CẢNH BÁO SAI PHẠM KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 

Thực tiễn cho thấy các vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản liên quan đến dự án bất động sản tại Nha Trang (Khánh Hòa) như Bavico, Ocean View, Cồn Tân Lập hay Phúc Sơn không còn là hiện tượng đơn lẻ, mà đã trở thành những "điểm nghẽn" mang tính hệ thống.

Thiệt hại từ những dự án bất động sản sai phạm này không dừng lại ở con số hàng ngàn tỉ đồng bị chiếm đoạt, mà còn là số phận của hàng trăm nhà đầu tư thứ cấp - những người từ chỗ kỳ vọng sinh lời đã trở thành bị hại bất đắc dĩ. Họ phải theo đuổi khiếu nại, tố cáo trong nhiều năm, đối diện nguy cơ mất trắng tài sản, thậm chí phát sinh những "điểm nóng" về an ninh trật tự.

Đáng lo ngại hơn, quá trình giải quyết hậu quả thường kéo dài và bế tắc, nhất là khi tài sản đảm bảo liên quan đến các yếu tố pháp lý phức tạp như đất quốc phòng hoặc dự án chưa hoàn thiện pháp lý.

Nhiều chủ đầu tư bất động sản "lách luật"

Về mặt pháp luật, khuôn khổ điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản không phải là thiếu.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (nay được thay thế bằng luật năm 2023) đã quy định khá rõ: Chủ đầu tư chỉ được đưa sản phẩm vào kinh doanh khi đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý; việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được cơ quan có thẩm quyền xác nhận đủ điều kiện và được ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài chính.

Đồng thời chủ đầu tư phải công khai minh bạch thông tin về dự án, tình trạng pháp lý và số lượng sản phẩm được phép giao dịch.

Tuy nhiên khoảng cách giữa quy định và thực thi vẫn còn rất lớn. Nhiều chủ đầu tư đã "lách luật" bằng các hình thức huy động vốn trá hình như "hợp đồng đặt cọc giữ chỗ", "hợp đồng hợp tác đầu tư", "phiếu đăng ký sản phẩm"… để thu tiền của khách hàng khi dự án chưa đủ điều kiện.

Các sản phẩm như căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng cũng được rao bán rầm rộ dù chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận. Những hành vi này không diễn ra trong thời gian ngắn mà kéo dài nhiều năm, có sự tham gia của hệ thống môi giới, sàn giao dịch và các chiến dịch quảng cáo dày đặc trên mạng xã hội.

"Kênh phát tán rủi ro"

Khi các sai phạm bị phát hiện, hậu quả thường đã vượt quá khả năng khắc phục. Thực tế cho thấy có những vụ án đã có bản án hình sự hiệu lực nhưng việc thi hành phần dân sự vẫn gặp bế tắc do tài sản không đủ điều kiện pháp lý để xử lý. Điều này đặt ra vấn đề không chỉ ở khâu xử lý vi phạm, mà còn ở hiệu quả phòng ngừa từ sớm, từ xa.

Nguyên nhân của tình trạng này đã nhiều lần được chỉ ra: công tác quản lý nhà nước trong các lĩnh vực đất đai, quy hoạch, đầu tư, xây dựng còn tồn tại sai sót qua nhiều nhiệm kỳ; việc thanh tra, kiểm tra chưa kịp thời; tình trạng giao dịch đặt cọc, giữ chỗ tràn lan nhưng không được kiểm soát; chế tài xử lý chưa đủ sức răn đe.

Đặc biệt, hoạt động môi giới bất động sản, nhất là môi giới tự do, còn thiếu cơ chế quản lý chặt chẽ, trở thành "kênh phát tán rủi ro" lớn trên thị trường.

Một thực tế đáng chú ý là dù cơ quan quản lý đã nhiều lần ban hành văn bản cảnh báo, yêu cầu các chủ đầu tư không được quảng cáo, giao dịch khi chưa đủ điều kiện, nhưng trên không gian mạng vẫn tràn lan thông tin rao bán, chào giá các dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh.

Điều này cho thấy nếu chỉ dừng lại ở việc "nhắc nhở trên giấy" mà thiếu biện pháp kiểm soát hiệu quả thì khó có thể ngăn chặn nguy cơ tái diễn những vụ án tương tự trong tương lai.

Đề xuất cách tiếp cận quyết liệt, thực chất

Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, cần một cách tiếp cận quyết liệt và thực chất hơn.

Trước hết phải bịt các "lỗ hổng" trong hoạt động huy động vốn

Mọi hành vi thu tiền của khách hàng khi dự án chưa đủ điều kiện, bất kể dưới hình thức nào, đều phải được phát hiện và xử lý ngay từ đầu. Cần thay đổi tư duy từ "xử lý hậu quả" sang "ngăn chặn vi phạm", đặc biệt đối với các hành vi có tính chất hệ thống.

Công khai thông tin dự án cần được thực hiện theo hướng minh bạch, dễ tiếp cận

Không chỉ dừng lại ở việc đăng tải trên website, cần xây dựng hệ thống dữ liệu số thống nhất về dự án bất động sản, trong đó thể hiện rõ tình trạng pháp lý, tiến độ, điều kiện kinh doanh và các cảnh báo rủi ro để người dân có thể tra cứu thuận tiện.

Một yếu tố then chốt khác là phải xác định rõ trách nhiệm của cơ quan quản lý

Nếu để xảy ra tình trạng dự án chưa đủ điều kiện nhưng vẫn quảng cáo, huy động vốn trong thời gian dài mà không bị xử lý thì cần xem xét trách nhiệm cụ thể của từng cá nhân, đơn vị liên quan.

Không thể tiếp tục tồn tại thực trạng "cơ quan quản lý buông lỏng - doanh nghiệp vi phạm - người dân gánh chịu hậu quả".

Đồng thời cần siết chặt hoạt động môi giới bất động sản

 Chỉ những cá nhân có chứng chỉ hành nghề, hoạt động trong khuôn khổ pháp lý rõ ràng mới được tham gia môi giới.

Các hành vi quảng cáo sai sự thật, tiếp tay cho dự án chưa đủ điều kiện phải bị xử lý nghiêm, kể cả trên môi trường mạng.

Việc kiểm soát thông tin trên không gian mạng cũng cần được coi là nhiệm vụ trọng tâm

Các website, tài khoản mạng xã hội đăng tải thông tin sai lệch về dự án bất động sản phải được phát hiện, xử lý kịp thời, tránh tạo ra những "làn sóng đầu tư ảo" gây nhiễu loạn thị trường.

NHỮNG QUY ĐỊNH MUA BÁN, Ô TÔ, XE MÁY CẦN BIẾT

Mới đây, một người dân gửi câu hỏi tới Bộ Công an có nội dung như sau: Tôi đang sử dụng một chiếc xe máy không chính chủ mua từ năm 2021, do thời điểm đó là dịch Covid nên hình thức mua là Giấy viết tay và không có hợp đồng mua bán. Đến nay tôi không liên lạc được với chủ cũ của chiếc xe. Tôi chỉ có Giấy đăng ký xe và Giấy viết tay mua bán với chủ trước. Tôi đã liên hệ Công an xã (nơi giữ hồ sơ xe) thì được biết trường hợp của tôi phải đóng phạt khá cao do lỗi đi xe máy không chính chủ chưa kể phí sang tên xe để ra biển số mới.

Bộ Công an cho tôi hỏi, mức phạt đối với trường hợp của tôi chính xác là bao nhiêu? Khi tôi không liên lạc được với chủ cũ của xe và tôi muốn sang tên xe thì tôi phải làm gì? Mong được hướng dẫn thủ tục, hồ sơ và quy trình đối với trường hợp của tôi.

Về nội dung nêu trên, Bộ Công an trả lời như sau:

Về thủ tục sang tên xe

Đề nghị công dân căn cứ theo quy định tại Điều 32 Thông tư số 79/2024 của Bộ Công an quy định về cấp, thu hồi chứng nhận đăng ký xe, biển số xe cơ giới, xe máy chuyên dùng để thực hiện. Cụ thể như sau:

Thủ tục thu hồi

- Trường hợp tổ chức, cá nhân đang sử dụng xe có chứng từ chuyển quyền sở hữu xe của chủ xe và chứng từ chuyển quyền sở hữu xe của người bán cuối cùng:

Trong thời hạn 2 ngày làm việc kể từ ngày cơ quan đăng ký xe làm thủ tục thu hồi nhận đủ hồ sơ thu hồi thì người có thẩm quyền lập biên bản vi phạm hành chính đối với chủ xe và tiến hành xử phạt theo quy định của pháp luật, tổ chức, cá nhân đang sử dụng xe ký vào biên bản vi phạm hành chính với tư cách là người chứng kiến và ký vào các giấy tờ có liên quan đến thủ tục thu hồi; sau đó giải quyết cấp chứng nhận thu hồi chứng nhận đăng ký xe, biển số xe theo quy định.

- Trường hợp tổ chức, cá nhân đang sử dụng xe không có chứng từ chuyển quyền sở hữu xe của chủ xe và chứng từ chuyển quyền sở hữu xe của người bán cuối cùng:

Sau khi nhận đủ hồ sơ thu hồi thì người có thẩm quyền lập biên bản vi phạm hành chính đối với chủ xe và tiến hành xử phạt theo quy định của pháp luật, tổ chức, cá nhân đang sử dụng xe ký vào biên bản vi phạm hành chính với tư cách là người chứng kiến và ký vào các giấy tờ có liên quan đến thủ tục thu hồi, cơ quan đăng ký xe cấp giấy hẹn có giá trị được sử dụng xe trong thời gian 30 ngày.

Trong thời hạn 2 ngày làm việc, cơ quan đăng ký xe phải gửi thông báo cho chủ xe, niêm yết công khai tại trụ sở cơ quan, tra cứu, xác minh tàng thư xe mất cắp và dữ liệu đăng ký xe. Sau 30 ngày nếu không tranh chấp, khiếu kiện, người có thẩm quyền thực hiện thủ tục xử phạt vi phạm hành chính theo quy định; sau đó giải quyết cấp chứng nhận thu hồi chứng nhận đăng ký xe, biển số xe theo quy định.

Trong thời hạn 7 ngày làm việc, kể từ ngày tiếp nhận văn bản của cơ quan đăng ký xe đề nghị xác minh, đơn vị quản lý dữ liệu xe mất cắp, xe vật chứng trả lời bằng văn bản cho cơ quan đăng ký xe.

Mức phạt đối với trường hợp chưa sang tên chính chủ

Nghị định số 168 quy định xử phạt vi phạm hành chính về trật tự, an toàn giao thông trong lĩnh vực giao thông đường bộ; trừ điểm phục hồi Giấy phép lái xe. Cụ thể như sau:

Mức phạt tiền sẽ là từ 4 - 6 triệu đồng đối với cá nhân, từ 8 - 12 triệu đồng đối với tổ chức là chủ xe ô tô (kể cả rơ moóc và sơ mi rơ moóc), xe chở người 4 bánh có gắn động cơ, xe chở hàng bốn bánh có gắn động cơ, xe máy chuyên dùng và các loại xe tương tự xe ô tô thực hiện một trong các hành vi vi phạm như:

Không làm thủ tục thu hồi chứng nhận đăng ký xe; biển số xe; giấy chứng nhận kiểm định an toàn kỹ thuật và bảo vệ môi trường theo quy định;

Không làm thủ tục đổi chứng nhận đăng ký xe, biển số xe theo quy định; Không làm thủ tục cấp chứng nhận đăng ký xe, biển số xe trong trường hợp thay đổi chủ xe theo quy định…

SÂN BAY TÂN SƠN NHẤT: NHẬP CẢNH PHẢI KHAI BÁO TRƯỚC 

Cục Quản lý Xuất nhập cảnh

Nhằm rút ngắn thời gian chờ đợi và hiện đại hóa quy trình thông quan, Cục Quản lý Xuất nhập cảnh Việt Nam vừa chính thức áp dụng quy định bắt buộc khai báo thông tin trực tuyến đối với hành khách là người nước ngoài và kiều bào khi nhập cảnh qua sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất.

Theo thông báo mới nhất từ Cục Quản lý Xuất nhập cảnh Việt Nam, kể từ ngày 15/4/2026, toàn bộ hành khách mang quốc tịch nước ngoài cũng như người Việt Nam định cư ở nước ngoài (kiều bào) sử dụng thị thực (visa) để nhập cảnh vào Việt Nam qua cửa khẩu sân bay Tân Sơn Nhất sẽ phải tuân thủ một thủ tục bắt buộc mới. Theo đó, nhóm hành khách này cần hoàn tất việc khai báo thông tin cá nhân trước khi tiến đến bục kiểm soát hải quan. Cơ quan chức năng cũng lưu ý rõ, quy định mới này sẽ không áp dụng đối với công dân Việt Nam sử dụng hộ chiếu Việt Nam hoặc những hành khách chỉ thực hiện các chuyến bay quá cảnh (transit) mà không làm thủ tục nhập cảnh vào nội địa.

Hướng dẫn thủ tục

Để đảm bảo lịch trình di chuyển không bị gián đoạn, hành khách được khuyến nghị nên hoàn tất việc khai báo ngay từ nhà hoặc trước khi khởi hành chuyến bay. Thao tác này có thể được thực hiện một cách chủ động thông qua cổng thông tin điện tử chính thức tại địa chỉ prearrival.immigration.gov.vn.

Bên cạnh đó, hành khách cũng có thể quét mã QR được cung cấp sẵn tại các khu vực xuất nhập cảnh bên trong nhà ga Tân Sơn Nhất. Sau khi điền đầy đủ, chính xác và trung thực các thông tin theo yêu cầu, hệ thống sẽ trả về một mã QR xác nhận cá nhân. Nhiệm vụ của hành khách chỉ là xuất trình mã QR này cho cán bộ Công an cửa khẩu để hoàn tất thủ tục một cách nhanh gọn nhất. Các hãng hàng không lớn, tiêu biểu như Vietjet, cũng đã đồng loạt phát đi thông báo nhắc nhở khách hàng của mình nên chủ động tuân thủ quy định này nhằm tránh tình trạng ùn ứ kéo dài thời gian xử lý tại sân bay.

Mục đích tránh ùn tắc

Việc chuyển đổi sang hình thức khai báo thông tin điện tử trước chuyến bay là một nỗ lực lớn của ngành xuất nhập cảnh nhằm hướng tới một môi trường quản lý minh bạch, chuyên nghiệp và an toàn hơn. Phương thức này không chỉ giúp cơ quan nhà nước kiểm soát thông tin hiệu quả mà còn mang lại lợi ích thiết thực cho chính hành khách. Bằng việc chuẩn bị sẵn mã QR xác nhận, thời gian đứng xếp hàng chờ kiểm tra thủ công tại quầy sẽ được cắt giảm đáng kể, qua đó góp phần giải quyết triệt để bài toán ùn tắc cục bộ thường thấy tại Tân Sơn Nhất trong những khung giờ cao điểm đón khách quốc tế.

Nguồn: Báo Tuổi trẻ; Đời sống và pháp luật; Phụ nữ mới