu cầu, giao dịch có thể bị ngân hàng từ chối.

Trước đó, nhiều ngân hàng cũng đã thông báo tạm dừng hoặc khóa tính năng giao dịch thẻ trực tuyến đối với những khách hàng chưa hoàn tất xác thực sinh trắc học, nhằm đảm bảo tuân thủ các quy định về an toàn, bảo mật trong giao dịch điện tử.

Đơn cử, Ngân hàng TMCP Lộc Phát Việt Nam (LPBank) thông báo khóa tính năng giao dịch trực tuyến đối với toàn bộ thẻ của khách hàng chưa hoàn tất xác thực sinh trắc học kể từ ngày 14/5/2026. Quy định này áp dụng đối với thẻ ghi nợ nội địa, thẻ ghi nợ quốc tế và thẻ tín dụng quốc tế do ngân hàng phát hành.

Theo Thông tư 45 sửa đổi, bổ sung Thông tư 18/2024/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước, việc sử dụng thẻ ngân hàng để thực hiện giao dịch bằng phương tiện điện tử chỉ được phép khi đã hoàn tất đối chiếu, xác thực giấy tờ tùy thân và thông tin sinh trắc học.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/0RUEVUX108ysZm8TU

Bộ Nông nghiệp và Môi trường giải đáp điều kiện về lối đi khi tách thửa

Bộ Nông nghiệp và Môi trường nêu nguyên tắc về điều kiện lối đi khi tách thửa đất không giáp đường giao thông công cộng.

Trên Cổng thông tin Bộ Nông nghiệp và Môi trường, công dân gửi câu hỏi:

Tôi có một thửa đất ở dự kiến tách thành 3 thửa đất khác nhau, tuy nhiên chỉ có một thửa đất sau khi tách tiếp giáp với đường giao thông. Hai thửa đất còn lại tuy không tiếp giáp với đường giao thông nhưng tôi đã được người chủ sử dụng thửa đất liền kề lập văn bản (có chứng thực chữ ký tại UBND cấp xã) cho phép sử dụng thửa đất ở của họ để làm lối đi tiếp cận với đường giao thông công cộng (thửa đất này hiện đã có lối đi hiện hữu trên đất).

Xét các điều kiện khác về tách thửa đất, các thửa đất dự kiến hình thành sau khi tách đều bảo đảm theo quy định của Nhà nước và quy định do UBND cấp tỉnh ban hành.

Vậy, với văn bản của người sử dụng đất liền kề nêu trên, gia đình tôi đã đáp ứng điều kiện về “lối đi” theo quy định tại khoản 3 Điều 11 Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11.12.2025 của Quốc hội hay chưa?

Bộ Nông nghiệp và Môi trường có ý kiến như sau:

Nội dung phản ánh của ông/bà là vụ việc cụ thể và cần căn cứ vào hồ sơ lưu trữ, các quy định cụ thể của địa phương đã ban hành theo thẩm quyền để xem xét, giải quyết; do đó, Bộ Nông nghiệp và Môi trường không có đủ thông tin và cơ sở để trả lời cụ thể. Bộ Nông nghiệp và Môi trường xin nêu một số nguyên tắc như sau:

Theo nội dung cung cấp, 2 thửa đất dự kiến hình thành sau khi tách không tiếp giáp với đường giao thông công cộng nhưng người sử dụng đất liền kề đã lập văn bản đồng ý cho ông/bà đi qua thửa đất của họ để kết nối với đường giao thông công cộng; văn bản đã được chứng thực chữ ký tại Ủy ban nhân dân cấp xã; trên thực tế đã có lối đi.

Theo khoản 3 Điều 11 Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11 tháng 12 năm 2025 của Quốc hội quy định: việc tách thửa đất, hợp thửa đất theo điểm d khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai phải bảo đảm có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng.

Điều 220 Luật Đất đai quy định về việc tách thửa đất, hợp thửa đất; theo đó, việc tách thửa phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật và các điều kiện cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định theo thẩm quyền tại khoản 4 Điều này.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/8VLqx7YXeWQHRqK8A

Người mua đất mất 100 triệu tiền cọc chỉ vì một yêu cầu

Đặt cọc 100 triệu đồng mua đất, người mua không ký hợp đồng đúng thời hạn vì muốn được cung cấp thêm thông tin quy hoạch. Tòa xác định lỗi thuộc về bên mua và khoản tiền cọc thuộc về bên bán.

Lý do bên mua không ký hợp đồng chuyển nhượng

Theo trình bày của ông Q., vợ chồng ông có hai thửa đất tại Cần Thơ. Năm 2025, vợ chồng ông có nhu cầu chuyển nhượng hai thửa đất trên với giá 1,37 tỷ đồng. Thông qua môi giới, ông bà gặp bà L., người có nhu cầu mua và đã nhiều lần đến xem đất.

Tháng 8/2025, hai bên ký hợp đồng đặt cọc tại văn phòng công chứng. Theo đó, bà L. đặt cọc 100 triệu đồng và hai bên thỏa thuận trong vòng 14 ngày sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Sau khi nhận tiền cọc, theo ông Q., vợ chồng ông tiếp tục phối hợp với bà L. kiểm tra thực tế các thửa đất và gặp các hộ giáp ranh để xác nhận tình trạng đất không tranh chấp. Ông cũng cho biết đã cung cấp các giấy tờ liên quan, trong đó thể hiện đất không thế chấp và đủ điều kiện chuyển nhượng.

Tuy nhiên, đến thời hạn ký hợp đồng, bà L. không đồng ý giao kết với lý do muốn được cung cấp thêm thông tin về quy hoạch sử dụng đất.

Tháng 9/2025, các bên có mặt tại văn phòng công chứng nhưng hợp đồng chuyển nhượng vẫn không được ký. Vợ chồng ông Q. cho rằng bà L. đã vi phạm cam kết nên khởi kiện, yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc và xác định khoản tiền 100 triệu đồng thuộc về mình.

Ở chiều ngược lại, bà L. cho rằng sau khi ký hợp đồng đặt cọc, bà đã nhiều lần yêu cầu ông Q. cung cấp thông tin chính thức về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và tình trạng pháp lý liên quan đến các thửa đất. Bà cho rằng ông Q. biết đất thuộc quy hoạch sử dụng cho mục đích quốc phòng nhưng không cung cấp thông tin.

Bà L. cho hay bà vẫn có mặt tại nơi dự kiến ký hợp đồng và đề nghị được cung cấp thông tin để tiếp tục giao dịch. Sau đó, bà gửi thông báo yêu cầu vợ chồng ông Q. hoàn trả 100 triệu đồng tiền cọc, đồng thời làm đơn phản tố đề nghị hủy hợp đồng đặt cọc.

Đất nằm trong quy hoạch, chưa có quyết định thu hồi vẫn được chuyển nhượng

Tại phiên sơ thẩm, TAND khu vực 1 - Cần Thơ chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Q., tuyên hủy hợp đồng đặt cọc và xác định 100 triệu đồng tiền đặt cọc thuộc quyền sở hữu của vợ chồng ông Q.

Đối với yêu cầu phản tố, tòa chấp nhận một phần về việc hủy hợp đồng đặt cọc nhưng không chấp nhận yêu cầu buộc vợ chồng ông Q. trả lại 100 triệu đồng.

Không đồng ý với phán quyết trên, bà L. kháng cáo. Tại phiên phúc thẩm, Hội đồng xét xử TAND TP Cần Thơ nhận định hợp đồng đặt cọc không có thỏa thuận buộc vợ chồng ông Q. phải cung cấp thông tin về quy hoạch. Hai bên cũng đã có cam kết về tài sản, trong đó bà L. xác nhận đã tìm hiểu, xem xét và biết rõ về các thửa đất.

Đáng chú ý, chính quyền địa phương xác định các thửa đất vẫn được quyền chuyển nhượng, thế chấp theo quy định.

Hội đồng xét xử nhận định, trong trường hợp cụ thể này, dù các thửa đất nằm trong quy hoạch quốc phòng nhưng chưa có quyết định thu hồi đất, người sử dụng đất vẫn có quyền chuyển nhượng theo quy định.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/WxVgn8LlveO3oqtlF

Nguồn: Lao Động; CafeF; Vietnamnet